Переделка как вызов. Дефицит земли в центре заставил девелоперов реконструировать старое вместо строительства нового

Спрос на элитное жилье и апартаменты растет, а строить их все сложнее — нет подходящих участков в центре города. Из-за дефицита земли интерес к зданиям для реконструкции в Петербурге за год вырос в 4,5 раза. Хотя использовать этот ресурс дороже и сложнее, желающих взяться за подобные проекты становится только больше.

В 2021 году девелоперы жилья и апартаментов приобрели здания общей площадью 79,5 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Rusland SP и ГК СК ПСП. По количеству сделок это в 4,5 раза больше, чем в 2021 году. Эксперты уточняют: главным драйвером спроса стал колоссальный дефицит участков, особенно в центре города. А поскольку земли, естественно, больше не становится, то ожидать стоит только увеличения интереса к реконструкции.

Вынужденный выбор

Если застройщик хочет реализовать проект в интересной локации, реконструкция старого здания — порой единственное решение, считает Мария Маркова, заместитель генерального директора архитектурного бюро Setl Group.

Однако для застройщика такой объект всегда будет сложным: требуется обследование здания, проект приспособления под современное использование, получение множества согласований, в том числе от КГИОП. Поэтому эксперт считает, что с подобными проектами, безусловно, должны работать мастерские, которые умеют это делать и имеют соответствующий опыт, разделяют ценности бережного отношения к культурному наследию.

— Сегодня действительно ощущается тенденция, что застройщики начинают остро интересоваться реконструкцией исторических домов в центре города, — говорит Александра Кваснюк, заместитель директора по развитию и стратегии СК «ЛенРусСтрой». — Элитного жилья в городе катастрофически не хватает, это практически нетронутая ниша недвижимости в Петербурге, а спрос заметно возрос, особенно после начала пандемии. Повысилась важность домашнего пространства, его комфорта и локации.

По ее словам, интерес к Петербургу возрос в том числе среди инвесторов из других городов. Возможность жить в клубном доме всего на несколько квартир, с высокими потолками, в историческом центре Петербурга, с сервисом и комфортной парковкой — все это звучит очень привлекательно, поэтому для девелоперов эта ниша представляет огромный интерес.

Александра Кваснюк предположила, что с уплотнением застройки и удорожанием недвижимости в центре многие начнут мигрировать в другие районы города.

— Если говорить о типах зданий — то решающими становятся локация и действующие в ней градостроительные регламенты, — добавил Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест». — Исходя из того, что реконструкция всегда на порядок сложнее нового строительства, мотивы у застройщика скорее имиджевые, иногда даже честолюбивые. Ну и, конечно, высокая итоговая рентабельность, так как в большинстве случаев формируется уникальный объект с соответствующей «эксклюзивной» ценой.

При этом нужно учитывать и пристальное внимание, которое приковано к историческому центру.

— Обычно бывает так: стоит и разваливается аварийное здание, никому не нужное. А когда приходит застройщик, тут же появляются градозащитники, которые кричат о том, что его надо в щадящем режиме реконструировать, поддерживать и так далее, — напоминает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».

Объект превращается...

Реконструкция зданий может быть интересна под коммерческие цели — например, для создания общественных, выставочных пространств, конференц-зон, торговых площадей и прочее, отметил Николай Гражданкин.

— Необходимо смотреть по локации и возможностям каждого объекта, — добавила Александра Кваснюк. — Что-то можно рассмотреть как бутик-отель, что-то непосредственно под элитное жилье или жилье бизнес-класса. Большую разницу будет диктовать наличие парковочных мест. Если для отеля парковка не столь критична, то для элитного жилья это крайне важно.

Эксперт также отметила возросший интерес к современным вариациям доходных домов — апартаментов. Все больше людей приобретают жилье как инвестицию под дальнейшую аренду, а квартира в центре города не только с историей, но и с современным комфортом — это определенно удачное вложение, так как подобное жилье с каждым годом все дефицитнее.

По словам Андрея Панькова, всё зависит непосредственно от исходного дома, нельзя говорить «в среднем по больнице». Где-то может получиться жилье или апартаменты квартирного типа, а где-то — гостиницы или коливинги.

— Каждый новый проект приспособления — это творческий процесс, — говорит Мария Маркова. — Архитекторы говорят, что надо «услышать дом», его старого владельца и почувствовать место. А кроме того, оценить, в чем нуждается территория, чего не хватает в локации в первую очередь. Реконструируют под офисы, апартаменты, торговые помещения, фитнес, физкультурно-оздоровительные комплексы, садики, школы, кабинет врача, клинику и др. либо же — под рынки, магазины, общественные пространства, бары. К примеру, в Будапеште есть опыт создания «руинных баров».

Маркова отметила, что организовать коммерческие помещения на первом этаже в старом здании, где они не предусмотрены изначальным проектом, будет крайне сложно. Вряд ли удастся получить согласование на дополнительные проемы и входы на уровне первого этажа под маленькие кофейни, арт-студии и другие объекты инфраструктуры.

Не каждому по силам

Необходимо понимать, что подобная работа, если уж за нее решено взяться, будет сильно отличаться от стройки с нуля, уточнила Александра Кваснюк. Важно, чтобы рабочая бригада осознавала важность сохранения наследия, так как бывали прецеденты, когда строители по незнанию могли снять или испортить старинную штукатурку, закрасить изразцы и т.д. Также строительной бригаде необходим опыт в работах по сохранению фасада здания. Это очень трудоемкая и важная задача, так как здесь нет шанса на погрешность и ошибку. Нужно уметь закрепить стену таким образом, чтобы никакие внутренние работы не повлекли за собой печальных последствий.

— Вероятно, также потребуется привлечь к работе реставраторов, — продолжила она. — Это ново и достаточно непривычно для современного девелопера, но порой, когда видишь, как самобытность дилетантов может превратить прекрасные архитектурные шедевры в пластиковые карикатуры, невольно осознаешь эту необходимость.

Проектирование и строительство ведется компаниями, имеющими соответствующий допуск. Проект проходит государственную экспертизу и должен получить согласования КГИОП. Это сложная работа, требующая профессионализма и желания создать красивый и удобный проект, не навредив зданию.

— Для инвестора такой проект всегда обладает высокими рисками, так как в любой момент его реализацию могут остановить, — говорит Маркова. — Процесс реконструкции никогда не бывает быстрым. А кроме того, такие проекты требуют значительных финансовых вложений, превосходящих инвестиции в строительство нового здания. В связи с этим очевидно, что инвестировать в подобные объекты готовы немногие.

Андрей Паньков соглашается, что дороговизна подобных проектов очевидна, и это дороже, чем строить с нуля, но конкретные цифры очень сильно зависят от проекта. К тому же затратная часть весьма «размыта» — вероятность возникновения «сюрпризов» высока, причем на этапе глубокой реализации проекта. Поэтому при анализе приходится «перезакладываться» по себестоимости и срокам.

— Порой реновация исторического объекта обходится в разы больше, чем строительство, — подтверждает Александра Кваснюк, — но тут все будет зависеть не только от локации, но и от состояния объекта.

— Также необходимо брать в расчет тот факт, что в исторических домах при реконструкции и реновации, особенно с расчетом на трансформацию в жилье элитного класса, материалы для той же отделки будут дорогими. Ведь по-моему, это абсолютно бесчеловечно — калечить роскошные фасады пластиковыми стеклопакетами, — добавила она.

Осознать, за что взялся

Зачастую бывает, что в старую оболочку уже не запихнуть новые технологии, функциональные планировки и нормативные требования, напоминает Николай Гражданкин:

— Например, в таком проекте уже не построить подземный паркинг (а обеспечение определенного количества машиномест — обязательное требование к проекту). Во дворе-колодце не пройдут по инсоляции однокомнатные и даже двухкомнатные квартиры. Здесь нужно проектировать большие квартиры, которые будут, очевидно, люксового сегмента. Для реализации жилья комфорт-класса реконструкция плохо применима.

Реконструкция зданий сопряжена со множеством сложностей. Заходя в исторический центр Петербурга, важно отдавать себе отчет, что работать придется с частью исторического наследия, а это уже само по себе несет за собой соблюдение множества правил и регламентов, говорит Александра Кваснюк.

— Скорее всего, фасад здания потребуется сохранить, а значит, его нужно будет укреплять и удерживать в сложных технических конструкциях, когда будет идти реконструкция внутри здания, — добавила она. — А внутри, вероятно, придется менять абсолютно все, так как в домах 19-го века большинство перекрытий деревянные, что может представлять большую опасность в дальнейшей эксплуатации, а инженерные сети очень слабые и не подходят под современные нормы ни по напору воды, ни по электричеству.

Также придется продумывать пространство для лифтовой шахты, и в исторических домах это часто представляет большую проблему, так как приходится ее устанавливать посреди парадной лестницы. В доходных домах часто сохраняются оригинальные печи, камины или лепнины, и строителям важно не повредить их, но в то же время провести очень тщательную работу по реставрации и реконструкции здания.

Андрей Паньков добавил, что кроме экспертных знаний в градостроительной области необходимы опытные проектные и инженерные группы, так как зачастую реконструкция проходит в условиях плотной окружающей исторической застройки, а в нашем городе работа с фундаментами таких зданий — это отдельная наука.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»