Новостройка-конструктор: модульному строительству пропишут ГОСТ

Минстрой утвердил Дорожную карту по созданию нормативной и институциональной базы для широкого внедрения технологий модульного строительства. Это нужно сделать быстро, говорят в министерстве, чтобы не только построить запланированные объемы жилья, но и восстанавливать дома и объекты социальной инфраструктуры в новых регионах.

Дорожная карта предполагает разработку новых и изменение существующих стандартов и правил применения модульных конструкций, методов их испытаний, а также разработку нового ГОСТ Р «Модульные здания и конструкции. Классификация». Кроме технических документов планируется актуализировать и нормативные правовые акты, чтобы снять ограничения при выдаче технических свидетельств на модульные конструкции и упростить строительную экспертизу объектов из крупногабаритных модулей.

На самом деле, технология модульного строительства далеко не новая. Как рассказали в пресс-службе Setl Group, еще в период расцвета панельного индустриального строительства в Советском Союзе для устройства, например, лифтовых шахт активно применялись крупногабаритные модули. Но сейчас такой тип строительства в России не очень распространен. Некоторые застройщики применяют технологии модульного строительства, но не из железобетонных элементов. Также есть есть стремление внедрить модульную сборку фасадных частей со стороны производителей светопрозрачных конструкций. Поскольку площадь остекления фасадов постоянно увеличивается, монтаж укрупненных блоков мог бы повысить качество конструкций и позволить создавать сложные интересные фасады.

— Запрос на типовые решения понятен и актуален для застройщиков, — добавила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — У них есть объективная потребность максимально стандартизировать все элементы строительного процесса, чтобы увеличить скорость строительства и качество проектов. Но это не всегда возможно. В каждом конкретном случае есть много факторов, которые могут отличаться от характеристик предыдущих проектов. Сюда относится форма участка, разрешенная высотность, необходимая инфраструктура, которую застройщик должен разместить вместе с жилыми домами. В связи с этим строить каждый раз одинаковые объекты не всегда возможно и экономически оправданно. В целом мы не закрываем для себя идею использовать элементы модульного строительства, но в данный момент это для нас неинтересно. Мы постоянно изучаем рынок перспективных решений и новых технологий, поэтому не исключаю, что в будущем мы можем использовать тот или иной модульный элемент в своих проектах.

Скорость и не только

Модульное домостроение уже широко распространено в мире, растет его популярность и в России.

Модульное домостроение позволяет до 40% сократить строительный цикл и до 20% — строительные расходы, обеспечив при этом высокое качество жилья и широкий выбор планировочных решений, продолжили представители пресс-службы Группы «Эталон»: «Мы считаем, что у этой технологии есть огромный потенциал применения в строительстве многоквартирных домов в российских городах по аналогии с крупнейшими европейскими и мировыми мегаполисами».

— За счет локализации производства за пределами строительной площадки и высокой степени префабрикации модульная технология позволяет в сжатые сроки строить дом из готовых блоков, с полной чистовой отделкой и даже меблировкой, при этом значительно снижая потери строительных материалов и повышая экологичность строительства, — отметили в Группе «Эталон». — Появление модульной технологии стало прорывом на рынке строительства, который на протяжении десятилетий принципиально не менялся. И широкое применение новых строительных технологий, включая использование готовых элементов при возведении домов, — одно из важных направлений развития нашей компании.

— Если говорить об индивидуальном жилищном строительстве, то применение модульной технологии может заметно ускорить процесс строительства, но в этом случае большая часть ответственности переносится на производство, — говорит Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест». — Здесь, с одной стороны, есть возможность проще обеспечить контроль качества, но, с другой стороны, пропущенные дефекты приводят к большим расходам на их устранение. Для многоквартирных же домов технология модульного строительства эффективна в том случае, если речь идёт о типовой застройке огромного объёма (сотни тысяч квадратных метров в год). В этом случае появляется возможность обеспечить рентабельность производств, снизить себестоимость примерно на 20% и ускорить строительство на 50%. На данный момент некоторые федеральные застройщики реализуют проекты модульного строительства в панельном и блочном исполнении.

Другая сторона

Привлекательность модульных решений заключается именно в скорости работы с ними и большей стандартизации, что повышает качество. Вместе с тем Наталья Кукушкина отметила и существенный минус: производственный процесс застройщика попадает в зависимость от завода-изготовителя.

— В случае проблем у производителя застройщик не сможет внести изменения в проект на этапе строительства, что грозит срывом сроков сдачи домов, — пояснила она. — Покупка застройщиком различных заводов и компаний для устранения этого риска — также не оптимальный выход из ситуации. Скорее всего, объемов строительства одного девелопера не хватит, чтобы загрузить купленные производства. Для их безубыточной работы компании придется развивать новые направления бизнеса, что интересно далеко не всем девелоперам.

Также в некоторых случаях застройщику выгоднее прибегнуть к нестандартным планировкам, чтобы получить больший выход площадей с участка, отметила эксперт. Таким образом, ситуация противоречивая — с одной стороны, хочется все стандартизировать, а с другой — это делает застройщика менее гибким и адаптивным. По мнению Натальи Кукушкиной, можно заменить глобальную стандартизацию стандартизацией определенных элементов строительного процесса. Например, использовать готовые санузлы, когда застройщик получает от производителя коробку со всей инженерией, сантехникой, плиткой и т. д.

— Это решение позволяет увеличить скорость строительства за счет возможности «запараллелить» возведение дома и его заполнение инженерией, — пояснила она. — Однако стоимость модульного решения сопоставима с выполнением этой работы силами застройщика. Также подобные решения ограничивают вариативность отделки. Например, Группа ЦДС предлагает покупателям четыре цветовых варианта отделки их будущей квартиры. Поскольку отделка выполняется на финальном этапе строительства дома, для выбора дизайна своей будущей квартиры у покупателей довольно много времени. Закупка стандартизированных санузлов ликвидирует эту возможность, так как дизайн модульных кабин будет определен сразу, еще до выхода проекта в продажу.

Один из главных плюсов модульного строительства — существенная экономия времени за счет высокой скорости сборки, отмечают в Setl Group. Но сборке предшествуют длительные этапы разработки, проектирования и т. д. В целом ключевая проблема в организации модульного строительства — это намного более дорогое и сложное проектирование. Необходимо отдельно разрабатывать каждый модуль. Необходимы специально обученные и имеющие соответствующий опыт монтажные бригады. Также в случае с модулями возникают серьезные логистические проблемы, связанные с транспортировкой тяжелых и громоздких конструкций на строительную площадку. Это все значительно повышает стоимость строительства в сравнении с существующими методами. Получается, что модульное строительство может быть интересно только крупным девелоперам с большими земельными участками, поскольку в случае небольшой площади застройки модульный проект просто не сможет окупиться.

В целом перспективы модульного строительства зависят от формирования крепких производственно-логистических цепочек между застройщиком и заводом-изготовителем, уточняют специалисты Setl Group. Дело в том, что для рентабельности завода необходима 100%-ная загрузка его мощностей, а на данный момент спрос со стороны застройщиков значительно ниже: как правило, сегодня в рамках монолитного строительства из числа готовых железобетонных элементов застройщиками используются только железобетонные сваи, лестничные конструкции и вентиляционные блоки.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»