«Это не спам, а реальный способ сэкономить». Рынок Петербурга наводнили переуступки на новое жилье

На рынке новостроек Петербурга на фоне кратного падения продаж особо привлекательными стали предложения о переуступке права требования строящегося жилья. Инвесторы от народа бессердечно демпингуют, сбивая цены на и без того падающем рынке.

Ежедневно в тематические паблики в телеграм-каналах попадают десятки новых объявлений, где жилье мечты можно взять дешевле процентов на 10, а то и на 15–20, чем у застройщика.

«Продаётся видовая 3-комнатная квартира, 82 м2 на 22 этаже! в ЖК «Приморский Квартал», 31 корпус. Ввод в эксплуатацию готовится в октябре, ПИБ уже есть!!! Срочно! Cтоимость снижена — 14,7 млн руб.! Сейчас у застройщика 17,3 млн», — зазывают в одном из многочисленных объявлений в специализированных телеграм-каналах.

«Фонтанка» проверила. Квартиры такого метража в этом же корпусе, правда, на 21 этаже, сейчас выставлены на продажу застройщиком — «Мегалит–Охта Групп» даже еще дороже, цена — 18 827 777 рублей (это базовая цена, в реальности будет скидка). Если купить этажом выше за 14,7 миллиона, разница потянет на вполне весомые 21,8 %.

Стоит отметить, сам по себе сегмент переуступок — не новость. Стоимость квартир «на котловане» и в момент выдачи ключей всегда различалась, и на этом зарабатывали инвесторы, порой, выкупая целыми подъездами квартиры на ранних стадиях стройки. Однако последние изменения на рынке, в первую очередь, переход на систему эскроу-счетов, сделал бессмысленным для застройщиков большую распродажу «задешево» в начале стройки. Раньше это было необходимо, чтобы получить первоначальный капитал на запуск стройплощадки, а теперь они получают на это деньги от банков. Так что примерно к началу пандемии эта «тема» начала сходить на нет: много заработать на разнице уже не получалось.

Тем не менее, застройщики и раньше отмечали, что от 5–10 % сделок с их еще не построенными квартирами приходится на «вторичных» покупателей. Сохраняется такая пропорция и сейчас. К примеру, в базе системы «Домклик» Сбербанка на Петербург 12 июня приходилось около 37,8 тысячи квартир в новостройках, из которых лишь 34,6 тысячи — от застройщика. То есть примерно 3,2 тысячи петербургских квартир в базе у крупнейшего банка страны продается по переуступке (8,4 %).

Особенность сегодняшнего положения дел — в особенно большой разнице в ценах по переуступке. На рынок в преддверии передачи ключей выходят квартиры, которые начинали строиться и покупались по еще доковидным ценам. А с тех пор цены на жилье в городе подскочили более чем на треть. Так что даже с заметным дисконтом продавцы не остаются внакладе.

К примеру, частное лицо продает студию площадью 23 «квадрата» в ЖК «Начало» — апарт-отеле у воды на Варфоломеевской улице от компании «Весна». Цена в корпусе «Речной» у застройщика сейчас — 4,5 миллиона. По переуступке — 3,5. То есть минус 22 % — дешевле на целый миллион, который можно с пользой потратить на отделку, меблировку или неплохо сэкономить на процентах по кредиту. При этом архив интернета помнит, сколько эти квартиры стоили в начале продаж в апреле 2021 года. Тот же корпус «Речной», те же 23 «квадрата». Цена — от 3 057 600 рублей.

Как говорится, win-win. Продавец зарабатывает 450 тысяч — всего за год вложений (15 % годовых), не ударив палец о палец, покупатель — экономит миллион. Только лишь застройщик теряет возможность продать свою студию, подорожавшую за год в полтора раза.

В этом же ЖК есть предложения по переуступке более дорогих однокомнатных квартир. «ЖК Начало 39м2 1кк, 3 этаж, с отделкой. Вид на воду!! 6500», — пишет пользователь телеграм-канала Макс. Смотрим. Сейчас такая же (вид на воду, 38,97 м2) стоит 7,9 млн рублей. Год назад — 4,9 миллиона. Опять все, кроме застройщика, в выигрыше.

В жилом комплексе «Чёрная Речка» на Белоостровской ГК ЦДС продает «двушку» в 63,55 м2 на 10 этаже за 20,5 млн рублей. А вот в телеграм-каналах петербуржец Сергей, уже счастливый обладатель такой же, но на другом этаже, продает переуступку за 17,5 миллиона. Разница — 14,5 %.

Зато в ЖК Ultra City на Комендантском проспекте особенно сильно сэкономить не удастся. Двухкомнатная квартира в 53,6 м2 на 16 этаже продается по переуступке за 11,8 млн рублей. «Разумный торг», — приглашает продавец. У застройщика, RBI, точно такой же площадью и в этом же корпусе, но на 9 этаже такая же «двушка» — за 12,4 млн рублей. То есть выгода получится всего 5 %.

Особенно много предложений, как и следовало ожидать, в сегменте студий. Там разброс разницы в цене тоже очень ощутимый.

Сэкономить до десяти процентов стоимости жилья предлагает продавец переуступки на квартиру в ЖК «Солнечный город». Право требования на студию площадью 24,4 «квадрата» с чистовой отделкой к девелоперу Setl Group он продает за 4,3 миллиона рублей, тогда как отдел продаж застройщика просит за нее 4,7 миллиона.

Бывает, что у продавца совсем горит, и тогда жилье по переуступке можно взять раза в полтора дешевле, чем у застройщика. Такой вариант «Фонтанка» нашла в ЖК «ПРО.Молодость» от девелоперской группы PLG на проспекте Большевиков: студийные апартаменты на 4 этаже площадью 23 «квадрата» застройщик продает за 4,1 миллиона рублей. Тогда как предприимчивый инвестор скидывает квартиру до 2,8 миллиона. Правда, есть непогашенная рассрочка в миллион рублей, но на то она и переуступка, что к ней вдогонку возможны разные «прицепы». Читайте внимательнее условия!

Дешевизна квартир по переуступке, по словам экспертов, объясняется просто: инвестор покупает жилье у застройщика на стадии котлована. Либо застройщик рассчитывается квартирами с подрядчиками, которые участвуют в стройке.

Чем ближе срок сдачи жилья, тем больше квартиры у застройщика растут в цене. Вот тут-то и выходят на сцену продавцы переуступки — и они свои инвестиции отбивают, и конечному покупателю приятно — вроде как сэкономил.

«Оборот переуступок традиционно присутствует на рынке недвижимости в любые периоды. Большей частью изначально приобретались с инвестиционным мотивом для перепродажи», — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

При этом переуступки — это вторичный рынок, фактически уступки не реализуются на условиях первичного рынка, говорит эксперт.

«Инвестор не имеет тех же инструментов для реализации квартиры, что и застройщик. Например, он не может продать квартиру с помощью ипотеки с господдержкой. Это сильно сужает круг потенциальных покупателей. И продавцу приходится дисконтировать, иногда значительно, чтобы сделать свой объект более привлекательным по сравнению с предложениями застройщика», — объясняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.

Есть несколько неприятных сюрпризов, с которыми может столкнуться покупатель переуступки. Во-первых, покупатель приобретает не собственность, а лишь право требования со всеми вытекающими рисками, которыми чреват договор долевого участия, — например, продление сроков строительства.

«Есть еще один момент: если в течение года продавца переуступки признают банкротом, то доказывать, что ваша сделка состоялась, вам придется в суде», — говорят специалисты.

Эксперты рынка недвижимости действительно отмечают существенный приток тех, кто обращается к ним за помощью для перепродажи таких квартир. Но лишь некоторые: «В группе ЦДС она по-прежнему составляет несколько процентов по сравнению с объемом наших продаж», — подчеркивает Сергей Терентьев.

Аргумент застройщиков, что покупать квартиру у них выгоднее, даже если цена на нее выше, чем у частников, имеет смысл.

«Ставки по ипотеке выше, чем на первичном рынке, — льготная ставка 7 %, особенно сейчас, когда в предложении от застройщиков с банками огромное разнообразие вариантов субсидируемых программ (от 0,01 %), которые смогли предложить комфортный платеж. Это наиболее важный критерий, к которому чувствителен покупатель квартиры в ипотеку, а она преобладает как схема покупки», — отмечают в «Петербургской недвижимости».

С другой стороны, в этом есть доля лукавства, ведь ипотека по переуступке, разумеется, вполне доступна. Крупнейшие банки даже пишут инструкции, как купить квартиру таким образом, чтобы получить кредит. Ставки — от 10,5 %.

Доступна и семейная ипотека — в случае, если у покупателя есть ребенок, родившийся в 2018 году или позднее. Ставка в таком случае будет от 5 %. Эксперты подчеркивают, что получить такую ставку по семейной ипотеке можно только в случае первой перепродажи квартиры, так что надо обращать внимание на то, у кого именно вы покупаете ее.

А вот получить самую минимальную ставку — с господдержкой — получится, только если «переуступщиком» выступит юридическое лицо, рассказали «Фонтанке» в Сбербанке. То есть те самые смежники строителей, с которыми расплачивались квартирами.

Ну и, разумеется, можно даже не думать о специальном субсидировании от застройщика, которое позволяет снизить процентную ставку по ипотеке до символических 0,1 %.

Наталья Вязовкина, Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»