Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев
Пора готовиться
По данным КЦ «Петербургская недвижимость» за июль–август 2025 года продажи новостроек в Петербургской агломерации на 15% превысили результаты мая-июня 2025 года. Тенденция всем очевидна: покупательская активность возвращается на рынок. На сентябрьском заседании ключевая ставка была в очередной раз снижена — до 17%. До конца года запланированы еще два заседания ЦБ РФ. Судя по принятому решению и комментариям главы ЦБ, регулятор не планирует высокую динамику снижения ставки, рассматривая даже вариант взять паузу. Шансы, что ставка приблизится к приемлемому уровню в 10-12% быстрей, чем ожидалось, снизились. Ориентир на конец года сейчас видится на уровне 15-16%. Между тем, есть основания полагать, что динамика восстановления спроса на рынке примет более активный характер.
«Можно сделать осторожное предположение, мы прошли так называемое „дно“ по объемам продаж. В целом, лето стало достаточно показательным — рост интереса и числа просмотров стал заметнее с июня и достиг пика в августе, когда объемы продаж в „Ленстройтресте“ оказались на 18% выше, чем в июле, и на 29% выше среднего уровня первого полугодия. Это говорит о том, что часть покупателей начинает выходить на рынок заранее, понимая, что ждать более дешевых квартир не приходится, а выбор сейчас ещё достаточно широкий. Дополнительным стимулом стало снижение ставок по вкладам, что привело к частичному перетоку средств граждан в недвижимость. Пока этот процесс не приобрёл массового характера, но уже по итогам сентября–октября этого года можно будет понять, закрепится ли траектория устойчивого роста на рынке», — комментирует генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Что популярно у клиентов
Оживление происходит на фоне полного отсутствия новых драйверов: пересмотра действующих ипотечных госпрограмм и появления новых так и не случилось, и в этом году не предвидится. Зато повысился интерес к краткосрочным продуктам, например, со сниженной ставкой или рассрочкой на период строительства.
«Такие инструменты дают хорошую возможность не просто дождаться завершения сроков депозитов, но и грамотно подготовиться к моменту восстановления рынка. А именно — заранее зафиксировать цену приобретаемого объекта. Тем более, что у застройщиков пока остались в арсенале инструменты, способные значительно снизить финансовую нагрузку на клиентов», — говорит Денис Заседателев.
Сегодня на ипотеку в кварталах «Ленстройтреста» приходится 54% продаж. Самой распространенной по-прежнему остается семейная ипотека (в августе она охватила 100% сделок с кредитными средствами), которая у многих девелоперов доступна на специальных условиях.
У тех, кто не подпадает под адресные ипотечные программы, популярный инструмент — рассрочка (около трети всех покупок производится с ее помощью). За последний год застройщики интегрировали множество вариантов такой схемы, с разной величиной взноса и на любой срок — от 4 месяцев до 8 лет.
«Кроме того, застройщики совместно с банками предлагают покупателям субсидированную ипотеку на период строительства дома (обычно на срок до двух лет). Расчет покупателя в таком случае заключается в перекредитовании сразу после ввода жилья в эксплуатацию, поскольку рыночные ставки к тому времени, вероятнее всего, будут значительно ниже нынешнего уровня», — считает Денис Заседателев.
Когда покупать недвижимость
За последний год цены на жильё комфорт-класса в Петербурге и Ленобласти продолжали расти, хотя и очень умеренно — около 5% за первое полугодие. При этом себестоимость строительства выросла на 5–7%, что связано с дорожающим проектным финансированием, материалами, логистикой и рабочей силой. Для застройщиков это создаёт давление на маржинальность, и в долгосрочной перспективе рост цен выглядит неизбежным.
Ещё одним важнейшим трендом последних двух лет стало существенное замедление темпов вывода на рынок новых проектов. Так, в минувшем августе в эксплуатацию был введен вдвое меньший объем жилья, чем год назад — это как раз следствие того процесса, который начался ещё в 2023-м (строительный цикл в среднем продолжается полтора-два года). Нетрудно предположить, что в случае резкого роста активности покупателей девелоперы попросту не успеют аналогичным образом нарастить предложение. Это приведет к тому, что «рынок покупателя» немедленно станет «рынком продавца» со всеми вытекающими последствиями, в том числе, ценовой динамикой.
«Мы считаем, что по мере дальнейшего снижения ставок и активизации „отложенного спроса“ рынок начнёт постепенно набирать обороты. Но уже сегодня для тех, кто задумывается о покупке, открывается окно возможностей: можно спокойно выбрать квартиру, зафиксировать условия и защитить себя от роста цен в будущем», — заключает Денис Заседателев.
