Сейчас

+2˚C

Сейчас в Санкт-Петербурге

+2˚C

Облачно, Без осадков

Ощущается как 0

1 м/с, ю-в

766мм

76%

Подробнее

Пробки

1/10

Дефицит пока не грозит: строители в Петербурге и Ленобласти выводят новые проекты, но осторожно

7185
Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
ПоделитьсяПоделиться

За 2022 год, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок было выведено 3,3 млн кв. м нового жилья, что на 32 % меньше, чем годом ранее. В наступившем году застройщики так же осторожно начинают продажи новых проектов, ориентируясь, в первую очередь, на спрос. В любом случае, объемы строящегося жилья сейчас достаточно велики, чтобы говорить о возможном дефиците жилья.

СРО А «Объединение строителей СПб» опросило ведущих застройщиков города, чтобы выяснить, каковы их планы на ближайший год по выводу новых объектов.

Главным фактором, который определяет, будет или не будет выведен проект на рынок, является экономическая целесообразность реализации проекта.

— Она определяется платежеспособным спросом и уровнем цен реализации жилья, себестоимостью строительства (строительно-монтажные работы и подключение к сетям) и ценой земельного участка, — пояснил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».

При этом в зависимости от спроса сроки вывода новых объемов жилья могут быть скорректированы как в одну, так и в другую сторону, отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС»: «К примеру, продажи квартир в новой очереди ЖК «Любоград», которая называется «Царевна-лягушка», мы откроем на месяц раньше. Этот жилой комплекс пользуется большим спросом, и сейчас в продаже осталось совсем немного квартир».

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» говорит, что в период динамичных изменений на рынке и нестабильного уровня спроса ограничение на вывод новых объектов позволяет застройщикам регулировать объем предложения и, соответственно, эффективнее управлять рисками. Тем более, что непростая ситуация подталкивает ряд девелоперов к более тщательному взвешиванию и оценке проектов перед запуском.

— Однако противовесом здесь выступает логика наполнения эскроу-счетов — чем меньше на них средств, тем выше ставка по проектному финансированию, — добавил он. — Второй момент — крупные застройщики работают с низкой маржинальностью на больших объемах. Соответственно, у таких девелоперов прибыль с каждого отдельного проекта невысока. Из-за этого такие компании должны постоянно поддерживать соответствующий уровень предложения в своих проектах.

В 2023 году застройщики будут осторожны с выводом новых проектов, какие-то могут быть отложены до лучших времен, считает он.

— Если люди покупают квартиры в новостройках, — застройщики выводят новые объекты, если не покупают, — новые объекты не анонсируются, эти факторы очень тесно связаны, — рассказывает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Таким образом, может сложиться ситуация, когда у застройщиков будут получены разрешения на строительство и все готово для открытия продаж, но экономическая ситуация сделает запуск новых проектов нецелесообразным. Чем дольше на рынке сохраняется низкий спрос, тем больше вероятность, что вывод новых объектов будет сокращаться.

Учитывая все обстоятельства, застройщики осторожно подходят к запуску новых проектов. Предпосылок для массового вывода в данный момент нет.

— В настоящий момент идёт адаптация к новым условиям, чувствуется психологическая неготовность населения к совершению дорогостоящих покупок во всех классах, — комментирует Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — На этом фоне застройщики предпринимают дополнительные усилия к стимуляции спроса, предлагая различные виды рассрочек, акций, скидок, совместных программ с банками.

С одной стороны, есть падение спроса, обусловленное негативными ожиданиями людей, — объясняет Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI. — С другой — растущая себестоимость, растущие обременения на девелоперов в виде соцнагрузки. Понятно, что в такой ситуации, действительно, объем предложения на рынке в ближайшие месяцы может снижаться.

В порядке очереди

Политика застройщиков различается, но в целом по рынку планы по выводу новых объектов сохраняются.

— На данный момент все планы компании «КВС» по выводу на рынок новых объектов остаются в силе, — говорит Анжелика Альшаева. — В этом году мы собираемся презентовать два новых жилых комплекса бизнес-класса — один в исторической части города Пушкина, другой — в Калининском районе. Кроме того, мы планируем открывать продажи новых очередей наших проектов комплексного освоения территорий: среди них «ЮгТаун», «Любоград», «Ясно.Янино».

— В конце 2022 года мы вывели в продажу новый квартал «Юнтолово Comfort», — рассказал Дмитрий Ефремов. — В этом году предложение жилья комфорт-класса будет пополняться новыми домами. Проект продолжает развиваться, к выводу в продажу готовятся новые перспективные кварталы с интересным предложением для наших клиентов.

В «Северной долине», по его словам, с точки зрения нового предложения для освоения остается не так много.

— Мы не меняем свои планы по выводу новых очередей в уже реализуемых кварталах и запуску новых проектов в Петербурге и ближайшей Ленобласти, — сообщил Денис Заседателев. — Также мы продолжаем работу по строительству объектов социальной инфраструктуры на территории кварталов — школ и детских садов. Недавно застройщик открыл продажи новых очередей в кварталах «Окла» в Приморском районе и «IQ Гатчина» в историческом пригороде Петербурга. До конца года на рынок будут выведены квартиры в наших кварталах «Янила» в Янино и «Юттери» в Колпинском районе и новый объект на юге города — на Софийской улице.

Группа RBI также планирует вывести в продажу в 2023 году новые объекты, некоторые из которых уже анонсировались ранее.

— Для компаний, которые уверены в своем продукте и в спросе на него, причин менять стратегические планы, искусственно ставить проекты на паузу — сегодня нет, — объясняет Михаил Гущин. — И без того процессы градостроительных согласований и запуска новых проектов с каждым годом становятся все сложней. Но, конечно, сегодня необходим все более серьезный экономический расчет по каждому новому проекту, внимательное тестирование спроса перед выводом его на рынок.

По его словам, в последние 2–3 года у компании был соответствующий удачный опыт с недавно запущенными проектами, такими как «МИРЪ» на Миргородской, «Созидатели» на 12-й Красноармейской.

Екатерина Немченко сообщила, что на 2023-й год у компании запланирован старт продаж очередей в уже строящихся жилых комплексах: Master Place, «Академик», «БелАрт» и «Тайм Сквер». «Уже весной мы представим нашим покупателям новый проект — ЖК «Лайнеръ» на Октябрьской набережной», — добавила она.

Наталья Кукушкина отметила, что в текущей ситуации лучше всего себя чувствует жилье класса «комфорт»: «Здесь всегда есть очевидная потребность улучшить жилищные условия, переехать в другой город, приобрести отдельное жилье детям и т.д. В связи с этим, именно в данном сегменте есть смысл выводить новые проекты в популярных локациях или очереди уже строящихся объектов». В частности, ЦДС планирует в ближайшее время открыть продажи во второй очереди концепт-квартала ЦДС Dreamline. «Первая очередь проекта уже практически распродана, и мы можем быть уверены, что новые корпуса также найдут своего покупателя, — добавила Наталья Кукушкина. — Кроме того, мы готовим к запуску третью очередь квартала Parkolovo. В этом проекте у нас представлены дома на всех этапах строительства: первая очередь уже сдана, вторая очередь будет введена в эксплуатацию в конце года. В такой ситуации логичным будет предложить покупателям также корпуса на начальной стадии строительства».

Ни много, ни мало

— В данный момент дефицит предложения не наблюдается, — говорит Наталья Кукушкина. — Но если обстоятельства сложатся так, что застройщикам станет неинтересно выводить новые объекты ввиду низкого спроса, рынок может столкнуться с дефицитом.

По ее словам, объем сделок на рынке сокращался в последние 3–4 года — начало этой тенденции было положено еще в пандемию, и, скорее всего, этот тренд, в основе которого — сокращение доходов населения и экономическая неопределенность, — будет долгосрочным. Хуже всего себя при этом чувствует сегмент сверхдорогого жилья, поскольку покупатели в этом классе легко могут найти альтернативные варианты вложения средств, инвестируя их в другие активы, где ожидаемая доходность будет выше, поэтому в данный момент перспективы дорогой недвижимости в России не ясны.

— Я не думаю, что в ближайшее время мы увидим дефицит предложения, поскольку количество объектов, которые сейчас находятся в стадии строительства, достаточно велико, — считает Дмитрий Ефремов. — Все объекты, которые находятся в работе у застройщиков, будут достроены по графикам, заложенным несколько лет назад. Но нельзя не отметить, что спрос в сравнении с объемами стройки в период 2022 года сократился более резко. Учитывая новую конъюнктуру рынка, в дальнейшем возможно плавное сокращение предложения.

Он отмечает разницу между областными и городскими проектами, т.к. в Петербурге складывается более острая ситуация, потому что объектов внутри официальных границ Северной столицы меньше, чем за ее пределами. А с точки зрения спроса оба субъекта — единая агломерация Санкт-Петербург и Ленобласть, единый рынок для покупателя. «Полагаю, что спрос в 2023 году сохранится на уровне 2022 года с незначительным потенциалом роста, предложение будет по-прежнему смещаться в Ленобласть», — резюмировал Дмитрий Ефремов.


Михаил Гущин считает, что, несмотря на все происходящие процессы, вряд ли их итогом станет дефицит предложения: «Только если внезапно меняются настроения людей, и спрос начинает ощутимо расти. Хотя если говорить о штучных, уникальных элитных проектах в лучших локациях, а именно такие проекты стремимся создавать мы в RBI, — они-то, как мы знаем, всегда в определенном дефиците».

Одним из результатов прошедшего года было замедление темпов продаж, что привело к формированию товарного запаса в строящихся и сданных домах. «О том, что будет дальше, сейчас говорить сложно, но перенос стартов ещё не начатых объектов — вполне возможный сценарий, который в долгосрочной перспективе может привести к дефициту предложения», — добавила Екатерина Немченко.

Земельный задел на будущее

Тем не менее застройщики думают и о будущих проектах, которые должны появиться на рынке через несколько лет. Об этом свидетельствуют данные о покупке земельных участков. По данным Nikoliers, с начала 2022 года девелоперы вложили $236 млн в новые земельные участки, отметил Денис Заседателев. «Текущий портфель проектов ГК «Ленстройтрест» позволяет нам обеспечить загрузку до 2028 года, и на данный момент мы считаем эти объемы достаточными», — добавил он.

— Рекордное количество сделок с землей под строительство застройщики Петербурга и области совершили в 2021 году, — добавила Екатерина Немченко. — В прошлом году темпы покупки земельных участков убавились на 15–20 %, но интерес к пятнам всегда высок.

По ее словам, застройщики, нацеленные на долгосрочную перспективу работы на рынке, регулярно пополняют свой земельный банк, рассматривают перспективные территории, исследуют все возможности строительства в различных локациях. Анализирует свои возможности для развития и «Главстрой Санкт-Петербург».

— Мы всегда заинтересованы в пополнении нашего земельного банка качественными лотами, — говорит Наталья Кукушкина. — Также мы активно работаем с уже приобретенными участками в Новосаратовке, Янино — готовим документы для получения разрешений на строительство.

Группа RBI планирует и дальше активно пополнять свой земельный банк, причем рассматривает участки не только в Петербурге. «Динамика цен на землю в целом коррелирует с ценами на недвижимость, хотя некоторым владельцам земельных участков и непросто свыкнуться с мыслью о том, что рынок как в последний год, так и в ближайшие месяцы, очевидно, уже не будет расти теми же темпами, что раньше», — заметил Михаил Гущин.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»

Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»

ЛАЙК0
СМЕХ3
УДИВЛЕНИЕ0
ГНЕВ2
ПЕЧАЛЬ0

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Самые яркие фото и видео дня — в наших группах в социальных сетях

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

сообщить новость

Отправьте свою новость в редакцию, расскажите о проблеме или подкиньте тему для публикации. Сюда же загружайте ваше видео и фото.

close