Ожидаемое падение: квартир в новостройках продается мало, но новые проекты продолжают появляться

В Петербурге и Ленобласти за сентябрь продали 6 318 квартир в новостройках, при этом в Петербурге продажи сократились на 41 % по сравнению с сентябрем прошлого года, а в Ленобласти — наоборот, выросли на 31,5 %. Застройщики рассчитывали на традиционный осенний рост продаж, но «золотая осень» продлилась недолго — в конце сентября спрос перестал расти, отмечают участники рынка. Несмотря на это, на рынке появляются новые проекты — девелоперы, очевидно, рассчитывают, что, как и раньше, — кризис пройдет и покупатели вернутся на рынок.

По итогам трех кварталов 2022 года ситуация похожая — в Петербурге падение по количеству заключенных ДДУ составило около 13 %, в Ленинградской области число сделок выросло на 9 %, на основании данных региональных управлений Росреестра. Смещение спроса в сторону пригородов отмечалось в течение всего года, что связано в первую очередь с более низкой ценой предложения.

«Фонтанка» вместе со СРО «Объединение строителей Петербурга» опросила ведущие строительные компании города, чтобы выяснить, что происходит со спросом, предложением и ценами на рынке, а также узнать, что они думают об инициативах Центробанка ограничить субсидирование ипотеки застройщиками, которое стало главным мотиватором для сделок в этом году.

Притормозили на последней декаде

В начале сентября покупатели активно интересовались покупкой жилья, тем более что на рынок выходили новые объекты.

— Удивительно, но факт: начало осени было прекрасным временем с точки зрения спроса, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Мы наблюдали существенное увеличение активности покупателей, росло число бронирований и выходов на сделки. При сохранении этой тенденции к октябрю-ноябрю мы должны были прийти к очень хорошим объемам продаж, значительно превышающим плановые.

Но объявленная в конце сентября частичная мобилизация переломила эту тенденцию, хотя в каждом сегменте рынка покупатели реагировали по-своему.

— По своим объектам до начала октября мы наблюдали даже определенный всплеск активности, затем объем спроса снизился на 25–30 % по сравнению с сентябрем, — продолжил Сергей Терентьев. — Для нас эти цифры приемлемы и соответствуют летним показателям.

Он полагает, что сейчас рынок вышел на некий объем продаж, который при отсутствии новых вводных будет сохраняться в ближайшие месяцы. При этом спрос сместился в сторону готовых и практически готовых объектов.

— Спрос в сентябре в целом на рынке был на уровне августа, хотя первые три недели были более активными, — рассказывает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — После 21 сентября перетока на «вторичку» мы не увидели, хотя некоторое охлаждение спроса, конечно, произошло. Это охлаждение прежде всего касалось именно активности потребителей по поиску квартир и почти не сказалось на закрытии сделок в высокой стадии.

По его словам, пока невозможно предсказать, как себя поведут покупатели жилья в более длительной перспективе, так как рынок ещё в течение как минимум нескольких недель будет адаптироваться к происходящим переменам.

— В конце сентября многие паниковали, но когда накал эмоций схлынет, рыночные процессы вернутся в привычное русло, как и было в прошлые кризисные периоды, — считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

— Объявление частичной мобилизации, безусловно, повлияло на настроение общества, затронуло все стороны жизни, и рынок новостроек — не исключение, — соглашается Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Буквально с первых же дней количество обращений сократилось, часть покупателей отказалась от проведения сделок, другая часть, напротив, поспешила завершить начатый процесс и оперативно оформить покупку.

Продажи сократились, но не остановились, отмечает Екатерина Немченко: покупателей интересуют ипотечные программы, выгодные условия для покупки.

— После анонсирования частичной мобилизации в конце сентября мы отметили, что часть клиентов отказалась или отложила окончательное принятие решения по приобретению квартиры на некоторое время, — комментирует Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Тем не менее в целом сентябрь стал для Объединения успешным: компания реализовала недвижимость на сумму более 1,4 млрд рублей, что на 37 % больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок в сентябре составила 80 %.

— К концу августа произошло наращивание и стабилизация объемов продаж — по темпам реализации квартир мы вышли на докризисный уровень, — рассказывает Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA. — Объявленная мобилизация скорректировала планы, но тем не менее те, кто отложил покупку после 21 сентября (а по нашим данным, это около 30 %), в начале октября всё же вышли в сделки.

На данный момент девелоперы отмечают, что сокращение спроса видно, но при этом меняется его качество.

— На рынок вышли «целевые» покупатели с конкретной потребностью решить свой вопрос — инвестировать свободные деньги или купить недвижимость для собственного проживания, — подчеркнула Ксения Садкова. — Также корректируется запрос, если в августе у нас выросла пропорция больших квартир — с 2–3 спальнями, то сейчас в приоритете у покупателей квартиры с одной спальней или маленькие с двумя.

— С конца сентября снижение спроса на рынке заметно: предварительные данные по спросу в октябре показывают снижение на 25–30 %, — отмечает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI. — Часть потенциальных покупателей просто опасается принимать решение о серьезной покупке в связи с текущей ситуацией, а для многих из тех, кто формально попадает под мобилизацию, покупка квартиры вообще сейчас не самый актуальный вопрос.

— На данный момент спрос на недвижимость находится на низком уровне: рынок не восстановился после падения, которое произошло в конце сентября, — подтвердила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

Опасные ставки

Ипотека остается драйвером рынка новостроек — с «живыми» деньгами приходят единичные покупатели.

— Доля ипотечных сделок у застройщиков достигла рекордных отметок 70–90 %, — говорит Екатерина Немченко. — В сентябре изменилась ключевая ставка, что позволило банкам снизить ипотечные ставки, в том числе по госпрограммам.

Одним из наиболее востребованных продуктов в 2022 году стали совместные программы банков и застройщиков с субсидированными ставками от 0,01 % на весь срок. Эти программы дают покупателям возможность значительно уменьшить ежемесячный платеж, что выгодно при кредитовании на долгий срок.

— Программы с низкими субсидированными ставками в конце сентября получили серьезную критику со стороны руководства Центробанка, и все ожидали их прекращения, — напомнила Екатерина Немченко. — Однако банки не отказались от работы с субсидированными ставками, но меняют условия, ужесточили согласование заемщиков.

Помимо привычной уже льготной и субсидированной ипотеки с низкими ставками, появляются и новинки, рассказывает Ольга Трошева: например, траншевая ипотека, которая позволяет внести первый взнос и затем платить минимальную сумму в течение ближайших 2–3 лет (акция «1 рубль в месяц»), пока это жилье строится. «То есть покупателю теперь не нужно ломать голову над вопросом, как одновременно платить и за съемное жилье, и банку — за ипотеку в новостройке», — поясняет Ольга Трошева.

О подобной программе рассказывает и Сергей Степанов: до полутора лет покупатель квартиры платит всего 1 рубль в месяц, а после ввода объекта в эксплуатацию ежемесячный платёж на оставшийся срок будет соответствовать выбранной ипотечной программе со ставкой от 4,7 %. Ставка фиксируется на весь период кредитования, срок которого может достигать 30 лет. «Мы рассчитываем на то, что данная программа будет интересна нашим клиентам, помогая им снизить текущие траты до момента ввода нового дома в эксплуатацию», — добавил Сергей Степанов.

— Очень многое зависит от того, как будет развиваться ситуация с ипотекой, какие решения будут приняты ЦБ РФ по следам заявления о более внимательном отношении к субсидированию ставки по ипотеке, — считает Владислав Фадеев. — Пока мы видим, что рынок отреагировал на решение об ограничении ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом, однако количество таких сделок и ранее было малым, поэтому влияние данного фактора не так значительно.

А вот доля ипотечных кредитов с субсидированной ипотекой приблизилась к 70 % по итогам 3-го квартала, поэтому любые изменения по регулированию субсидированной ипотеки будут оказывать влияние на рынок в целом, подчеркнул он.

— Есть мнение, что в результате действия кредитных программ под 0,1 % у банков на руках появляются залоги с завышенной стоимостью, — объясняет Сергей Терентьев. — Формально — да. Но не нужно забывать, что часть этой стоимости банк уже получил в виде комиссии от застройщика, и эти деньги уже работают и приносят прибыль. Таким образом, в случае дефолта заемщика банк может реализовать его квартиру, не потеряв ни копейки.

Он отмечает, что какие-то ограничения по таким кредитам возможны и логичны, но здесь очень важно соблюсти баланс между тем, что хотелось бы в идеале, и тем, что могут позволить себе покупатели.

— Для некоторых людей возможность платить не 50 тыс. руб., а 30 тыс. рублей в месяц являлась основополагающим фактором при решении о покупке, — напоминает Сергей Терентьев. — Если ставка по субсидированной ипотеке будет повышена до 1–3 % годовых, это не сильно снизит привлекательность таких кредитов и позволит заемщикам приобретать недвижимость на максимально выгодных для себя условиях.

Главное при изменении этого инструмента не выйти на такие уровни, когда для покупателей он перестанет быть интересным, констатирует он.

— Любое ужесточение условий выдачи ипотеки и повышение ставок приведет к еще большему обвалу спроса, — считает Анжелика Альшаева. — Последствия отмены субсидированных программ могут быть критическими для строительной отрасли, поэтому мы надеемся, что в ближайшее время кардинальных изменений в этой сфере не произойдет. К счастью, отмечает она, сейчас все разговоры о сворачивании программ субсидирования носят исключительно рекомендательный характер. На данный момент компания «КВС» планирует продолжать субсидировать ипотеку для своих клиентов, а банки стабильно выдают кредиты покупателям квартир. «С конца сентября мы не зафиксировали какого-либо увеличения числа отказов», — подчеркнула Альшаева.

Тем временем Ксения Садкова отмечает, что ставки уже пошли в рост, и, по прогнозам, они будут увеличиваться до конца года, то есть кредитование станет более дорогим.

Полмиллиона за один месяц

Несмотря на все трудности, рынок продолжает пополняться новыми объектами. Например, в сентябре 2022 года было выведено 522 тыс. кв. м, что активнее прошлого года, когда в сентябре было выведено лишь 171 тыс. кв. м, отмечает Ольга Трошева.

— В октябре застройщики продолжают активно выводить новые проекты, — рассказала она. — В частности, стартовали продажи в 4 объектах совокупной площадью 84 тыс. кв. м. Например, в новом жилом комплексе комфорт-класса «Город Звезд» от Setl Group на правом берегу Невы, возле Невского лесопарка.

Ольга Трошева говорит, что на рынок выходят и проекты в пригородах, и в спальных районах Петербурга, и в престижных локациях — таким образом, выбор сейчас разнообразный, представлено жилье разных бюджетов и на любой вкус.

— Застройщики не отказываются от своих планов относительно новых проектов, — подтверждает Екатерина Немченко. — Предложение регулярно пополняется за счет вывода в продажу как очередей строительства, так и новых объектов.

— Пока никаких изменений осенью не произошло: проекты продолжают выходить на рынок, причем не просто новые очереди, а именно новые проекты, — отмечает Елена Петропавловская. — И очень разные — есть старты как в «золотом треугольнике», так, например, и в Новосаратовке. Мы в сентябре стартовали с новым проектом «МИРЪ» на Миргородской улице. При этом, по ее словам, активность девелоперов в 2022 г. в целом не очень велика: за 9 месяцев вышло чуть более 1 млн кв. м. За весь 2021 г., для сравнения, вышло около 2 млн.

— В середине сентября мы вывели в продажу квартиры в 9-м корпусе нашего флагманского проекта в Петербурге — ЖК бизнес-класса «Наука», — добавил Сергей Степанов. — Завершить строительство дома планируется в 4-м квартале 2024 года.

Однако в целом на первичном рынке недвижимости наблюдается уменьшение предложения. «Иная ситуация со вторичным рынком, где мы видим увеличение предложения, — отметил он. — Клиенты выбирают приобретение квартиры на «первичке», что связано в том числе с субсидированием ипотеки государством, а также большим количеством интересных программ, разработанных застройщиками совместно с банками-партнёрами».

Однако ряд застройщиков всё-таки скорректировал свои планы. «В текущих условиях вывод новых объектов на рынок приостановлен, так как прогнозировать строительный цикл на 2–3 года вперед пока достаточно затруднительно, — пояснил Сергей Терентьев. — В связи с этим объем предложения на рынке в ближайшие месяцы будет снижаться. Мы отложили запуски своих объектов до начала 2023 года. Продажа квартир отдельными собственниками не повлияет на рынок в целом».

Не ниже, не выше

В принципе, к хорошим новостям можно отнести то, что остановился рост цен.

— Рынок вышел на плато, на которое выходит всегда после предыдущих периодов активного роста, — утверждает Ольга Трошева. — Предпосылок для роста цен сейчас нет, как нет и предпосылок для их снижения в условиях проектного финансирования и обязательств застройщиков перед банками.

— Цены в сентябре были стабильными в масс-маркете, — согласился Владислав Фадеев. — Как будет развиваться ситуация дальше, пока сказать сложно, наиболее вероятно, застройщики будут активнее поддерживать спрос и предлагать акции и спецпредложения.

— Цены корректируются застройщиками в объектах, находящихся в продаже, с помощью акций и специальных программ, но они действуют в ограниченные сроки и на определенную группу товарного запаса, — объясняет Екатерина Немченко. — Изменение средней цены квадратного метра в новостройках несущественно.

— В текущих условиях цены на недвижимость зафиксировались, рост стоимости происходит только после ввода объектов в эксплуатацию, — подтверждает Сергей Терентьев. — Сегодняшние цены — минимально возможные при текущем уровне себестоимости строительства и обязательствах застройщиков в рамках проектного финансирования.

Снижение темпов продаж во всех классах в условиях рыночной неопределенности влечет за собой замедление роста цен, говорит Елена Петропавловская, отмечая, что на самом деле оно произошло еще в третьем квартале. «В бизнес-классе и комфорте, например, средняя цена за период с июля по сентябрь выросла только на 1,6–1,7 %, и то в основном за счет стартов новых проектов, — приводит она цифры. — Это совсем другая картина по сравнению с периодом 2021-го — начала 2022 гг.»

Если говорить о возможном откате цен, то сейчас ситуация по-своему беспрецедентная, и прогнозы давать сложно. «Опыт рынка недвижимости показывает: даже если такое и происходит на короткой дистанции, как это было, например, в 2008 г., — в более длительной перспективе, пять лет и более, недвижимость всё равно демонстрирует рост, поэтому она и считается традиционно надежным средством инвестиций для сбережения и приумножения средств, — комментирует Елена Петропавловская. — Да и какие альтернативы есть сейчас? Криптовалюта, какие-то высоко волатильные рынки — нет чего-то, что воспринималось бы как однозначно надежное».

Ставка на ставки

Главной мерой поддержки строительной отрасли по-прежнему остаются субсидированные программы, которые помогают поддерживать спрос.

— Рынок ожидает ипотечных программ, доступных для широкой аудитории и предоставляющих приемлемые условия для покупки квартиры, — говорит Екатерина Немченко. — Именно ипотека обеспечивает продажи строящегося жилья.

— Пока что ипотека под 0,1 % остается одним из ключевых инструментов продаж, — напоминает Сергей Терентьев. — Также важным сигналом для рынка стало продление программы семейной ипотеки до 1 июля 2024 года. В случае продления «классической» ипотеки с господдержкой это станет еще одним подспорьем для рынка, так как среднерыночные ставки в 10,5–11 % годовых не способны обеспечить нужный уровень спроса.

— Субсидированная ипотека на данный момент главный двигатель сделок на первичном рынке и единственный способ уменьшения ежемесячных платежей для покупателя, — добавила Ксения Садкова. — В дальнейшем будут актуальны программы, которые помогают покупателям не тратить деньги прямо сейчас — это уменьшение первоначального взноса, ежемесячного платежа, уменьшение ставки.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»