Высокие ставки проектного финансирования, ажиотажный спрос, проблема импортозамещения — все это ставит новостроек в сложное положение и грозит сокращением предложения и дальнейшим ростом цен. При этом сегмент апарт-отелей, вероятно, будет чувствовать себя неплохо. О развитии отрасли в актуальных условиях рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Тренды и результаты
Первое событие, задающее сильный тренд — это перезапуск льготной ипотеки с лимитом до 12 млн руб. Второе — высокая текущая ставка по проектному финансированию, замедляющая запуск новых проектов. При сохранении этих условий в будущем это приведет к сокращению предложения на рынке. Однако если скоро ключевая ставка ЦБ снизится до уровня, близкого к 10%, то этот риск будет исключен.
В свою очередь, общие условия по ипотеке делают кредитование менее доступным, что не может не влиять на спрос. Это, как и общий роста цен на жилье, вынуждает покупателей искать бюджетные решениях. Это проявляется в такой тенденции, как развитие территорий за КАД, прежде всего в южных направлениях. Из плюсов здесь, кроме стоимости квадратного метра, мало- и среднеэтажные проекты.
Первый квартал показал хорошие результаты, хоть и был нестабильным. Во второй половине квартала проявился ажиотажный спрос, который начал быстро разгонять цены. У некоторых девелоперов дело доходило до приостановок продаж.
После резкого увеличения ключевой ставки ЦБ базовые условия по ипотеке фактически перешли в разряд заградительных. Покупатели стремились заключить сделки с одобренными ранее кредитами по старым ставкам. И это тоже внесло свой вклад в рост динамики сделок.
В апреле покупательская активность снизилась. Кроме ставок по ипотеке, это и последствие высокого спроса конца февраля и начала марта, выбравшего апрельский потенциал. Восстановления спроса можно ожидать не ранее второй половины мая.
Сейчас покупатели в первую очередь обращают внимание на надежность застройщика —важна сдача в срок и соблюдение заявленных параметров объекта.
Также в течение последних двух лет у покупателей выросли запросы на качество продукта: совокупность характеристик жилых метров, самого дома и окружающей его территории. Тренд развивался давно, однако в период пандемии он проявился ярче. Если вкратце, то покупатели хотели бы получать максимум за свои деньги.
Что касается предложения, то оно будет сокращаться, если проектное финансирование останется столь же дорогим. Сейчас возможность получить кредит на строительство под субсидированные 15% есть только у тех проектов, работа по которым с банками уже шла ранее. Для перспективных проектов кредит по текущим условиям будет дороже.
И это уже на грани или за ней, особенно для проектов недорогого жилья, которых в сегменте масс-маркета много. Последствия могут быть вплоть до переноса сроков начала строительства. В таком случае в этом году начнет складываться дефицит, который опять же усугубит рост цен.
А что с апартаментами?
У нас в портфеле есть не только жилые комплексы с классическими квартирами, но и апартаменты. Государство никак не может определиться, что делать с апартаментами. В прошлом году была инициатива приравнять их к жилью, затем определить понятие многофункционального здания. Сейчас есть идея перевести апартаменты в статус арендного жилья. Пока идут эти обсуждения, рынок в Петербурге продолжает развиваться по изначально заложенной логике сервисного формата.
Апарт-отели как предлагали собственникам программы доходности, так и предлагают. Сегмент прошел острую фазу пандемии «на пятерку». И отсутствие иностранного туризма проблемой не стало. Более того, фактические ограничения на выездной туризм делают апартаменты еще более привлекательными для вложений — в Петербурге в этом году ожидается большой туристический поток. В частности, в отчёте WTO говорится, что выиграли от пандемии или остались стабильными те страны, у которых был ёмкий внутренний рынок: США, Китай и Россия. Нужно этим пользоваться, и апарт-отели как раз закрывают задачи размещения.
Мы готовимся вводить в эксплуатацию два объекта: апарт-отель Putilov Avenir и апарт-комплекс START и видим, что интерес корпоративного сегмента к размещению не уменьшился. Коллеги из туристической отрасли также настроены оптимистично.
Сейчас можно довольно уверенно давать прогнозы о дальнейшем росте цен.
В целом, с льготной ипотекой задача покупки значительно упрощается. Она, как и любая другая, также может быть в дальнейшем рефинансирована.
Подробная информация о проектах ГК «ПСК», строящихся и запланированных к строительству жилых комплексах, ценах и программах ипотеки — по телефону: (812) 640–38–38.
Апарт-отель Putilov Avenir — застройщик ООО «Специализированный застройщик Синергия Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-комплекс Start — застройщик ООО «Компания СОЛ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
