В каком состоянии находится строительная отрасль на пороге 2023 года, и ждать ли снижения цен на недвижимость? Рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Оригинальные рыночные тренды в 2022 году искажены экономическими, социальными и политическими процессами. Например, наметившийся было рост спроса на жилую недвижимость к осени оказался не в состоянии противостоять настроениям.
Поэтому все тренды так или иначе противодействуют негативу. Сокращение спроса на жилую недвижимость удалось частично нивелировать субсидированной ипотекой. В сегменте апартаментов появились программы с гарантированной доходностью, поддерживающие инвесторов и подтверждающие серьёзность намерений крупных девелоперов и управляющих компаний.
В определенный момент осени спрос оказался на уровне 30–40% от ожидаемого. Однако часть отложенного спроса сентября проявилась в октябре и ещё проявится в дальнейшем. В «нормальных» условиях эта осень была бы на тройку с минусом. С поправкой на внешние факторы — на четверку.
При этом в Петербурге есть массовая потребность в жилой недвижимости. Обеспеченность жильем в городе (как и в среднем в России) — менее 28 кв. м на человека. На подходе большой объем жилого фонда середины прошлого века, откуда люди будут стремиться переезжать из-за его износа. Плюс переезжающие в город и растущие семьи.
В общей оценке рынка мы пока не фиксируем заметное массовое движение цен вниз и, тем более, вверх. Отдельного упоминания заслуживают спецпредложения. Субсидированная ипотека — не что иное, как спецпредложение, фактически одно из базовых в ипотечных сделках. Из той же категории — ипотека траншами, наиболее популярная программа. Это ипотека с платежом 1 руб. в месяц на период строительства. И комфортными платежами после ввода дома в эксплуатацию.
Аналогичная программа есть и на апартаменты. В отличие от ипотеки под 0,1%, цена при покупке остается такой же, как при полной оплате или «обычной» ипотеке. На эту программу хороший отклик покупателей квартир, арендующих жилье, и инвесторов, не желающих иметь дело с выплатами по ипотеке, пока апарт-отель строится. Например, в нашем апарт-отеле Ladozhsky Avenir предлагается ипотечная программа со ставкой от 3% годовых до окончания строительства.
В сегменте апарт-отелей доход инвесторы получали, получают и будут получать. Как минимум, в рамках гарантированных программ. Как максимум — гарантированные выплаты и доход от сдачи в аренду в совокупности. Для инвесторов в апарт-отели сети Avenir — Putilov Avenir, Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir — это программы доходности «Гарантия» и «Приоритет PRO». В зависимости программы и типа апартаментов это гарантированная составляющая с минимальной доходностью от 180 до 480 тыс. рублей в год.
Наиболее востребованными у покупателей апартаментов и квартир остаются однокомнатные квартиры и студии. Стоимость таких лотов, как правило, в пределах 4,5–7 млн. руб. Предпочтения по метражу практически не меняются: в Санкт-Петербурге и Ленобласти средняя площадь схожа: 41–43 кв.м. Но по России это показатель из шестого десятка. Ситуация со средними ценами может начать меняться за счет развития территорий в черте Петербурга в рамках КОТ.
Предположения и прогнозы на 2023 год хоть и затруднительны, но возможны. строительная сфера обеспечивает доходы примерно 5% населения, миллионам. Власти это точно понимают, поэтому механизмы развития сферы так или иначе будут.
Во-вторых, рынок Петербурга не из тех, где можно говорить о сворачивании развития. В последние 6–7 лет наблюдается подъем качества девелоперского продукта. Цены выросли, но и предлагается за них, например, квартальная застройка, превращающая территории в новые микрорайоны, обеспечивающая жителей всеми наборами инфраструктуры: от социальной и транспортной до коммерческой, спортивной и досуговой.
Этот год, как лакмусовая бумажка, показал, что девелоперы не намерены отказываться от разработанных и предлагаемых ими концепций. В это вложены время и деньги, это конкурентный фактор. Да и покупатели отталкиваются от достаточно высокой планки, заданной за эти годы.
Апарт-отель Putilov Avenir — застройщик ООО «Специализированный застройщик Синергия Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-отель Kirovsky Avenir — застройщик ООО «СЗ «ПОРТАЛ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-отель Moskovsky Avenir — застройщик ООО «Специализированный застройщик «Аттик», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Ladozhsky Avenir — застройщик ООО «СЗ ИНВЕСТПРОЕКТ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
