Где льготы, там и спрос: рынок ждет целевую ипотеку для участников СВО

После отмены массовой программы ипотеки с господдержкой в середине 2024 года, участники строительного рынка говорят о возможном появлении более узких льготных программ. Одной из таких категорий могли бы быть участники специальной военной операции и их родственники — сейчас для них уже доступны несколько госпрограмм, но их доля в общем объеме покупки жилья невелика.

Участники и ветераны специальной военной операции, как и другие категории военнослужащих, могут воспользоваться военной или семейной военной ипотекой, рассказал Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101». Она выдается специальным органом — Росвоенипотекой — в виде сертификатов, которые получают все военнослужащие, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе.

— В данный момент существует одна льготная программа для участников СВО, но ее действие ограничено преимущественно новыми регионами, — говорит Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп», — поэтому для Петербурга единственной актуальной целевой программой остается программа стандартной военной ипотеки, которая распространяется на всех военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы (НИС), имеющих право на получение целевого жилищного займа.

Как отметил Рустам Азизов, ипотечное кредитование под 2% для покупки жилья на новых территориях России: в Донецкой и Луганской Народных Республиках, Запорожской и Херсонской областях — затрагивает и первичное, и вторичное жилье, так как новостроек в этих регионах пока возводится объективно не так много.

Кроме того, как и остальные жители страны, участник СВО может приобрести по льготной ставке 2% недвижимость на территории Дальнего Востока, Арктики, либо в сельской местности по программе «Сельская ипотека».

Есть и региональные инициативы. Так, в феврале 2025-го комитет по ЖКХ Ленобласти представил законопроект о предоставлении жилищных субсидий семьям погибших и инвалидов-участников СВО, а в начале марта сахалинский губернатор Валерий Лимаренко сообщил о том, что область выделит ветеранам спецоперации по 400 тыс. рублей на первоначальные взносы по ипотеке, добавил Рустам Азизов.

Также среди региональных программ можно отметить предоставление земельных участков бесплатно или по льготной цене участникам СВО и членам их семей, предоставление жилищных сертификатов, дополнительные выплаты и субсидии, а также льготные условия ипотечного кредитования, которые предоставляют для участников СВО некоторые региональные банки, говорит Анна Боченкова, начальник отдела рекламы и связей с общественностью СК «Дальпитерстрой».

Сейчас доля квартир, приобретаемых в Петербурге и Ленинградской области с помощью военной ипотеки, невелика. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), доля сделок, совершенных по программе военной ипотеки за 2024 год составила 2% в структуре всех ипотечных сделок.

— В первом квартале 2025 года этот показатель составил около 3%, — добавила Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева. — По мнению экспертов, в ближайшее время не ожидается существенного изменения количества сделок по военной ипотеке.

Лилия Алексашина говорит, что доля стандартной военной ипотеки в компании на протяжении 2024 года оставалась достаточно стабильной.

По словам Анны Боченковой, если основываться на анализе различных источников и трендов, можно сделать некоторые выводы по ситуации на конец 2023 — начало 2024 года, когда военная ипотека занимала в диапазоне 5-10% от общего объема ипотечного кредитования.

— Что касается изменений, то до 2022 года наблюдался стабильный рост интереса к военной ипотеке, — говорит она. — В 2022–2023 годах общее повышение процентных ставок по ипотеке, вызванное экономическими факторами, оказало влияние и на военную ипотеку. Хотя ставки по военной ипотеке часто более стабильны, чем по гражданской, общее удорожание кредитов повлияло на спрос.

По словам эксперта, доля может колебаться в зависимости от региона, экономической ситуации и изменений в условиях самой программы военной ипотеки.

— Доля военной ипотеки зависит от региона и непосредственно от проекта, — соглашается Рустам Азизов. — Текущая программа военных сертификатов ограничена суммой 4,975 млн рублей, поэтому в наших проектах в Москве этот инструмент используется относительно немного. В структуре продаж ГК «А101» в Ленобласти военные сертификаты занимают до 8-10%.

В пресс-службе ПСБ — одного из ведущих российских банков, специализирующихся на обслуживании военнослужащих, включая предоставление военной ипотеки — рассказали, что в 2024 году кредитом ПСБ по военной ипотеке для покупки квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области воспользовались более 1 тысячи участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Общая сумма кредитов составила 3,6 млрд рублей.

В банке отметили, что в I квартале 2024 года ПСБ выдал на цели приобретения недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти по военной ипотеке 272 кредита на сумму 0,8 млрд руб., при этом доля выданных кредитов по льготной ипотеке, которая завершила свое действие в июле 2024 года, составила 40% (108 кредитов на сумму 0,32 млрд руб.). В аналогичном периоде 2025 года количество кредитов снизилось на 40% и составило 164 кредита на сумму 0,5 млрд руб. Как отметили в пресс-службе, доля снижения как раз сопоставима с долей льготной программы, в связи с чем в ПСБ динамика снижения не наблюдается.

В целом по стране основным драйвером продаж военной ипотеки в прошлом году стали льготные ипотечные кредиты, среди которых «Семейная военная ипотека» с наибольшей долей 55% от общего объема кредитования — кредитом воспользовались 6 тысяч военнослужащих. Также значительный вклад внесла «Госпрограмма. Военная ипотека 2020» с долей 30% в общей структуре, кредитом по указанной программе воспользовались 3,1 тысячи военнослужащих. Так как льготная программа с господдержкой завершила свое действие в июле 2024 года, в 2025 году в ПСБ в целом по стране наблюдается снижение выдач по военной ипотеке: за I квартал — снижение на 30% (2,6 тысячи кредитов на сумму 7,9 млрд рублей выдано в I кв. 2024 г., а за I кв. 2025 — около 1,8 тысячи кредитов на 5,2 млрд рублей). При этом снижение также сопоставимо с размером доли кредитов, которые ранее были по льготной программе.

Между тем среди тех, кто мог бы претендовать на льготные ипотечные программы, именно участников СВО и членов их семей представители бизнеса и власти считают наиболее очевидной категорией. Так, замглавы Минстроя Никита Стасишин в марте предложил девелоперам делать скидки и создавать для них льготные условия. Этому совету уже последовала, например, компания ELEMENT.

— Участники специальной военной операции и члены их семей повсеместно — как в столицах, так и в регионах России — сталкиваются с проблемами при приобретении жилья, — говорит Виталий Коробов, генеральный директор ELEMENT. — Текущие цены на жилую недвижимость и повышенные ставки по ипотечным кредитам на фоне общей экономической нестабильности только усугубляют ситуацию. При этом речь идет не только о вторичном жилье, но и о новостройках. В этом смысле специальные скидки на новостройки от девелоперских компаний становятся не просто еще одной акцией, стимулирующей продажи, а реальной поддержкой для участников СВО и их близких.

В пресс-службе ПСБ отметили, что в настоящее время в банке есть меры поддержки для участников СВО в рамках классических программ военной ипотеки. В частности, участники СВО имеют право на заключение договора целевого жилищного займа с даты включения его в реестр участников накопительно-ипотечной системы, а в ПСБ они могут оформить ипотечный кредит без первоначального взноса.

В декабре члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ во главе с председателем комитета Сергеем Пахомовым направляли предложение в Минфин о запуске льготной ипотеки для участников СВО под 2% годовых, но поддержки в министерстве не получили. Тем не менее представители строительного рынка считают, что запуск такой программы был бы актуален как для потенциальных заемщиков, так и для строительной отрасли.

— Мы наблюдаем формирование отложенного спроса на целевой ипотечный продукт как со стороны непосредственно участников специальной военной операции, так и их родственников. — говорит Лилия Алексашина. — Считаю, что по-настоящему высокий спрос на такую программу может возникнуть после завершения СВО.

Относительно возможных параметров программы она отметила, что наиболее важными для заемщиков всегда считаются размер первоначального взноса и процентная ставка.

Анна Боченкова также называет запуск дополнительной льготной программы по ипотеке для участников СВО и членов их семей не только желательным, но и необходимым. В первую очередь, это станет реальной помощью в улучшении жилищных условий, во-вторых, запуск этой программы может стимулировать спрос на новостройки, что положительно скажется на развитии отрасли. В-третьих, для многих льготная ипотека может стать единственной возможностью приобрести собственное жилье, отметила она.

В качестве актуальных параметров идеальной ставкой Анна Боченкова считает 0-2%, реалистичным вариантом — до 5% годовых.

— Это все еще будет существенно ниже рыночных ставок и позволит снизить финансовую нагрузку на заемщиков, — пояснила она. — При этом процентная ставка должна быть фиксированной на весь срок кредитования.

Что касается первоначального взноса, то он должен быть минимальным или нулевым — верхняя планка не должна превышать 10%. Сумма кредита должна быть достаточной для приобретения жилья в регионе проживания участника СВО. Кроме того, необходимо предусмотреть механизм индексации максимальной суммы кредита с учетом роста цен на недвижимость. Максимально возможный срок нужно сделать до 30 лет — это позволит снизить ежемесячный платеж.

По мнению Анны Боченковой, участниками программы должны быть все военнослужащие, принимавшие участие в СВО, независимо от звания и срока службы, а также члены семей — это супруги, дети, родители (особенно, если участник СВО погиб или получил инвалидность). Также, по ее словам, необходимо включить в программу добровольцев и мобилизованных, принимавших участие в СВО.

В ГК «А101» считают, что необходим более системный и детальный подход к жилищному обеспечению военных.

— Отдельной льготной ипотечной программы для участников и ветеранов специальной военной операции, действующей на всей территории РФ, сейчас нет, — комментирует Рустам Азизов. — Но, с нашей точки зрения, такая программа нужна. Она, в первую очередь, играла бы значительную социальную роль — поддерживала бы ветеранов. Также программа стала бы важным инструментом поддержки строительного сектора, а значит и всей российской экономики.

Параметры, которые он озвучил, совпадают с предложениями коллег: ставка 2% годовых, первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья, а срок кредитования — до 30 лет. Максимальная сумма кредита, по оценкам эксперта, должна составлять 20 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, для остальных регионов — 12 млн рублей. Дополнительной мерой поддержки могут стать государственные сертификаты на первоначальный взнос. «Было бы логично запустить данную программу именно в этом году, так как президент РФ объявил 2025-й Годом защитника Отечества», — добавил Рустам Азизов.

При этом, несмотря на то, что застройщиков больше интересуют программы на первичном рынке, они признают, что программу нужно распространить и на вторичный рынок жилья.

— Было бы очень полезно, если бы у участников программы была возможность выбора между первичным и вторичным жильем, — отметила Лилия Алексашина. — Это позволило бы действительно качественно решить вопрос обеспеченности жильем тех, кто этого действительно заслуживает.

— Программа должна распространяться как на первичное, так и на вторичное жилье, что расширит выбор для участников СВО, — соглашается Анна Боченкова. — Кроме того, была бы очень востребована возможность строительства собственного дома по льготной ипотеке.

Рустам Азизов считает, что на эту программу было бы логично распространить нормы, аналогичные семейной ипотеке, согласно которым можно купить жилье на вторичном рынке в малых городах и регионах, где объем нового строительства невысок. Эта мера в том числе будет препятствовать оттоку населения из регионов.