Пандемия и санкции 2022 года существенно изменили как состав арендаторов, так и расклад на рынке ликвидной коммерческой недвижимости. Островком стабильности в новых реалиях стали помещения «у дома». Рассказываем, куда движется рынок и какие интересные предложения ждут инвесторов в 2022 году.
Железобетонные вложения
Пара последних лет стали серьезным испытанием для коммерческой недвижимости. Однако неверно думать, что весь сегмент просел. Основной удар пришелся на торговые центры и дорогие помещения в центре города. Вместе с тем встроенные коммерческие помещения на первых этажах новостроек, напротив, показали рост.
Бизнес формата «у дома» закрывает базовые потребности жителей, а потому минимально подвержен экономическим колебаниям. Основные арендаторы — это заведения общепита со средним ценником, кофейни, пекарни, кафе, доставки, продуктовый ритейл или отдельные лавки и магазины (фермерскими продукты, сладости), алкомаркеты, медцентры и аптеки, салоны косметических услуг и все чаще в последние годы — пункты выдачи онлайн-заказов.
В компании «Строительный трест» рассказывают: в последние два года к моменту ввода жилого комплекса в эксплуатацию почти вся коммерция раскуплена. Еще в 2019 году доля свободных лотов после сдачи была в разы выше. «Инвесторы ждут выхода новых объектов, спрос стабильно высокий», — прокомментировала Ирина Ражева, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании.
Что по цифрам?
Цена квадратного метра коммерции в строящихся домах «Строительного треста» сегодня находится в диапазоне 170–400 тысяч рублей, в сданных — 130–250 тысяч рублей. Ставки аренды варьируются от 800 до 1500 рублей за кв.м. Окупаемость помещений на первых этажах домов составляет в среднем 8–12 лет.
В отличие от жилья, ставка аренды коммерции меньше зависит от района застройки. Важны характеристики самого жилого комплекса, а значит, число потенциальных клиентов бизнеса и их покупательская способность. Например, цена на аренду в квартале NEWПИТЕР в поселке Новоселье сравнима с предложением в жилом доме неподалеку от метро «Удельная». NEWПИТЕР — комплексный проект. Это настоящий небольшой городок европейского формата. Уже сейчас, когда сданы 13 из 42 домов, здесь проживает больше 4000 жителей. При этом конкуренция между владельцами бизнеса гораздо меньше, чем в городских районах.
В свою очередь на цену продажи помещений минимально влияет срок сдачи. На старте продаж ассортимент ликвидных площадей больше, а потому стоимость «метра» зачастую выше. «Кроме окупаемости и доходности важно оценивать и сам актив: как быстро помещение можно будет продать, сдать в аренду, во сколько оно будет оценено в качестве залога», — уточняет Ирина Ражева.
Компактнее и функциональнее
Как и в жилом секторе, в коммерции наблюдается тенденция к оптимизации площадей. Наиболее ликвидными всегда были площади в диапазоне 50–100 кв.м, либо помещения от 300 кв.м, которые рассматривают крупные сетевые ритейлеры.
Сейчас востребованный метраж еще больше сжался, в топ выходят лоты площадью от 30 до 80 кв.м. «Связано это с двумя трендами. Во-первых, развитие онлайн-торговли. Пункты выдачи заказов не требуют больших площадей — нужна клиентская зона и склад для операционного хранения. Во-вторых, бизнес все больше разделяется на сегменты. Если раньше встройку арендовали под универсальные салоны красоты с отдельными кабинетами маникюра, педикюра, парикмахерской, солярия и т.д, то сейчас каждая услуга — это отдельный бизнес узкого сегмента», — отметила Ирина Ражева.
Например, в строящихся домах NEWПИТЕР большинство помещений — в диапазоне 50–80 кв.м. Есть помещения с возможностью объединения, которые позволяют значительно расширить число потенциальных клиентов.
«При этом в NEWПитер ассортимент помещений шире, нежели в городских более компактных объектах. Например, сейчас здесь выставлено на продажу помещение площадью 1,5 тысячи квадратных метров в 16 лоте (срок сдачи — 1 квартал 2023 года). Оно спроектировано специально для размещения медицинского центра. Часть помещений мы оставляем для сдачи в аренду, чтобы обеспечить жителям необходимое разнообразие магазинов и услуг рядом с домом», — рассказывает эксперт «Строительного треста».
Что выбрать: сданные, строящиеся и перспективные объекты
«Строительный трест» сегодня предлагает коммерческие помещения как в строящихся, так и в готовых домах.
Интересное для инвесторов предложение — площади в новом жилом квартале бизнес-класса «Наука» в Калининском районе вблизи парка Сосновка и метро «Академическая». Продажи в комплексе стартовали буквально на днях, а значит, можно успеть на самые ликвидные предложения. В доме представлены помещения метражом от 35 до 102,8 кв.м на первых этажах. Посмотреть планировки можно здесь.
В 12, 14, 15 и 16-ом лотах квартала NEWПИТЕР есть помещения площадью от 56 до 142 кв.м. Ввод в эксплуатацию лотов 12 и 16 запланирован на 1 квартал 2023 года, лота 14 — на 2 квартал 2023 года, 15 — на 1 квартал 2024 года. В сданных домах остались единичные варианты площадью 118 и 144 кв.м. Квартал возводится на юго-западной границе Петербурга, в поселке Новоселье, где сегодня идет активная застройка. Проект включает не только жилье, но и крупный пласт социально-деловой инфраструктуры: 6 детских садов, 2 школы, спортивный и торгово-офисный центры, поликлинику.
Ряд встроенных помещений предлагает ЖК «Новое Купчино» на Малой Бухарестской улице вблизи метро «Дунайская». Здесь выставлены на продажу крупные лоты площадью от 645 до 700 кв.м. Помещения расположены на первых этажах отдельно стоящих паркингов, высота потолков в них достигает 5 метров. Свободная планировка с минимумом несущих колонн, несколько входов, витринные окна, электрическая мощность свыше 156 Вт — помещения отвечают самым строгим требованиям современного бизнеса.
Справка о компании АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
ЖК NEWПИТЕР — застройщик ООО «СТ-Новоселье», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Новое Купчино» — застройщик ООО «СтройТрестГалант-2», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Наука» — застройщик ООО «СЗ Озерный край», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
