Вторичный рынок догоняет и проигрывает: цены сравнялись, а ставки нет

Мощно ворвавшиеся на вторичный рынок покупатели с наличными постепенно заканчиваются. Снижение Центробанком ключевой ставки до 17% позволит выдавать ипотеку на готовое жилье ниже 20%, но и эта ставка высока.

На этом фоне рынок новостроек в настоящее время выглядит для ипотечников более привлекательно — cубсидированная ставка в 12% и специальные программы до 3,1% годовых позволяют покупать жилье в кредит большему числу людей. Субсидировать покупку вторичного жилья пока никто не планирует.

Цены сравнялись

По данным агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в конце первого квартала 2022 года в Северной столице стоимость «квадрата» на рынке готового жилья достигла 216 тыс. руб. в самом дорогом сегменте — в «новой вторичке» и 170 тыс. руб. в старых домах — «хрущевках», «брежневках» и других. Любопытно, что в сегменте новостроек масс-маркет в Петербурге средняя стоимость сравнялась с самыми дорогими предложениями на вторичном рынке: около 215 тыс. руб. за «метр».

По словам Сергея Дроздова, генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в марте предпосылкой для роста цены на вторичном рынке стал дефицит ликвидного предложения. Причем это на фоне высокого спроса на самые популярные квартиры — студии и «однушки». Средняя цена «квадрата» в сегменте «новой вторички» за этот месяц выросла на 5%. Старое жилье тоже подорожало — на 4,2%. Высокий мартовский спрос был вызван тем, что люди стремились заключать сделки поскорее — у кого-то «сгорала» одобренная до конца месяца ипотека, а кто-то хотел побыстрее вложить дешевеющие рубли. При этом продавцы вели себя нервозно — увеличивали цены, убирали и вновь выставляли свои объекты на продажу.

«Недвижимость на вторичном рынке в Петербурге и приграничных районах Ленобласти дорожала в течение первых трех недель марта, — подтверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Это было связано с паническими настроениями и ажиотажным спросом: люди, накопления которых позволяли приобрести готовые квартиры, активно вкладывали средства в готовое жилье».

Влияние ипотеки

«В связи с тем, что ипотечные ставки на вторичном рынке теперь высокие — даже с учетом снижения с 20% до 17%, — уже в первую неделю апреля доля сделок с кредитом снизилась до 15%, — рассказывает Сергей Дроздов. — Выравнивается и число обращений по продаже жилья: если в марте все хотели купить, то сейчас уже много желающих продать. Дальнейшая ситуация на вторичном рынке будет зависеть от решений Центробанка. Ждем, когда ключевая ставка еще снизится. Пока процентная ставка слишком высока, ипотеку берут, если чуть-чуть не хватает, чтобы уложиться в цену».

Между тем на первичном рынке города средние цены в марте росли примерно такими же темпами, как «новая вторичка»: за месяц они прибавили, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», 5,5%. Несмотря на сходные цены покупки, разница в ипотечных условиях сегодня на вторичном и на первичном рынке существенна. По словам Анжелики Альшаевой, это заставляет часть клиентов переориентироваться на новостройки, где ипотеку с государственной поддержкой можно взять под 12%. Кроме того, сейчас многие застройщики предлагают покупателям квартир специальные программы субсидирования, например со ставкой от 9,8% на весь срок. По семейной ипотеке действуют ставки всего от 3,1% на весь срок.

«Застройщики и банки продолжают работать над совместными продуктами, чтобы условия приобретения строящегося жилья сделать более комфортными и выгодными», — подтверждает Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп».

По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», уже есть банки, которые анонсировали ипотечные ставки по госпрограмме от 7,77% годовых.

Девелоперы рассказывают, что сейчас востребованы объекты на различной степени готовности: есть люди, которые готовы переплатить, но приобрести квартиру в уже практически готовом доме. А кому-то важнее сэкономить, но он может и чуть подольше подождать. Сергей Степанов подтверждает, что покупатели готовы приобретать недвижимость на начальном этапе строительства у надёжных застройщиков, работающих по эскроу-счетам.

Пригород рулит

Между тем в настоящее время бюджеты покупки на первичном рынке в популярных пригородах Петербурга и отдаленных районах города почти сравнялись. Так, в Мурино, Новом Девяткино, Буграх студии в удаленных от метро новостройках продаются минимум за 3,9–4 млн руб., однокомнатные — по цене от 4,7 млн. руб. Примерно такие же цены сейчас и в Шушарах, Усть-Славянке и Парголово, которые находятся в городской черте.

Связано это с тем, что за последний месяц именно «квадрат» пригородных предложений на первичном рынке вырос в цене на 11%. И на вторичном рынке тоже отмечен наибольший рост именно в пригородах. Так, по данным агентства «Петербургская Недвижимость», «новая вторичка» в Мурино и Кудрово прибавила за март в цене 13% и достигла 178,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

Рост вызван, прежде всего, тем, что исторически в пригородах всегда предлагалось дешевое жилье. Когда за последние два года стоимость квартир в новостройках масс-маркет выросла примерно на 60%, ряду покупателей уже не хватало средств на городское жилье и они обратили свое внимание на пригород. Высокий спрос вызвал рост цен.

Эксперты отмечают, что ни на первичном рынке, ни в сегменте наиболее ликвидного предложения на вторичном рынке, то есть в категории «новая вторичка», предпосылок для снижения цен нет. Так, по словам Анжелики Альшаевой, в первую очередь отмечается значительное увеличение себестоимости строительства: по предварительным оценкам, в ближайшее время рост составит 30–50%.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»