Застройщики Петербурга обещают сдавать дома в срок и ждут продления льготных ипотечных программ

Неопределенность экономической ситуации не могла не отразиться на строительном рынке Петербурга. Для продолжающихся строек защитой в этой ситуации стало проектное финансирование, обязательное для новых объектов с середины 2019 года. По ранее заключенным договорам с банками средства поступают своевременно, говорят строители. С продажами сложнее — больше половины сделок приходилось на ипотеку, а сейчас ставки по ней, за исключение госпрограмм, взлетели вверх.

СРО А «Объединение строителей СПб» опросило ведущих застройщиков города, чтобы узнать, какова сейчас ситуация в стройке, продажах, есть ли планы на будущее и какие меры поддержки смогут поддержать строительную отрасль.

14 марта 2022 года президент РФ Владимир Путин подписал закон о поддержке строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства. В нем упоминаются, например, упрощенная процедура правовой экспертизы документов для кадастрового учета и регистрации прав объектов капитального строительства, возможность продления депонирования средств на эскроу-счетах, оптимизация механизма публичных слушаний и т. п. Для самих строителей самым важным моментом, который поддержит спрос, является сохранение льготной ипотеки, а для дальнейшего строительства необходимо поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

В Setl Group считают, что ключевыми мерами по поддержке строительной отрасли должны стать субсидирование ипотечной ставки и льготное кредитование строительных проектов. «Первое поможет поддержать спрос. Второе обеспечит экономическую обоснованность проектов и позволит застройщикам сохранить объем текущего предложения», — подчеркнули в холдинге.

— Мы ждем продления программы льготной ипотеки и субсидирования ставок по проектному финансированию для девелоперов, — соглашается Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI. По его словам, известно, что будет изменен порядок раскрытия эскроу-счетов: застройщики получат возможность пользоваться деньгами после окончания определённых этапов строительства, и эти средства можно будет направлять в том числе на покупку новых участков и финансирование других проектов.

— Я думаю, что нам нужно вернуться к тем мерам поддержки, которые действовали в начале пандемии. В первую очередь, к ипотеке с господдержкой со ставкой 6,5%. При этом максимальная сумма кредита должна составлять хотя бы 6 млн рублей, — отмечает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

Александр Лелин, генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что еще один вариант развития льготной ипотеки — это выделение льготных категорий заемщиков, например, покупателей первой квартиры, решающих свой жилищный вопрос «с нуля».

Ипотечная зависимость

Если раньше практически все кризисы сопровождались резким ростом спроса на жилье, то сейчас ситуация иная. В последние годы в новостройках значительная доля продаж — 65–70% приходилась на ипотечные сделки. Рост ключевой ставки Центробанка до 20% сделал ее практически недоступной, за исключением льготных программ, которые официально продолжают действовать.

— В сложившихся условиях части игроков было нужно время просчитать свою стратегию, оценить риски и определить запас прочности, — комментирует Александр Лелин. Сам «Главстрой Санкт-Петербург» не останавливал продажи в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово». В компании отмечают, что сейчас активность покупателей, рассчитывающих на большой ипотечный заем, сократилась, но на их место пришли клиенты с небольшой суммой доплаты. Решения о покупке они принимают быстрее, чем планировали ранее, стараясь успеть до конца марта. Еще одна группа покупателей — инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость с целью сохранения средств.

Компания «КВС» в конце февраля приостановила продажи на четыре дня, чтобы скорректировать цены на строящиеся объекты с учетом новых реалий. Как рассказала Анжелика Альшаева, 1 марта «КВС» возобновили реализацию квартир, и с тех пор отдел продаж работает в штатном режиме. При этом стройки не останавливались ни на один день. В «КВС» подчеркивают, что и сейчас клиенты с ребенком, рожденным в 2018 году или позже, все еще могут воспользоваться программой «Семейной ипотеки» по привлекательным условиям — некоторые банки предлагают ставки менее 5% годовых на весь срок кредитования.

— Мы продажи не останавливали, — говорит Алексей Ефремов. — Продолжают действовать и государственные программы ипотеки со льготными ставками — семейная ипотека (от 4,6%) и ипотека с господдержкой (от 5,89%).

В компании отмечают, что воспользоваться льготными ипотечными программами по-прежнему можно во всех строящихся жилых комплексах группы как бизнес-, так и комфорт-класса, а также в сданных очередях.

В пресс-службе компании LEGENDA отметили, что поскольку в Петербурге 70–80% квартир приобретается с помощью заемных средств, то именно ипотека является важным условием стабильного спроса.

Стройка идет

Пока сообщений о том, что какие-то стройки в городе или области приостановились, нет.

— Увеличение сроков строительства для девелоперов невыгодно как с экономической, так и имиджевой точки зрения, — поясняет Александр Лелин. — У каждого дома есть свой срок возведения, конструктивно обусловленный. Большая часть девелоперов находится на проектном финансировании, растягивание периода стройки увеличивает себестоимость. Это не выгодно никому.

Так, компания «Главстрой Санкт-Петербург» в 2022 году уже сдала в эксплуатацию 6 домов площадью 93 тыс. кв. м в ЖК «Северная долина» и в настоящий момент передает более 2 тыс. квартир дольщикам. До конца марта запланирован ввод еще четырех домов жилой площадью более 43 тыс. кв. м.

В Группе ЦДС также подчеркнули, что у них выстроены партнерские отношения с крупнейшими российскими банками и отлажена работа по проектному финансированию.

— Все проекты Группы ЦДС реализуются в соответствии с графиком, мы продолжаем аккуратно и профессионально выполнять наши обязательства перед покупателями, — комментирует Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС. — Благодаря тому, что ЦДС — это вертикально интегрированный строительно-инвестиционный холдинг, мы самостоятельно выполняем все работы строительного цикла: от проектирования до управления жилыми домами.

Не планируют снижать темпы строительства объектов и в Setl Group. «Наши проекты защищены источниками финансирования, компания имеет поддержку большинства крупных банков и выбирает наиболее выгодные и надежные формы взаимодействия с ними. Мы сотрудничаем с пулом проверенных подрядчиков и поставщиков, стоимость строительно-монтажных работ зафиксирована контрактами в рублях. Долговых обязательств в иностранной валюте у холдинга нет», — подчеркнули в пресс-службе холдинга.

В Setl Group подчеркнули, что график текущего строительства меняться не будет: в планах ввод в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья, завершение строительства и передача городу нескольких детских садов и школ, передача порядка 15 тысяч помещений собственникам по договорам долевого участия.

В компании LEGENDA подтвердили, что строительство продолжает стабильно финансироваться со стороны банков. «Наши объекты аккредитованы крупными государственными банками ДОМ.РФ и Сбербанк, имеющими государственную поддержку, — подчеркнули в пресс-службе компании. — На данный момент банки подтвердили неизменность условий кредитования на весь период реализации проектов, что в свою очередь обеспечивает нам экономическую устойчивость».

В мыслях о будущем

Хотя прогнозировать что-то сейчас сложно, компании пока не отказываются от тех планов, которые были сформулированы ранее, хотя и готовы их корректировать в соответствии с рыночной ситуацией.

В Группе ЦДС отметили, что продолжают изучать возможности для приобретения земельных участков и работают над новыми проектами. В Группе RBI также внимательно изучают колебания спроса и покупательской способности, чтобы выводить новые объекты, ориентируясь на текущую рыночную ситуацию. Так, вывод следующего проекта на Миргородской улице запланирован на лето.

— Однозначно можно предположить, что активность по выводу новых проектов снизится, поскольку сегодня девелоперы сосредоточены на строительстве уже начатых объектов, — поясняет Александр Лелин, «Главстрой Санкт-Петербург». — Застройщики заинтересованы в том, чтобы выполнить свои обязательства и сдать дома в срок. Новые проекты будут появляться, но могут быть отложены во времени.