С хорошей загрузкой: как российские туристы поддержали рынок апартаментов Петербурга в 2023 году

Прошлый год стал успешным для петербургских сервисных апартаментов: после низкой активности в 2022 году продажи юнитов выросли — особенно во втором полугодии. С одной стороны, инвесторы искали, куда вложить деньги. С другой же, возросший поток туристов в Петербург обеспечил объектам загрузку, собственникам — доходность, а самому рынку добавил оптимизма на 2024 год. Но есть пока и сдерживающие факторы. Какие именно — рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Год удачный, но все относительно

— Показатели прошлого года в сегменте апартаментов можно назвать более чем удовлетворительными, — комментирует Татьяна Халилова, директор департамента продаж компании GloraX. — В продажах нам помогали колебания курсов валют, повышение ключевой ставки и ставок по ипотеке: в условиях ожидания ухудшения условий кредитования и девальвации рубля инвесторы быстрее принимали решение о выходе на сделку.

— Действительно, низкая ключевая ставка и, соответственно, низкие проценты по вкладам привели инвесторов ко вложениям в недвижимость, поэтому продажи в 2023 году росли очень сильно, — добавила Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange.Life. — Также изменилась сезонность: если раньше всегда летом в период отпусков продажи падали, а с осени начинали расти, то в 2023 году, наоборот, летний период показал очень высокий подъем. В августе мы продали в несколько раз больше, чем в декабре 2022 года. Но после повышения ключевой ставки люди ожидаемо стали использовать другие инвестиционные инструменты — прежде всего, депозиты, которые дают более высокую доходность, чем недвижимость. Поэтому декабрь закончится не так позитивно, как хотелось бы.

Руководитель отдела продаж компании Well Денис Розанов привел статистику «Петербургской Недвижимости», согласно которой за год в городе было продано примерно 3,5 тысячи юнитов. Это примерно на 500 юнитов больше, чем годом ранее, но при этом до постпандемийного 2021 года, когда было продано 5 тыс. юнитов, объемы не дотягивают.

— Но даже с учетом слабого первого квартала, результат года можно оценивать очень даже позитивно, — говорит эксперт. — На фоне двух последних лет 2023-й можно оценить на 4 балла из 5. Сезонность в последние три года абсолютно точно меняется. Ушла классическая модель, когда к концу лета мы набираем обороты, а в финале года выходим в хорошее «пике». Сейчас это — как русские горки, настолько сильно внешние факторы влияют на объем продаж не только апартаментов, но и всего рынка недвижимости. В этом, конечно, есть и большой плюс — мы за три года научились подстраиваться под различные события на рынке.

— Мы стартовали с продажами нашего объекта в самый интересный момент года — когда повысилась ключевая ставка, — отметила Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская», ГК «Максимум Лайф Девелопмент». — Но в будущее мы смотрим со сдержанным оптимизмом. Невзирая на внешние обстоятельства, пашем, сеем и ждем урожай, ведь за спадом неизбежно следует подъем. Если поглядеть на наших коллег, конкурентов, партнеров по рынку, особенно заметно, что наша отрасль будет чувствовать себя хорошо, так как туризм — это все-таки драйвер экономики Санкт-Петербурга.

— Год прошел достаточно неплохо, — продолжил основатель и владелец инвестиционно-строительной компании Inreit Кирилл Кудинов. — Мы запустили на Садовой восьмой по счету в городе отель нашей сети, прошли классификацию на 4 звезды, запустили первый объект в Москве, где прошли классификацию на 3 звезды. Сейчас готовим еще четыре новых проекта в Петербурге и один в столице. Что касается продаж, то хоть они и вдвое меньше, чем в 2021 году, в условиях современных реалий, на мой взгляд, это неплохо.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов также назвал прошедший год в целом удачным, так как результаты оказались лучше прогнозов. По его словам, основную картину сделало второе полугодие, когда количество сделок и спрос на рынке новой недвижимости вырос, в целом, практически во всех сегментах.

— Если оценивать в штуках среди вообще всех лотов, которые мы продали в 2023 году, от квартир и машиномест до коммерческой недвижимости на первых этажах и апартаментов, доля последних — 36%, — рассказал он. — В нашей общей выручке за год доля апартаментов — 22%. Ожидаемо, поскольку в объектах жилой недвижимости средний чек выше.

Ипотечный фактор

Ипотека для апартаментов никогда не была настолько серьезным поддерживающим фактором, как для рынка жилья, — в связи с тем, что для них не действуют программы господдержки. Поэтому и все «приключения» ключевой ставки затронули сегмент в меньшей степени. Некоторые застройщики обходились и вовсе без этого инструмента, а кто-то не может его применять в силу специфики. Однако продажам это не помешало.

— Доля ипотеки сейчас у нас снизилась, наверное, до исторического минимума, — примерно до 5%, — говорит Денис Розанов. — Постоянные изменения ключевой ставки, конечно, влияли на активность ипотечных сделок. В пиковые месяцы — август и сентябрь, — когда она еще не поднялась так заметно, доля ипотеки составляла 50%. Но в среднем она у нас варьировалась первые полгода на уровне 25–30%. С увеличением «ключа» мы заместили эту долю сделками с рассрочкой платежа либо 100-процентной оплатой. И стали наблюдать, что клиенты, готовые внести большой первый взнос (от 50%), сегодня решили сделать выбор в пользу рассрочки — то есть с уменьшением доли ипотеки мы их все равно не потеряли.

— Ключевая ставка на сегодняшний день составляет 16% годовых, что влияет на стоимость ипотеки и снижает доступность недвижимости, — уточнил Антон Агапов. — На апартаменты программа льготной ипотеки не распространяется. И основной способ приобретения этого формата — 100-процентная оплата или рассрочка. В период до повышения ключевой ставки доля сделок по ипотеке достигала 80%, а на сегодняшний день — не превышает 10%.

— Поскольку мы работаем с проектами редевелопмента, у нас в принципе нет ипотеки, так что колебания ставок нас никак не касаются, — продолжил Кирилл Кудинов. — Мы привыкли продавать без ипотеки, у нас есть рассрочки. К тому же штучные объекты с небольшим количеством номеров находят свою целевую аудиторию, готовую вносить оплату сразу.

— Мы не работаем с ипотекой ввиду специфики проекта: у нас реконструкция либо капитальный ремонт. — подтвердила Дарья Боровицкая. — Плюс мы продаем одновременно с десятилетним договором аренды, который обязательно проходит регистрацию в Росреестре. Банк регистрирует при такой сделке обременение и при ипотеке должен как залогодержатель дать свое согласие. Для банка это некий риск, потому что если заемщик не выплатит ипотеку и помещение придется выставлять на торги, этот десятилетний договор аренды станет сложностью. Мы научились продавать без ипотеки уже очень давно — за стопроцентную оплату.

— Волнения на рынке ипотеки не оказали серьезного влияния на сектор апартаментов, так как традиционно для этого сегмента ключевыми являются иные финансовые инструменты: например, различные программы рассрочки. В 2023 году доля сделок с рассрочкой в нашем проекте составила 56%, в то время как доля продаж с ипотекой — только 20%, — продолжила Татьяна Халилова.

— В нашем проекте мы рассчитываем не просто на покупателей, а на инвесторов, — говорит Светлана Кузьменко. — Они ищут, куда вложить деньги, и сейчас выбирают между недвижимостью и другими финансовыми инструментами. Но есть определенный пул людей, которые верят только в бетон, — и никакими депозитами и процентами их из материального объекта не перетянешь. Сейчас мы только стартовали со своим проектом, но по предыдущим можно сказать, что на старте инвесторы активно пользуются ипотекой, чтобы минимизировать риски. Когда после приобретения в кредит люди видели, что проект развивается, они просто разовым платежом закрывали всю ипотеку — то есть это скорее психотерапия, а не финансовый инструмент. В нашем случае мы заменяем отсутствие дешевых денег привлекательными ценами на старте и интересными условиями рассрочки.

Заселить и заработать

Президент Becar Asset Management Александр Шарапов отметил основной итог 2023 года, который, по его мнению, точно станет трендом и в 2024 году — это переход апартаментов на краткосрочную аренду.

— Если во время пандемии мы в основном ориентировались на среднесрочное и долгосрочное проживание, то сейчас переходим все больше на краткосрочное, — пояснил он. — В туристической отрасли происходит бум, и я очень жду, когда к нам приедут китайцы и индусы. В Индии мощно растет средний класс, и индийский турист становится основным в мире. А китайцы, я думаю, сейчас будут активно выезжать в Россию после пандемийных ограничений.

В 2021 году Петербург посетило 6 миллионов туристов, в 2022 году уже 8 миллионов, а в 2023 — 9 миллионов туристов, что очень хорошо отражается на загрузке отелей, рассказал Кирилл Кудинов. Также благодаря этому количество среднесрочных и долгосрочных броней сократилось примерно с 30 до 20%.

— Это первый год после пандемии, когда мы работали практически без долгосрока и немного со среднесрочными тарифами, — добавил он. — По сети показали среднюю доходность 12% годовых, а в двух отелях годовая доходность достигла 14%. Кроме того интересны цифры капитализации. Некоторые наши апартаменты продемонстрировали рост цены на уровне 38–40% годовых только за счет редевелопмента зданий — если инвестор заходил на раннем этапе, когда объект только поступал в продажу. В целом рынок ограничен, подходящей под эти цели недвижимости в центре Петербурга все меньше и меньше. Притом стоимость сильно выросла как в уже готовых продуктах, так и в тех зданиях-«полуфабрикатах», которые мы покупаем для перепрофилирования в отель. Если еще недавно мы могли найти объект по цене до 100 тысяч рублей за кв.м, то сейчас в центральных локациях дешевле 150 тыс. отыскать что-то крайне сложно.

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов добавил, что по итогам 2023 года Санкт-Петербург посетило более 9 млн туристов, что на 16% больше, чем в 2022 году.

— За счет повышения туристического потока, основу которого составляет внутренний туризм, загрузка в сети апарт-отелей YE’S в 2023 году составила 94%, — уточнил он. — Средняя доходность в действующих апарт-отелях нашей сети в Санкт-Петербурге по итогам 2023 года составила 13% годовых от стоимости приобретения на этапе строительства.

— Если с продажами сложности бывают, то вот именно с доходностью, с загрузкой у нас все очень позитивно — и мы этими показателями гордимся, — говорит Дарья Боровицкая. — Сейчас у нас в Петербурге три работающих отеля. Тот, что в переулке Крылова, показал среднюю загрузку в 2023 году около 85% (если сравнивать с классическими гостиницами, то в этом сегменте хорошим показателем считается 68%), а средняя доходность составила 14%. Таких показателей удалось достичь, в первую очередь, потому что доходность считается от точки старта, когда цены были еще очень привлекательными. Во втором отеле, который мы запустили в конце 2021 года на Большой Московской, мы использовали тарифы на полмесяца и месяц. Это своего рода демпинг в сравнении с посуточной арендой, но именно эта гибкая система позволила обеспечить равномерную среднюю загрузку в 2023 году на уровне 90% и доходность для инвесторов около 9%. Ну и наш третий отель — в Банковском переулке — отработал только первый год, который для гостиницы всегда самый сложный. Тем не менее, загрузка там составила почти 87% и доходность 8,5%.

Средняя загрузка номерного фонда в управлении PSK Invest за период с 1 июня по 31 августа 2023 года составила от 90 до почти 100%, в зависимости от апарт-отеля. После завершения высокого сезона средняя загрузка держалась на уровне от 70 до 88%.

— Спрос со стороны туристов очень высок и пока только растет, — отметил Сергей Софронов. — В низкий сезон туристов мало, что логично, поэтому апартаменты сдаются, по большей части, на долгий срок — от 2–3 месяцев. Мы работаем с корпоративным сегментом: предприятиями, вузами, организаторами мероприятий, да и с частными деловыми туристами и людьми в командировках тоже. Они обеспечивают загрузку в низкий сезон. Доходность собственников зависит от формата сдачи в аренду: комбинированная или краткосрочная. В первом случае апартаменты сдаются как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Во втором формате — только посуточно. В высокий сезон, когда спрос максимален, работают обе модели. В низкий сезон лучше работает первая модель. Наша управляющая компания, PSK Invest, переключает апартаменты в управлении между двумя этими форматами, в зависимости от спроса. В конечном счете, УК зарабатывает только вместе с собственниками.

Александр Шарапов отметил хорошую заполняемость не только у Becar, но и у коллег по рынку, что напрямую связано с оживлением туризма.

— Петербург постепенно снова становится одним из самых успешных в России центров притяжения для туристов. Даже без европейцев, с гостями из других стран и соотечественниками мы увидим рост цен на размещение в 2024 году процентов на 20, — считает эксперт. — Заполняемость в прошлом году была в районе 80%, летом и в новогодние праздники достигала 100%. Также есть статистика, что в 2024 году многие компании выделили на 35% больше средств на бизнес-туризм, на поездки в городские отели. Во всем мире именно последние намного быстрее поднимают цены и развиваются, чем отели на море. Реально наступили времена, когда владеть номером в гостинице намного выгоднее, чем квартирой. Цены на краткосрочную аренду у нас в отелях на 20–30% выше, чем на аренду квартиры.

— Хоть наш отель еще не запущен, мы отслеживаем статистику, — говорит Светлана Кузьменко. — По сравнению с 2022 годом 2023 год более успешный, и перспективы у апартаментов очень хорошие. Также меня приятно поразил энтузиазм управляющих компаний. Как только мы вышли на рынок с запросом на поиск крупного отельного оператора, мы получили активный отклик, а это хороший показатель. Финансовые обязательства наш партнер подписал, исходя из средней годовой заполняемости 80%. При обилии в Петербурге микро- и мини-отелей в роскошных местах, здесь не хватает средств размещения, куда можно приехать большой группой или организовать крупное мероприятие для корпоратива. Вот дефицит в этой нише мы и восполняем с помощью нашего отельного оператора.

Денис Розанов тоже назвал одним из итогов года продолжающееся развитие рынка туризма. Если продажи апартаментов на текущий момент еще не догнали 21-й год, то как раз объем внутреннего туризма очень сильно обошел его показатели. Он привел еще ряд цифр: в 2023 году в стране 75 миллионов человек куда-то выезжали, это примерно 0,5 поездок на душу населения. К 2030 году, по планам, эта цифра должна удвоиться. Только в январские праздники Петербург посетило миллион человек — это больше на 30%, чем годом ранее.

— Поэтому уже сейчас 2024 год складывается максимально позитивно, — добавил он. — Внутренний туризм набирает обороты, и, я уверен, число иностранных туристов в этом году превысит миллион человек, а в будущем мы в течение 2–3 лет будем ежегодно видеть 15 миллионов. И потенциал этой отрасли в Петербурге пока сильно превышает темпы строительства отелей и гостиниц. Мы только ввели в эксплуатацию свой проект Well — его запуск планируется на конец мая-начало июня — и уже видим потенциал роста как цен на размещение, так и доходности.

Не инвестировать, а жить

Помимо сервисных не стоит забывать и про объекты, которые приобретают не для инвестиций, а для проживания. Формат псевдожилья, более популярный в Москве, нежели в Петербурге, хоть имеет право на существование, но, по мнению представителей рынка сервисных апартаментов, только «путает карты» инвестиционному формату.

— Я ничего не имею против псевдожилья — для кого-то это выход при недостатке средств на нормальное жилье, — говорит Светлана Кузьменко. — У меня только одна претензия: чтобы их не называли «апарт-отелями». Из-за этого понятие апарт-отеля девальвируется, и простому потребителю сложно понять, что есть что. Единственное на сегодня легитимное определение апарт-отеля — это средство размещения, гостиница с номерным фондом, который состоит из студий площадью от 25 кв.м и апартаментов от 40 кв.м. Особенно важна эта дифференциация сейчас, когда собираются вводить НДС на апартаменты в целом, объединяя нас в одну группу по непонятному признаку.

— На фоне всех недостатков сегмента «псевдожилья» по сравнению с классическими квартирами — таких как высокая стоимость эксплуатации, невозможность прописаться, а также воспользоваться льготными ипотечными программами — этот формат может быть интересен при приобретении только по более доступной стоимости по сравнению с квартирами, — считает Антон Агапов. — Если будет возврат НДС на услуги застройщика при строительстве апартаментов, многие из них могут переориентироваться на формат апарт-отелей из-за его популярности у целевой аудитории инвесторов. Таким образом, сервисные апартаменты — более конкурентоспособный продукт, который постепенно будет вытеснять формат «псевдожилья».

— Сейчас на рынке Санкт-Петербурга интерес к апартаментам как месту постоянного проживания несколько снизился, и мы не прогнозируем рост спроса в этом сегменте. Апартаменты — это прежде всего рынок инвесторов, и переориентация покупателей традиционных квартир на апартаменты выглядит маловероятной, — говорит Татьяна Халилова.

Сергей Софронов считает, что предпосылок для массового спроса на несервисные апартаменты в Петербурге нет — на них нет льготной ипотеки, в отличие от жилья, и нет сдачи в аренду через УК, в отличие от сервисных апартаментов.

— Если ключевая ставка будет уменьшена раза в два, то, в теории, некоторый спрос на несервисные апартаменты может возникнуть, — полагает эксперт. — Факт, что при прочих схожих параметрах такие апартаменты были дешевле квартир, постепенно нивелируется. Власти в Петербурге точно так же относят это строительство к категории с обременением — строительством социальной инфраструктуры. Такая практика есть даже в отношении апарт-отелей, а уж несервисных апартаментов — тем более. Единственное исключение из этого правила — премиальные апартаменты. Во-первых, они покупаются как далеко не единственный объект во владении. Во-вторых, доля ипотечных сделок здесь исторически невысокая. В-третьих, такие предложения пользуются спросом (не массовым, разумеется), поскольку, зачастую, у них нет альтернатив. То есть, покупатель хочет новую недвижимость в этом месте, но жилая в нем просто не предлагается.

Александр Шарапов считает, что псевдожилье может представлять интерес потому, что людям понятна история сдачи в долгосрочную аренду квартиры.

— Вкладывать в номер в отеле — пока чуть более непривычно, поэтому инвестиции в проекты, которые ориентируются на долгосрочную аренду, продолжают превалировать не только в России, но и в Китае, в Индии, в Бразилии, — говорит он. — При этом, по данным «Яндекс Недвижимости», арендная плата за прошлый год увеличилась в Москве процентов на 20, а в Петербурге — на 30%. И при этом растет и стоимость «квадрата» — по тем же данным, недвижимость даже без рентной доходности подорожала с 2019 года в 1,9 раза. Никакой депозит такую доходность не дает.

Оптимизм-2024

Потенциал для роста и появления новых проектов в городе однозначно есть, и рынок апарт-отелей будет развиваться, считает Татьяна Халилова. Ввиду постоянного потока туристов и бизнес-путешественников интерес к таким лотам растет. Эксперт позитивно смотрит на текущий год:

— Наш апарт-отель GloraX Заневский вводится в эксплуатацию в этом году. Здесь мы предлагаем две программы доходности, которые начнут работать в январе 2025 года. На наш взгляд, с учетом близкого ввода в эксплуатацию, покупка лотов здесь — это очень выгодное предложение для инвесторов, особенно на текущем нестабильном рынке, — подытожила она.

— Мы видим интерес к сегменту апартаментов не только со стороны застройщиков в Петербурге, но и в других регионах, — добавил Антон Агапов. — Уже сейчас реализуем проекты по франшизе в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани и Владивостоке. Мы заинтересованы в расширении присутствия в крупных городах России — например, это Сочи, Краснодар и Екатеринбург. Также стратегическая цель развития сети — выход на новые зарубежные рынки.

— Я на 2024 год смотрю очень осторожно, — добавила Дарья Боровицкая. — Если говорить про продажи, то у нас все будет зависеть от того, когда начнет снижаться ставка. Покупку новых объектов мы рассматриваем сейчас в Петербурге, в Москве, также развиваем направление зарубежной недвижимости и занимаемся поиском земельного участка в Дубае.

По словам Дениса Розанова, еще год-два назад девелоперы «хватались» за любой участок, где можно строить сервисные апартаменты, также было много подобных проектов от новых игроков рынка. Теперь же, скорее всего, рынок ждет жесткая сегментация, и в отрасли останутся только опытные девелоперы, которые будут тщательно просчитывать экономическую составляющую проекта. Эксперт считает, что «золотой век» широкого развития сегмента апартаментов подходит к концу, и отмена льгот по уплате НДС сократит количество будущих проектов. Это не значит, что их вообще не будет, но станет меньше. К настоящему моменту уже построено 50 сервисных отелей, на этапе строительства находятся еще около 30. А темпы появления новых сократятся примерно до 10 в год.

— Для нас же 2024 год видится очень интересным, — добавил эксперт. — Скорый запуск апарт-отеля, я уверен, так или иначе подстегнет клиента смотреть именно в нашу сторону. Также мы уже анонсировали покупку земельного участка с готовой документацией под премиальный проект жилой недвижимости с реконструкцией Мытного двора — в центре Санкт-Петербурга, на Евгеньевской улице.

Кирилл Кудинов также смотрит на наступивший год довольно радужно. Во-первых, у компании строится четыре объекта в центре с хорошей динамикой продаж. Еще Inreit начнет осваивать направление загородной недвижимости с инвестиционным проектом базы отдыха.

— Единственная наша боль — это отсутствие хороших зданий в центре города, которые подходят под наши цели, — добавил он. — Поэтому сейчас мы активно развиваем московское направление и смотрим на небольшие туристические города. В этом году планируем стартовать с таким проектом — скорее всего, это будет Выборг.

По словам Сергея Софронова, рынок будет развиваться в двух направлениях. Во-первых, новые апарт-отели еще будут строиться, о насыщении рынка пока говорить нельзя — просто отталкиваясь от спроса. Второе направление — это объекты реконструкции. Старый, дореволюционный фонд и ранее в Петербурге регулярно перепрофилировался под апарт-отели. То есть это капитальный ремонт, а где-то и реконструкция. И такие объекты тоже находят арендаторов благодаря расположению в окружении исторических кварталов.

— Но, в целом, основное развитие будет происходить на рынке управляющих компаний, которые обеспечивают весь цикл — от поиска арендаторов до эксплуатации зданий, — считает эксперт. — Поэтому очень важно для любого крупного девелопера иметь свою УК, которая начинает готовить объект задолго до ввода в эксплуатацию. Это и оснащение, и программы доходности, и очень важные для стабильной заполняемости договоренности с корпоративным сегментом — с предприятиями, с принимающими туристов сторонами, с вузами, с организаторами мероприятий и так далее.

То есть, помимо удачной локации, вторым фактором успеха проекта апартаментов станет наличие опытной и амбициозной управляющей компании, подытожил Софронов.

— Говоря об инвестиционных проектах, сложно оперировать горизонтом планирования в год, — добавила Светлана Кузьменко. — Если объект спроектирован и рассчитан правильно, если он обладает тремя базовыми признаками доходной недвижимости — перспективная локация, корректная концепция и профессиональное управление — такой объект выдержит локальную турбулентность рынка и вызовы экономики. Туризм и гостиничный бизнес в нашем прекрасном городе-музее — это самый стабильный и предсказуемый сегмент реальной экономики. Качественные отели middle class всегда будут востребованы — как для внутреннего, так и для въездного турпотока. Поэтому мы действуем по принципу «делай качественный продукт — и он найдет своего потребителя».

— Петербургу было бы крайне выгодно поддерживать и проекты девелоперов, которые строят апарт-отели, — считает Александр Шарапов. — Благодаря этому город может обновить номерной фонд и получить качественную туристическую инфраструктуру, которой воспользуются туристы. Кроме того, это рабочие места и налоги, причем не только непосредственно от самих отелей, но и от сопутствующих бизнесов, которые привлекают внимание гостей города.