На двух берегах: почему Невский район лидирует по спросу на жилье в Петербурге

На Невский район приходятся 16% предложения жилья в Санкт-Петербурге. При этом по итогам полугодия по спросу этот район занимает первое место в городе с долей в 14%, а если брать агломерацию вместе с областью, то второе место с долей 9%. Причина популярности — в большом выборе нового жилья, развитой инфраструктуре, близости к воде, обилии зелени и хорошей транспортной доступности.

На август 2025 года на территории Невского района в реализации находилось 13 жилых комплексов и пять апарт-отелей. Как рассказала Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), преимущественно ведется строительство жилья класса «комфорт», за исключением одного апарт-отеля. Строительство в районе ведут компании Setl Group, «Группа ЛСР», «Самолет», «ФСК», «Лидер Групп», «РСТИ» и другие.

Объем предложения на конец первого полугодия 2025 года оценивается в 317,6 тыс. кв. м (8,6 тыс. квартир). За шесть месяцев 2025 года в Невском районе было реализовано 108,5 тыс. кв. м. Средняя цена предложения на конец августа 2025 года составляет 296 тыс. руб. за кв. м в классе «масс-маркет», что на 15% выше средней цены предложения в Петербурге в соответствующем классе.

Как пояснили в Группе «Эталон», на сегодняшний день в Невском районе на разных стадиях строительства находится 0,72 млн кв. м жилья, или 12% от всего возводимого жилья в агломерации. Это четвертое место среди всех районов города, включая административно подчиненные. Спрос на квартиры здесь традиционно высокий: по данным проектных деклараций, объем продаж с начала года составил 102 тыс. кв. м жилья (15% от всего объема продаж в Санкт-Петербурге) — это максимальный показатель среди всех районов города.

— Согласно нашим данным, на конец августа в Невском районе возводится 6% всех жилых комплексов Петербурга и Ленобласти, — добавил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — При этом реализуемые проекты делятся на комфорт- и бизнес-класс — их доля составляет 46,5% и 53,5% соответственно. Наиболее существенная часть нового предложения в данной локации приходится на апартаменты: здесь сосредоточено около 49% апартов от общего объема в агломерации. Из них примерно 62% принадлежат к «комфорту», чуть более 38% — к «бизнесу».

— Исходя из аналитики продаж в нашей компании, основной спрос на строящуюся недвижимость в Невском районе формируют его жители, — отметила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — Это, как правило, родители, желающие, чтобы их дети и внуки оставались рядом. Вторая группа покупателей — семьи, ценящие развитую инфраструктуру, близость к центру и обилие зелени, характерные для данной исторической локации, и не готовые к переезду в густонаселенные проекты у КАД с комплексной застройкой.

Невский район отличается большой протяженностью и при этом сохраняет хорошую транспортную доступность. Как подчеркнула Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», здесь семь станций метро, крупные автомагистрали, три моста, а в перспективе появится еще один. Это позволяет жителям района быстро добираться в центральные части города.

— Другая особенность — близость к Неве, — говорит она. — Такое количество набережных, как в Невском, трудно найти в других районах Петербурга. Девелоперы активно используют этот фактор, предлагая квартиры с «открыточными» видами и даже собственным выходом к воде. В правобережной части района при этом действуют минимальные ограничения по высотности, поэтому хорошие видовые характеристики возможны даже в проектах, расположенных не на первой линии.

Как отметили в Группе «Эталон», Невский район — единственный район города, географически расположенный сразу на двух берегах Невы. Застройка левого берега начала формироваться еще несколько столетий назад, поэтому архитектурная компонента здесь самая разнородная — дореволюционные здания, «хрущевки», «сталинки», много промышленных площадок, которые постепенно преобразуются в современные жилые кварталы.

— При этом локация очень привлекательна хорошей транспортной доступностью, а также относительно низкой плотностью жилой застройки и, соответственно, не такой высокой нагрузкой на объекты социальной инфраструктуры, как на правом берегу, — добавили представители компании. — Правобережная часть начала застраиваться позднее и на сегодняшний день представляет собой спальный район, здесь намного выше плотность жилой застройки, высокая нагрузка на социальные объекты, в том числе и из-за приграничной областной застройки.

— Несмотря на некоторую удаленность от центра, Невский район выгодно выделяется среди других городских локаций своим расположением вдоль берегов Невы, — добавил Дмитрий Ефремов. — Это, в свою очередь, позволяет активно возводить комплексы с улучшенными видовыми характеристиками. Кроме того, район обладает хорошей транспортной доступностью: на его территории расположено 7 станций метро, есть удобный выезд на КАД и т. д. Еще одно важное преимущество для жителей — развитая социальная и коммерческая инфраструктура.

Надежда Ильина дополнила, что Невский район уникален не только тем, что объединяет два берега одной реки, но и совмещает несколько достаточно неоднородных локаций. Если на левом берегу это очень старая жилая застройка и промышленные предприятия, то правобережье отличает более «спальная» атмосфера с развитой для жизни инфраструктурой и малым количеством промышленных предприятий. Здесь активно развивается торгово-развлекательная сфера, а близость сразу к трем станциям метро при сохранении демократичных цен на недвижимость делает правый берег все более привлекательным для жизни.

В Невском районе строительство ведется в четырех локациях: как рассказала Светлана Московченко, это «Обуховской Обороны — Седова», «Октябрьская набережная — Дальневосточный», «Усть-Славянка» и «Русановка». Основной объем жилья в районе возводится в локации «Октябрьская набережная — Дальневосточный» (54%).

— Отличительные особенности Невского района — активное освоение бывших промышленных территорий, которые приближены к набережной Невы, а также промышленные территории на левом берегу района, — говорит она. — Среди крупнейших проектов Setl Group в Невском районе можно выделить несколько флагманов: Astra Marine на проспекте Обуховской Обороны, Pulse Premier между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной, «Астра Континенталь» между проспектом Обуховской Обороны, Большим Смоленским проспектом и улицей Седова, «Setl Ривьера» на Октябрьской набережной.

В Группе «Эталон» главными территориями развития назвали Октябрьскую набережную и Дальневосточный проспект, зону вдоль проспекта Обуховской Обороны и Большого Смоленского проспекта, территории Уткиной заводи и Усть-Славянку.

— В основном это площадки на близком расстоянии до акватории Невы, — говорят эксперты. — Наиболее популярными локациями являются территории Октябрьской набережной и зона вдоль проспекта Обуховской Обороны — эти локации объединяют видовая составляющая и близость центра, при этом локации разнятся. Так, зона Октябрьской набережной богата торговой и развлекательной инфраструктурой (ТРК «Лондон-Молл», «Гипер Лента», «Максидом»), а для зоны вблизи проспекта Обуховской Обороны более характерна пешая доступность до станций метро.

Также в компании отметили, что Невский район — единственный спальный район с таким большим предложением квартир с видом на воду. Относительно невысокая цена (295 тыс. руб. за кв. м) в среднем по всему Невскому району при высоком уровне конкуренции позволяет покупателю за адекватный бюджет приобрести высоколиквидный лот с видом на воду в районе с развитой инфраструктурой вблизи центра.

— До недавнего времени правобережная часть Невского района, расположенная между улицами Тельмана и Дыбенко, испытывала дефицит современного жилья, — добавила Надежда Ильина. — Преимущественно здесь представлены среднеэтажные дома, построенные в середине прошлого века. С одной стороны, это плюс локации, так как здесь комфортная плотность населения, а парковые зоны и социальная инфраструктура представлены в многообразии. С другой — жилье советского периода уже давно не удовлетворяет запросы современного горожанина. Именно поэтому при создании проекта ЖК «ИСКРА Сити» на пересечении ул. Тельмана и Искровского проспекта мы сделали акцент на семейный, клубный формат.

— Сегодня большинство адресов нового строительства сконцентрированы на левом берегу, в районе станций метро «Елизаровская», «Ломоносовская», «Пролетарская», — рассказала Юдита Григайте. — Также немало объектов строится на правом берегу — между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом. В основном предложение представлено объектами в сегменте «комфорт», хотя в новые проекты застройщики все чаще закладывают решения, характерные для жилья более высокого класса.

Дмитрий Ефремов добавил, что левобережье Невского района отличает наличие старого фонда и промышленных площадок. Правобережье, в свою очередь, воспринимается как более современная и спокойная жилая зона с развитой инфраструктурой и благоустроенными зелеными пространствами. Как правило, новые проекты — жилые комплексы и апартаменты — располагаются вблизи от станций метро или вдоль Невы, где выше потенциал локации.

Застройка Невского района происходит преимущественно за счет редевелопмента территорий промышленных предприятий, отметили представители Группы «Эталон». Эксперты прогнозируют продолжение развития локаций на правом берегу Невы, в том числе вдоль Октябрьской набережной — некоторые площадки здесь уже куплены девелоперами.

— На левом берегу Невы продолжится освоение земель «Невского завода» у станции метро «Елизаровская», — добавляют в компании. — Достаточно масштабный проект может появиться в районе «Французского ковша» (Обводный канал, Глухоозерское шоссе). Также точечные, камерные проекты будут построены на ул. Ольги Берггольц, ул. Ткачей. В районе станции метро «Пр. Большевиков» реализуется несколько проектов от известных застройщиков.

— Развитие Невского района во многом связано с редевелопментом промышленных территорий и проектами реновации, — полагает Дмитрий Ефремов. — Кроме того, модернизация транспортной инфраструктуры — строительство новых мостов, расширение действующих магистралей — также позволит повысить спрос на новое предложение в локации. Наконец, запланированный на 2028 год запуск IT-технопарка, вполне возможно, поменяет восприятие района и привлечет новых инвесторов и покупателей. Значительная часть территории Невского района исторически сформировалась как промышленная зона, поэтому с точки зрения жилой застройки территория развивается неравномерно. Это отражается на качестве транспортной и социальной инфраструктуры, а также на экологичности локации.

Юдита Григайте отметила, что на территории уже обжитых, спальных районов Санкт-Петербурга практически нет мест под новое строительство. Невский район в этом плане исключение: здесь еще остались возможности для редевелопмента — на месте бывших заводов, научно-производственных предприятий, которых всегда было много в этой части города. Именно поэтому это одна из самых популярных зон среди застройщиков, и они продолжают активно осваивать бывшие промзоны по обеим сторонам Невы.

— На сегодня наиболее перспективные для освоения площадки сконцентрированы на левом берегу, в «исторической» части района (бывшие территории Невского завода и других предприятий), — говорит она. — Скорее всего, новые жилые комплексы будут реализованы в сегменте «комфорт плюс» и выше, с упором на современные стандарты качества и благоустройства.

Преимуществом развитых районов, и Невского в том числе, является сформированная инфраструктура: здесь работают школы, детские сады, поликлиники и магазины. Но, как считает Юдита Григайте, с одной стороны, активное жилищное строительство неизбежно повышает нагрузку на социальные и транспортные системы, особенно в правобережной части, где возводится больше всего новых комплексов. С другой — в городе действует градостроительная комиссия, которая контролирует, чтобы одновременно с жилыми кварталами вводились в эксплуатацию и социальные объекты — школы, детские сады, поликлиники. Такой подход позволяет постепенно сокращать дефицит и создавать условия для комфортной жизни.

— Улучшение транспортной ситуации также остается одной из главных задач для района, — продолжила она. — Значительные изменения ожидаются после завершения новых этапов Широтной магистрали скоростного движения с выходом на ЗСД, а также строительства Большого Смоленского моста. Эти проекты должны существенно разгрузить дороги и улучшить связанность района с другими частями города.

В Группе «Эталон» добавили, что Невский район сталкивается с типичными проблемами, которые присущи районам с быстрорастущим и активным строительством жилья. Среди них можно выделить две главные. Первая — это дефицит транспортной и социальной инфраструктуры, который создает определенные неудобства для жителей. Город и застройщики активно работают над решением этих проблем. В ближайшее время будет построен Большой Смоленский мост и проведена реконструкция Цимбалинского путепровода, которые улучшат транспортную обстановку и связь с другими локациями. Кроме того, теперь застройщики должны строить и сдавать новые объекты социальной инфраструктуры вместе с жилыми корпусами, что также приведет к улучшению ситуации.

— Вторая проблема — это неблагоприятная экологическая ситуация в некоторых локациях района из-за большого количества действующих промышленных предприятий, активного автодвижения и небольшого количества парков и зеленых зон, — отметили эксперты. — Однако и эта проблема постепенно нивелируется путем активного редевелопмента промышленных территорий и благоустройства существующих общественных пространств и парков, в том числе высадкой новых деревьев и созданием новых зеленых зон в строящихся жилых комплексах.