15 минут до всего. Как воплощают градостроительную концепцию «всё под рукой» в петербургских новостройках

Уходят в прошлое времена, когда возить детей в садик приходилось далеко, а за нужными покупками — отправляться в другую часть города. Среди покупателей жилья растет ценность времени и меняются подходы к собственному комфорту жизни, поэтому современная урбанистическая концепция 15-минутного города становится всё интереснее петербургским застройщикам. Кроме ответа на запрос покупателей, такой подход мог бы решить проблемы, вызванные, например, маятниковой миграцией.

Однако воплотить идею «15 минут до всего» возможно далеко не везде и не всегда — для этого нужен хороший план и много места, грамотный точечный подбор коммерческой, социальной, развлекательной составляющих, а также продуманная инфраструктура.

Модно, логично или необходимо?

Для любого мегаполиса наиболее острой является проблема с транспортной и социальной инфраструктурой. Как отметил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», город развивается стремительно, и год от года нагрузка на транспортные сети увеличивается вслед за высокой девелоперской активностью в пригородных локациях. Всё это создает маятниковую миграцию в центр города — на работу, за отдыхом и развлечениями. Такое положение дел требует глобальных решений, и развитие территории в концепции 15-минутного города — один из инструментов, способных создать универсальную городскую среду с разнообразными объектами инфраструктуры в шаговой доступности.

— «15-минутный город» — довольно «хайповая» концепция в среде урбанистов, — считает Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест». — Она была предложена франко-колумбийским учёным Карлосом Морено в середине прошлого десятилетия. Основной принцип концепции заключается в максимальной доступности всех повседневных сфер деятельности человека, буквально в «15 минутах пешком».

— Концепция «15-минутный город» призвана создать качественную среду обитания горожанина, а качество этой среды во многих странах оценивается с помощью системы индексации Walk Score, — продолжила руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова. — Вот, к примеру, строится новый микрорайон, и для каждого адреса (дома) анализируются сотни пешеходных маршрутов к близлежащим объектам инфраструктуры. Начисление баллов происходит в прямой зависимости от расстояния до удобств в каждой категории — до школы, до магазина, до аптеки и т. д. Максимальные баллы дает инфраструктура в пяти минутах ходьбы.

— Фактически такая концепция развития города повышает комфорт жизни, она хорошо сочетается с принципами здорового образа жизни и заботы об экологии, — уточняет Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании Полис Групп. — Человек экономит время на поездки на работу — значит, разгружает транспорт и высвобождает свое время для более полезных и важных дел. Такая концепция позволяет больше в городе использовать экологичные виды транспорта, такие как велосипед, позволяет городу развиваться вширь, а не уплотняться.

Одно из базовых условий комфортной жилой среды — сочетание разных форматов недвижимости: собственно жилья, стрит-ретейла, социальной инфраструктуры, торговых центров и спортивных объектов, говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании Группы ЦДС. И всё это должно быть обрамлено качественным благоустройством как на придомовой территории, так и на общественных пространствах.

— Наиболее оптимальным форматом для создания мультиформатной среды является квартальная застройка, когда у каждого дома или корпуса образуется приватный двор, закрытый от посторонних и от машин, а снаружи по красным линиям размещается инфраструктура — магазины, кафе, банки, — считает она. — Именно такое пространство позволяет реализовать концепцию 15-минутного города, когда до любого нужного жителям объекта можно дойти пешком или доехать на велосипеде за четверть часа.

— Концепция 15-минутного города сейчас приобретает особое звучание, так как особую актуальность ей придал период пандемии, — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». — Людям захотелось почувствовать безопасность и обособленность, появилась тенденция «возвращения к местному образу жизни»: возможность удаленной работы в своём районе, потребность иметь в пешеходной или велосипедной доступности все культурные, образовательные, административные, торгово-бытовые и рекреационные места. Пятнадцатиминутный город — это совершенно правильный подход к созданию современный городской среды, который базируется на человеческой психологии, здравом смысле и этапах развития человечества. Мы прошли путь от строительства крепостей до высокотехнологичных самодостаточных кварталов, районов и городов, цель которых не разобщать людей, а просто создавать локальные, комфортные и высокотехнологичные зоны для жителей.

Есть, но не везде

Основная проблема девелоперов при планировании 15-минутного города сегодня связана с поиском баланса в функциональном распределении. Как отметил Андрей Паньков, во многом это делается на интуиции, поскольку необходимо планировать развитие территории на многие годы вперёд, а структура потребления и жизнедеятельности может принципиально измениться. В качестве примера эксперт привел пандемию, которая стремительно переформатировала и подход к организации рабочих мест, и форматы стрит-ретейла.

По словам Панькова, чтобы реализовать концепцию, необходимо масштабное планирование, охватывающее много земли, так как нужно распределить функциональные зоны таким образом, чтобы они удовлетворяли все требования концепции. Другими словами, это возможно только в условиях комплексного освоения территории (КОТ) — там, где уже сформированы участки и есть собственники земли, реализация концепции 15-минутного города маловероятна.

— Такой подход к градообразованию возможен при поддержке правительства силами нескольких застройщиков, работающих на одной территории, — говорит Ольга Ульянова. — В Санкт-Петербурге есть проекты, которые подразумевают КОТ с созданием нескольких функциональных зон, но пока они только на стадии проработки и не вышли в активную продажу. Они проходили несколько стадий перепроектирования, сталкивались с протестом местных жителей, прорабатывали спорные моменты, искали партнеров и инвесторов. Может, в течение нескольких лет проекты смогут появится на рынке.

Как отметила Анна Боченкова, у нас в стране уже частично внедрен опыт использования этой концепции. К примеру, если по строительным нормам 1958 года зона обслуживания детского сада должна была составлять 500 метров, то теперь её сократили до 300 метров; зона школы была до километра, а сейчас до 500 метров. Однако, к сожалению, на сегодняшний день в России мало кто преследует цель такой концепции осознанно, лишь какие-то отдельные, точечные проекты застройщиков, типа Сколково в Москве.

— Сегодня в Петербурге 15-минутным городом можно назвать сложившийся уклад некоторых старых районов: например, историческую часть Васильевского острова, район метро «Елизаровская» и некоторые другие — в целом, районы с малоэтажной плотной застройкой и развитой инфраструктурой, которые сложились в советские времена и даже раньше, — говорит эксперт. — Не то чтобы там специально преследовали эту концепцию, а просто с годами и развитием инфраструктуры к этому всё пришло как бы само собой. Многие спальные районы слабо отвечают этой концепции из-за своей плохой транспортной доступности, периферийности, недостаточно качественной среды и низкой обеспеченности социальной инфраструктурой.

Попытки и примеры

Сейчас девелоперы стараются в своих проектах максимально обеспечить шаговую доступность — чтобы жизнь горожан в новых ЖК стала уютней и комфортнее. Например, в СК «Дальпитерстрой» в последние два-три года сделали ставку на реализацию в своих проектах именно концепции «15-минутный город». В частности, проект «Алексеевский квартал» в Шушарах возводится в рамках федеральной программы «Формирование комфортной городской среды», где воплощаются новые подходы к комфорту и где помимо повышенного стандарта качества самого жилья во главу угла поставлена именно шаговая доступность.

— Еще до сдачи первой очереди в этом квартале мы построили детсад, в этом году сдается школа, проектируется поликлиника, — отметила Анна Боченкова. — В самих домах планируются помещения под социальные, культурные, спортивные и торговые объекты инфраструктуры. По такому же принципу будут возводиться и близлежащие кварталы — «Николаевский», «Александровский» и другие. Удачно совпало и то, что параллельно город тянет в Шушары ветку трамвая, что облегчит транспортную доступность в этот микрорайон.

Также эксперт отметила набирающие в последние годы популярность в Петербурге самокаты общественного проката, которые облегчают микромобильность и хорошо вписываются в концепцию «15-минутный город», потому что обеспечивают больше доступности и вариантов передвижения плюс интермодальность транспорта.

Примером 15-минутного города можно считать и жилой район «Новое Горелово», который компания «ЛенРусСтрой» завершает в этом году. По словам Максима Жабина, в центре района находится экобульвар протяженностью полкилометра с различными зонами для активного и спокойного отдыха жителей района всех возрастов. Бульвар может стать импровизированным кинотеатром, концертной площадкой, дискотекой, игровой зоной. К нему примыкает большой плей-хаб, который расположен на площади 4,5 гектара беговыми и велосипедными дорожками, различными тренажёрами и аттракционами для жителей самого разного возраста — от малышей до людей старшего возраста.

В пятнадцатиминутной доступности находятся школы, детские сады, медицинские центры, кафе, магазины, торговые центры.

— Пандемия только подтвердила правильность нашего подхода, и уже в следующем жилом районе «ЛесART», который мы проектировали в 2020-м и начали строить в 2021-м году, мы заложили все наши базовые принципы создания жилой среды, но пошли чуть дальше, — продолжил Максим Жабин. — Мы не ограничились «умной квартирой», в «ЛесART» будет «умный двор» и «умный квартал», который позволит нашим жителям в полной мере насладиться «хроноурбанизмом», о котором говорил Карлос Морено в своей концепции 15-минутного полицентрического города. Скорость получения услуг в нашем проекте возрастет в разы, жители смогут экономить самый невосполнимый ресурс — время.

— Мы применяем эту концепцию во всех наших новых проектах, — добавила Наталья Кукушкина. — Так, в жилом комплексе Parkolovo с внешней стороны кварталов размещены галереи торговых помещений, что позволяет совершать ежедневные покупки рядом с домом, а для более масштабного шопинга мы предусмотрели отдельно стоящий ТРЦ. Также в проекте появится своя социальная инфраструктура — школа, три детских сада, поликлиника и спортивный центр. А свяжет весь район воедино большой парк, проходящий вдоль всех кварталов. Всё это — базовые элементы инфраструктуры, они в том или ином объеме должны присутствовать в каждом проекте комплексного освоения территорий. В Parkolovo размер территории под застройку составляет около 35 га, что позволяет реализовать здесь концепцию 15-минутного города в полной мере.

— Можно сказать, что в поселке Новоселье проект Объединения «Строительный трест» частично реализован с учётом тезисов концепции 15-минутного города, — добавил Андрей Паньков. — Одной из ключевых основ концепции является расположение места работы в пешеходной доступности. Для этого в наших объектах проектируются социальные объекты, торговые и офисные центры, коммерческие помещения, где размещаются магазины, предприятия сферы услуг, создающие рабочие места для жителей квартала.

Компания «КВС» специализируется на проектах комплексного освоения территорий, которые рассчитаны на 10–30 тысяч жителей. Как отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», масштабность объектов позволяет компании создавать гармоничное жилое пространство, где всё самое необходимое находится в пешей доступности или буквально в нескольких минутах езды.

Среди уже реализованных проектов самый яркий пример — областной микрогород «Новое Сертолово», на территории которого уже работают государственные школа и детский сад, построены общепиты, торговый центр, где располагаются сетевые магазины, аптека, фитнес-клуб, детский магазин и многое другое. Также магазины и кафе работают на первых этажах домов. Кроме того, на территории есть отделение почты, а также места для прогулок и отдыха на природе. Микрогород прилегает к лесу, на территории которого «КВС» обустроила уютную экотропу со скамейками и скульптурами животных. Во дворах домов располагаются площадки для игр детей и места для занятий спортом: в квартале «Атмосфера» есть даже поле для мини-гольфа.

Среди городских объектов «КВС» концепции 15-минутного города наиболее полно отвечают Олимпийские кварталы «ЮгТаун».

— Именно в этом направлении мы развиваем свои жилые комплексы, каждый в своем едином стиле, — говорит Дмитрий Ефремов. — Застройка «Северной долины» напоминает урбанистический стиль новых кварталов Нью-Йорка, а «Юнтолово» — образцы жилья европейского экоформата. В схему зданий и дворов органично вписываются школы, детские сады, коммерческие объекты, продуманные общественные пространства, качественное озеленение. Мы не продаем коммерческие помещения, тем самым самостоятельно формируем инфраструктуру района с учетом интересов жителей. В комплексе ежедневно работают 60 кафе и ресторанов, 27 медицинских центров и городских поликлиник, 15 развивающих центров для самых маленьких и 3 языковые школы, более 150 магазинов, 60 салонов красоты и фитнес-центр, 19 аптек, банки, отделение почты. В этом году у нас открылся театр «Парнас» с постановками для детей и взрослых.

Еще одно важное направление — формирование и поддержка соседского комьюнити. Построение работы с жителями зависит от масштаба застройки и от целей девелопера. По опыту «Главстроя», семейные и экопраздники, развлекательные и развивающие мероприятия создают дружелюбную среду внутри крупных комплексов.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»