Заявления по ипотеке и крупные соглашения: как прошел для строителей Петербургский экономический форум

Больше всего от Петербургского международного экономического форума в 2024 году строители ждали новостей по продлению и изменению условий льготных ипотечных программ. Тема ипотеки прозвучала, но полной ясности пока так и нет. «Фонтанка» вместе с «Объединением строителей Санкт-Петербурга» спросила ведущих застройщиков города о том, что интересного они услышали на форуме, какие соглашения подписали, а чему внимания было уделено недостаточно.

Федора Туркина, председателя совета директоров холдинга «РСТИ», форум в этом году впечатлил небывалым количеством участников, насыщенным графиком мероприятий, многообразием стендов и презентаций. По его словам, они стали еще более яркими, инновационными и технологичными, чем в прошлом году.

— Я участвую в ПМЭФ каждый год на протяжении более 15 лет и могу сказать, что основное отличие форума в этом году — это очень мощный внутренний настрой российского бизнеса. Какими бы ни были внешние обстоятельства, мы точно знаем, что мы все можем, всего добьемся, — прокомментировал он.

Среди вопросов, которые всех волнуют, по его словам, — что ждет бизнес? И если руководство страны считает, что достаточно сил у правительства, ЦБ и администрации президента для разработки стратегии развития экономики РФ, то общество чувствует, что правильно было бы подключить еще экспертов, считает Федор Туркин.

— Бизнес, конечно, ждет возвращения размера ключевой ставки к разумным значениям, — добавил он. — Что касается развития строительства, то здесь должны быть разработаны инструменты насыщения рынка доступным жильем, построенным за относительно дешевые банковские кредиты. Оно должно быть реализовано через доступные ипотечные программы. Уверен, что для обеспечения конкурентоспособности экономики страны по сравнению с ведущими экономиками мира необходимы конкурентные драйверы экономического роста — такие, как сниженная кредитная ставка, стабильный, справедливый и сбалансированный курс рубля, доступная ипотека.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов говорит, что все ждали новостей о перспективах льготных ипотечных программ, и таковые были озвучены президентом — касаемо семейной ипотеки. Условия ее предоставления претерпят значительные изменения. В частности, сокращается круг потенциальных заемщиков ограничением по возрасту детей в семье — до 6 лет.

— Из того, что касается развития Санкт-Петербурга, было интересно узнать о нескольких новых проектах, касающихся качества городской среды и развития города, — добавил он. — Это новые небоскребы в районе Лахты, новый курортный кластер в Горской и даже новый концертный зал на Ново-Адмиралтейском острове. Крупный транспортный проект — железнодорожный юго-западный обход Петербурга — также по факту повлияет на город позитивно, поскольку позволит вынести транзитный грузовой трафик за город.

Сергей Софронов отметил два ключевых момента ПМЭФ-2024. Во-первых, объем сделок по проектам в Петербурге. Больше 1,2 трлн рублей, по официальным данным, что почти в 2,5 раза больше, чем по соглашениям и намерениями, заключенным для Москвы. Во-вторых, разнообразие: от строительства центра обработки данных и рекреационных кластеров до промышленного строительства, включая фармацевтику, автомобилестроение и даже рыбообработку.

Егор Федоров, коммерческий директор GloraX, также среди наиболее интересных событий отмечает решение по льготной ипотеке, озвученное Владимиром Путиным.

— ПМЭФ традиционно стал площадкой для встреч и обсуждения актуальных проблем развития отрасли и ключевых трендов, — комментирует Сергей Сергеев, директор жилых и инфраструктурных проектов «Кронфорт». — Еще раз прозвучали слова о важности строительного блока и жилищной сферы в целом при создании экономического и социального благополучия страны, комфортной среды проживания. Этому были посвящены десятки дискуссий и сессий. Много внимания сегодня обращено на малые и средние города, которые включились в конкуренцию за жителей вместе с «миллионниками», Петербургом и Москвой.

По его словам, тренд на формирование комфортной среды в небольших городах способствует приходу в регионы крупных игроков. Также из тенденций можно отметить развитие культурно-досуговых и креативных кластеров на ранее неиспользуемых территориях.

— Эту тему обозначил и президент России, который говорил о широком вовлечении в хозяйственный оборот таких земельных участков, с заброшенными или недостроенными зданиями. Их преобразование и перезагрузка позволят улучшить городскую среду, привлекут бизнес с интересными проектами жилой застройки, — добавил Сергей Сергеев. — Сейчас мы наблюдаем такие положительные изменения в Кронштадте, где с 2019 года реализуется масштабный проект «Остров фортов». Он стал основным драйвером развития дорожно-транспортной, социальной, туристической и спортивной инфраструктуры локации. Наша компания принимает активное участие в формировании привлекательного внешнего облика ранее закрытой и неиспользуемой территории.

Сейчас «ГК Алькор» строит здесь два малоэтажных жилых квартала с социальной и коммерческой инфраструктурой, а также яхтенный порт с культурно-досуговым комплексом и гостиницей, что позволит Кронштадту через пару лет стать новой точкой притяжения для жителей и туристов.

Важная часть ПМЭФ — это заключение различных договоров и подписание соглашений.

— Подписание соглашений на ПМЭФ — это практически гарантированный способ привлечь больше внимания к анонсам планов, — говорит Сергей Софронов. — За счет общего внимания к форуму на этой информационной волне можно заявить о намерениях очень широко. Поэтому практика приурочить планы развития к ПМЭФ и перенести официальный анонс на эту площадку актуальна для компаний из всех регионов, не только стремящихся в Петербург.

Например, ГК «А101» подписала на ПМЭФ два соглашения: по строительству в Новой Москве крупнейшего в России аквакурорта и меморандум о сотрудничестве с VK.

— Первое соглашение мы подписали с банком «ДОМ.РФ» и корпорацией «Туризм.РФ», — рассказывает Дмитрий Цветов, директор по развитию ГК «А101». — Оно предусматривает строительство в спортивно-туристическом кластере Прокшино аквакурорта площадью около 125,5 тыс. кв. м и стоимостью не менее 20 млрд рублей. Он будет состоять из трех основных зон: аквапарка, дайвинг-центра и серфинг-центра, а одним из уникальных развлечений в нем будет первая в московском регионе зона искусственного каньонинга.

Кроме того, в аквапарке появятся детские бассейны с горками, водные аттракционы и волновой бассейн для взрослых, а также термальная зона. Серфинг-центр будет оснащен системой создания искусственных волн, а профессиональный дайвинг-центр с переменной глубиной бассейна до 25 метров станет самым глубоким в Московском регионе. Также откроется 4-звездочная гостиница на 254 номера со SPA-центром.

— В рамках соглашения с VK мы договорились объединить нашу экспертизу для развития инфраструктуры жилых районов, — продолжил Дмитрий Цветов. — В частности, мы планируем использовать технологии и сервисы на базе искусственного интеллекта для анализа рынка, цифровизации бизнес-процессов и роста уровня комфорта жилых районов. В частности, технологии VK и наша экспертиза позволяют вывести на новый уровень социологические исследования, сформировать новые подходы к инфраструктурному наполнению районов, появлению в них новых для рынка функций.

«ГК Алькор» и АНО «Остров фортов» на площадке ПМЭФ-2024 заключили соглашение о строительстве на территории туристско-рекреационного кластера в Кронштадте Гранд-отеля категории 4* и яхтенного порта с культурно-досуговым комплексом.

— Новые гостиницы откроют дополнительные возможности для гостей города оставаться в Кронштадте на два дня и более, в комфортном режиме участвовать в деловых мероприятиях, без спешки знакомиться с многочисленными достопримечательностями, — комментирует Сергей Сергеев. — А яхтенный порт компенсирует существующий дефицит стояночных мест для маломерных судов и создаст благоприятные условия для развития в Кронштадте водных видов спорта и яхтенного туризма. Городская экономика получит от реализации проекта новые рабочие места, платежеспособный спрос для местного бизнеса и дополнительные налоговые поступления.

Отель общей площадью 12,6 тыс. кв. м будет иметь номерной фонд не менее 130 мест. Яхтенный порт (марина) рассчитан на 239 стояночных мест на воде, включая площадку для открытого хранения яхт на 90 мест. Также в комплексе запланирован эллинг для зимнего хранения судов общей площадью 8,1 тыс. кв. м, плавучие причалы общей протяженностью 1,6 км, слип для подъема яхт размером до 30 м, гидротехническое сооружение в составе разделительного мола, причала жидкого топлива, причальной стенки и берегоукрепления. Кроме того, в составе яхтенного порта будут построены административное здание с рестораном общей площадью 1,1 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс на 2,6 тыс. кв. м, где будут расположены яхт-клуб, детская парусная школа и объекты торговли.

На ПМЭФ было объявлено о планах одного из крупнейших российских девелоперов с Урала — компании «Брусника» — выйти в Петербург. Эксперты оценивают это положительно.

— Сегодня все больше девелоперов из Санкт-Петербурга и Москвы выходят в регионы, а к нам оттуда приходят местные сильные компании, — комментирует Сергей Сергеев. — Это положительный тренд. Рост конкуренции и применение успешного опыта, наработанного в других регионах, становятся драйвером для качественного развития рынка в целом.

«РСТИ» в этом году подписал на форуме два важных соглашения с банками.

— Одно из них касается финансирования Газпромбанком перспективных проектов в Санкт-Петербурге, второе — с банком «ДОМ.РФ» — закрепляет наши намерения продолжать развивать проекты в Москве при финансовой поддержке банка, — рассказал Федор Туркин. — Также у нас состоялся ряд переговоров с представителями администраций российских регионов, они были связаны в основном с социально значимыми проектами компании.

GloraX заключил два соглашения о стратегическом сотрудничестве в рамках ПМЭФ.

— В частности, мы объявили о выходе в новый регион и подписали соглашение с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ) и правительством Мурманской области, — пояснил Егор Федоров. — Соглашение предполагает реализацию масштабного проекта комплексного освоения территорий на участке площадью 25 га. В рамках проекта будет построено 170 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составит 11 млрд рублей. Начало строительства запланировано на 2024 год, а окончание — на 2032 год.

Кроме того, на ПМЭФ Glorax подписал соглашение о стратегическом партнерстве с крупнейшим в России провайдером цифровых услуг и решений «Ростелеком». Документ, по словам Егора Федорова, подразумевает сотрудничество по нескольким направлениям, основное из которых — развитие и продвижение эффективных цифровых решений в сфере строительства, управления и эксплуатации недвижимости.

— Совместно мы планируем совершенствовать инструменты информационной безопасности на объектах GloraX, внедрять комплексные системы «умных» информационных сервисов на всех этапах девелоперского проекта, — добавил он. — Важным аспектом партнерства является развитие единых подходов к организации информационных сервисов, тестирование новых технологий и создание совместных платформенных решений.

Заявление Владимира Путина по поводу семейной ипотеки не прошло незамеченным.

— Безусловно, расширение условий программы семейной ипотеки положительно скажется на уровне спроса на первичную недвижимость в малых городах, — считает Егор Федоров. — В России насчитывается более 800 малых городов, в которых проживает около 20% населения страны. Решение о введении новых условий семейной ипотеки позволит повысить инвестиционную привлекательность малых городов и замедлить миграционные процессы. В свою очередь, наличие такой программы будет стимулировать застройщиков строить качественные проекты в малых городах России, что положительно скажется на уровне обеспеченности жильем на душу населения

— Конечно, программу ждут заметные изменения, — продолжил Дмитрий Цветов. — Дополнительный стимул получат малые города, особенно находящиеся рядом с крупными производствами. Мера эффективно может решить задачу не только удержания нужных специалистов на предприятиях, но и обеспечить приток новых. При этом, как представляется, имеет смысл сформировать базу данных по количеству промышленных предприятий в малых городах и реальному уровню заработных плат в них. Это поможет в дальнейшем проанализировать эффективность принятых мер и сформировать дорожную карту масштабирования подобных инструментов поддержки регионов.

— Скорее всего, дальнейшее развитие льготных ипотечных программ будут носить более адресный характер. Об этом уже неоднократно заявляли представители власти, — отметил Сергей Сергеев. — При этом приоритетом остается поддержка семей. Таким образом, вполне вероятно, что семейная ипотека будет расширена по ставке 6% для жителей малых городов.

Впрочем, как отмечает Сергей Софронов, все льготные ипотечные программы и ключевые изменения в них и ранее озвучивались президентом.

— Разумеется, сказанное будет положено в основу дальнейшей практики ипотечного кредитования.

Высказалась на ПМЭФ насчет льготных ипотечных программ и глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Ничего нового: их надо сокращать, чтобы кредиты были доступнее. Однако девелоперы такую позицию не поддерживают.

— Рыночная ставка по ипотеке — 16–20% годовых — это исключение какого-либо интереса к жилищным займам на базовых условиях, — считает Сергей Софронов. — Это заградительные ставки, делающие недоступным приобретение жилья.

Он привел пример, что по ипотеке с господдержкой под 8% годовых и при сумме кредита в 6 млн рублей ежемесячный платеж при сроке на 30 лет составляет 44 тыс. рублей в месяц. Со ставкой 18% годовых ежемесячный платеж с таким же займом составит уже 90 тыс. рублей в месяц.

— Не думаю, что льготные ипотечные кредиты являются основным поставщиком денег в экономику, разгоняющих инфляцию, — добавил он.

— Льготная ипотека традиционно составляет существенную долю в продажах на первичном рынке жилья в массовом сегменте. Таким образом, наличие льготных программ не только позволяет гражданам улучшить условия жизни, но и поддерживает одну из системообразующих отраслей российской экономики, — комментирует Егор Федоров. — Что касается взаимосвязи между льготными программами и доступностью кредитов, на наш взгляд, она не очевидна, так как уровень доступности кредитов зависит в первую очередь от размера ключевой ставки.

Сергей Сергеев в свою очередь отметил, что при планомерном снижении закредитованности населения в среднесрочной и долгосрочной перспективе (что ожидается как следствие сокращения льготных программ), банки смогут снизить риски по дефолтам потенциальных заемщиков и, как следствие, пересмотреть макропруденциальные надбавки. По факту, это позволит пересмотреть затраты банка по кредитам и предложить населению более комфортные условия по ним, что ожидаемо повысит доступность кредитов.

Еще один вопрос, который в том числе связан с высокими ставками и отменой льготной ипотеки, — баланс спроса и предложения на рынке. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на форуме заявил, что в целом по стране он достигнут. Однако в том, что касается Петербурга, девелоперы считают, что есть определенные вопросы.

— По данным аналитиков, в Санкт-Петербургской агломерации (агрегировано по всем классам первичного жилья и апартаментов) на май 2024 году рынок находится в небольшом дисбалансе, — говорит Сергей Сергеев. — Текущий объем предложения при нынешнем уровне спроса будет распродан за 0,7 года. Эта ситуация лишь характеризует тот факт, что застройщики очень умеренно выводят свой ассортимент квартир, балансируя объемы и цены.

По его словам, схожая картина прослеживается при сопоставлении спроса и нового предложения. За май 2024 года было реализовано на 23% кв. м жилья больше, чем вышло в продажу (накопительным итогом за январь — май — разница составила 12%).

Как рассказал Егор Федоров, в Петербурге на первичном рынке недвижимости с начала года по конец мая суммарно было заключено 11 794 сделки. При этом в экспозиции находятся 7701 лот бизнес-класса, 47 387 лотов комфорт-класса, 5748 лотов экономкласса, а также 1965 лотов в сегменте премиум.

— Таким образом, суммарно предложение составляет 62 801 лот. На наш взгляд, в настоящее время рано говорить о балансе спроса и предложения, — добавил он.

— Соотношение текущего объема спроса и предложения, возможно, и укладывается в такое определение, — считает Сергей Софронов. — Но в любом случае это констатация факта по состоянию на сейчас. С 1 июля нас ждет другая реальность с существенным сокращением спроса при имеющихся ипотечных ставках.

При этом строители хотели бы, чтобы больше внимания на форуме уделялось существующей стратегии развития строительной отрасли, принятой в 2022 году и действующей до 2030 года, — по их мнению, она не получила достаточного внимания.

— С одной стороны, есть цели и планы, с другой — неполное понимание, насколько благоприятным остается вероятность ее реализации, с учетом экономического климата, — говорит Сергей Софронов. — Из плюсов — прозвучало, что концепция мастер-планирования принимается как основополагающая для развития территорий. То есть это не просто устаревший набор разрешено / запрещено по земельным участкам, но проектирование будущего состояния городов и агломераций.