Догнать и перегнать. У кого получается строить дома быстро и даже сдавать их раньше срока

В двадцатку самых «быстрых» застройщиков по России по версии Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) вошли четыре петербургские компании. При составлении рейтинга брали среднее арифметическое скорости строительства всех домов застройщика. По мнению самих участников рынка, на скорость строительства, как и на задержки, влияет множество факторов. При этом всем гнаться за рекордами всё же не стоит, и лучше сконцентрироваться на качестве, чем на скорости.

На шестом месте рейтинга по России среди федеральных застройщиков оказалась Группа «Эталон» со скоростью 833 дня на дом, также в двадцатке Группа ЛСР и их 944 дня, Setl Group c показателем 1025 дней и Полис Групп — 1082 дня.

Что касается регионального уровня, то быстрее всех в Петербурге, исходя из рейтинга ЕРЗ, строит «Терминал-Ресурс» — компания лидирует по городу со сроком в 544 дня на дом в среднем. В Ленобласти в двадцатке самых быстрых — «Строительный трест», «ЛенРусСтрой», КВС, ЦДС и другие.

Секреты скорости

У каждого застройщика свои секреты быстрого строительства и соблюдения сроков, но есть некоторые общие моменты. Например, ускориться позволяет внедрение современных информационных технологий, рассказали в пресс-службе Setl Group. Компания использует две взаимосвязанные системы — BIM (информационное моделирование) и автоматизированную систему инвестиционного контроля (АСИК). BIM-технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. Это, в свою очередь, сокращает количество правок и изменений в готовом проекте. Для потребителя BIM-технологии — гарантия соблюдения сроков сдачи объекта и его высокого качества.

— Сократить сроки строительства удается за счет четкого планирования и эффективного управления работами, — говорит генеральный директор генподрядной организации «Ресурс-Инт» Сергей Печников. — Мы тщательно подбираем подрядчиков, поставщиков материалов, производителей оборудования. В результате строительство от котлована до ввода в эксплуатацию сейчас составляет в среднем 15 месяцев. Пандемия и инфляция вносят свои коррективы, но оперативно решать все текущие вопросы удаётся благодаря надёжной команде.

Компания «КВС» строит жилье по монолитной технологии: весь цикл от котлована до сдачи дома занимает около двух с половиной лет.

— На передачу ключей дольщикам мы закладываем шесть месяцев: с учетом того, что квартиры передаются с полной чистовой отделкой и большинство наших клиентов принимают их с первого раза, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Соблюдать сроки строительства и даже опережать их нам помогают, в первую очередь, налаженные бизнес-процессы. У нас в компании есть собственный генподрядчик, свое подразделение по фасадам, по благоустройству, по отделке. Мы не сильно зависим от сторонних подрядчиков. Также у «КВС» большой опыт работы с госзаказами, где соблюдение сроков играет ключевую роль.

Игорь Белов, генеральный директор компании Полис Групп выделил внутренние и внешние факторы, помогающие строить оперативно. Прежде всего важна слаженная команда профессионалов и отработанные процессы. Также важно иметь пул квалифицированных подрядчиков и надежные банки-партнеры.

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС, рассказал, что компании реализовывать проекты точно в срок помогают налаженные внутренние бизнес-процессы. По его словам, возведение жилого дома — это многоступенчатый процесс, включающий в себя различные составляющие, начиная от проектирования, закупки и поставки строительных материалов, до управления персоналом на строительной площадке. Если все они выверены и согласованы между собой, компания работает как единый организм.

— В частности, для решения этих задач в Группе ЦДС в течение трёх лет последовательно оцифровывали и автоматизировали бизнес-процессы, — добавил он. — Сегодня это позволяет нам в режиме реального времени отслеживать все проекты на любом этапе реализации, а также своевременно мониторить и устранять любые сложности, способные повлиять на сроки строительства.

— СК «ЛенРусСтрой» работала по господряду в городе Элисте в Калмыкии и строила дом для пострадавших при взрыве газа, — привел свежий пример заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — Мы вышли на стройплощадку в августе, и к 30 декабря, за четыре месяца, построили девятиэтажный двухподъездный монолитный дом с полной чистовой отделкой. Причём жители дома уже получили ключи. Это действительно рекордно быстро для нашей страны. В Элисте у нас были все предпосылки для быстрого и качественного строительства. Безусловная поддержка Главы республики, властей Элисты, Минстроя России. А хорошо организованный процесс и команду обеспечили мы. Для нас это было возможно только потому, что мы многопрофильный строительный холдинг с опытом работы в экстремальных условиях неопределённости и аврала.

По мнению Жабина, скорость строительства дома зависит от множества обстоятельств, производственных и человеческих ресурсов на строительной площадке, системной организации процессов, быстрого преодоления бюрократических барьеров.

А Группа ЛСР как крупный федеральный застройщик вовремя выдает ключи новоселам, в том числе благодаря индустриальной технологии домостроения,. Как дополнили в пресс-службе Группы ЛСР, речь идет о так называемых «домах-конструкторах», которые собираются из панелей.

Заводские железобетонные изделия изготавливаются на предприятиях компании в специальных условиях, при необходимых температурах и на современном оборудовании, после чего проходят проверку в отделе качества и отправляются на стройплощадку, полностью готовые к монтажу. Используя панели, дом можно строить при любых погодных условиях, минимизируя человеческий фактор. При этом внешне сборное здание нельзя отличить от монолитного, а скорость строительства — в полтора раза быстрее, поэтому технологию используют для возведения ЖК массового сегмента.

Ускорение и замедление

Скорость строительства жилья несильно зависит от количества этажей в доме, продолжила Анжелика Альшаева, однако тип застройки может повлиять на процесс ввода в эксплуатацию. Например, точечный объект сдать сложнее, чем очередной этап в составе проекта комплексного освоения территории, где все процессы уже налажены.

Игорь Белов считает, что сроки строительства всё же зависят от объема квадратных метров, но эта зависимость нелинейная. Большинство процессов можно регулировать количеством привлекаемых ресурсов, так что скорость строительства во многом зависит от возможностей застройщика это сделать без ухудшения экономической модели проекта.

По его словам, если рассуждать теоретически, задержать сроки ввода может дефицит строительных материалов или рабочих рук. Также невозможно ввести дом в эксплуатацию без подключения к сетям, соответственно, срок ввода зависит от соблюдения сроков по договорам технологических присоединений с энергоснабжающими организациями.

Также существуют ограничения, связанные с размерами стен и плит перекрытия в панельных домах, добавили в пресс-службе Группы ЛСР. В этой связи монолитные здания дают возможность более гибко относиться к пространству за счет возможности устраивать большие пролеты и практически любую планировку.

— По такой технологии Группа ЛСР возводит дома бизнес-класса и выше, при этом сохраняя высокие темпы строительства за счет внушительного опыта (более 28 лет) и привлечения проверенных подрядчиков, — добавили представители застройщика.

Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест», отметил влияние внешних факторов, например если в процессе строительства вдруг произойдут изменения в нормативной базе и законодательстве, — это вынудит застройщика корректировать проектные решения. Срывы сроков также могут возникнуть по вине поставщиков ресурсов, несвоевременно выполняющих свои обязательства по договорам технологических присоединений.

— В целом, конечно, напрямую и в большей степени возведение объекта завязано на технологию, — добавил он. — Удачная рационализация технологических процессов в сочетании с тщательным планированием и ответственной бесперебойной работой монополистов — поставщиков ресурсов.

— Замедляют строительство сбои в работе застройщика: задержки в поставках материалов, в оплате, отсутствие необходимого числа рабочих и т. д., — отметил Иван Носов. — Они могут быть вызваны как внешними, так и внутренними причинами. Скорость строительства связана с размерами дома, но в большинстве случаев здесь нет прямой корреляции. Большее значение имеет сложность проекта и локации, например в маленьком жилом доме может быть объемная подземная часть, что отразится на сроках. Или дом возводится в условиях плотной городской застройки, требующих очень аккуратных работ и лимитирующих шумные операции. В противоположность этому при реализации даже крупного проекта на только развивающейся территории застройщик имеет возможность работать круглосуточно, никому не мешая, что сократит строительный цикл.

В целом, застройщик должен ответить себе на три вопроса: в каких условиях и ограничениях реализуется проект, насколько он сложен и можно ли проводить определенные виды работ параллельно в случае возведения крупного ЖК. Исходя из этого прогнозируется срок строительства, подытожил эксперт.

Опережая график

Некоторые застройщики не только строят быстро, выдерживая поставленные сроки, но и даже сдают жилье раньше. По словам Максима Жабина, построить здание можно меньше чем за год, имея в распоряжении ресурсы и технологии при отсутствии существенных бюрократических барьеров.

Главный вопрос в том, в какую среду застройщик поместит своего клиента и насколько комфортно ему будет. А это уже зависит от совместных усилий властей, урбанистов, маркетологов, психологов, девелоперов и, конечно, строителей.

— Мы и в наших коммерческих проектах всегда соблюдаем сроки строительства и идём с опережением, — продолжил Максим Жабин. — «Новое Горелово» мы достроим уже в этом году, на три года раньше заявленного срока, причём точно не в ущерб качеству. Этот жилой район на 9 тысяч человек стал в процессе гораздо лучше, чем задумывалось: лучше технологии, материалы, квартирография, больше общественных пространств и зелёных зон.

— Наша компания сегодня все свои проекты строит с опережением графика, — продолжил Игорь Белов. — Сроки, обозначенные в разрешении на строительство и договорах с дольщиками, ставятся с запасом. Но за счет четких бизнес-процессов, выстроенных в компании, мы можем строить быстрее.

— Досрочная сдача домов стала нашей традицией, но это — не самоцель. Главное — обеспечить стабильное качество, — добавил Сергей Печников. — Нас мотивируют обязательства перед покупателями. Ещё недавно на Царскосельских холмах было чистое поле, теперь здесь есть всё необходимое для жизни — не только дома, но и транспортная, коммерческая, социальная инфраструктура. Покупатели рассчитывают получить современное благоустроенное жильё в кратчайшие строки — и мы оправдываем эти ожидания.

За без малого 30 лет в «Строительном тресте» отработали все технологические и производственные процессы.

— Темпы строительства даже для традиционно «более медленной» кирпичной технологии у нас доведены до уровня альтернативных, а иногда и опережают их, — рассказал Андрей Паньков. — И если раньше основным «сдерживающим» фактором был объём поступающих от дольщиков денег, то с переходом на проектное финансирование мы работаем с полной эффективностью. Высокий уровень специалистов генподрядных структур обеспечивает оптимальную внутреннюю логистику и очень высокие темпы мобилизации. Сотрудничество с надёжными подрядчиками тоже немаловажный фактор, обеспечивающий стабильность реализации проекта.

— В первую очередь, нужно понимать, насколько амбициозны заявленные застройщиком сроки, — считает Иван Носов. — Например, в некоторых случаях срок строительства закладывается «с запасом», и затем компания красиво сообщает о досрочном вводе в эксплуатацию. Если же первоначальный срок был реальным и рассчитанным на здоровую работу всей команды застройщика, то в данном случае нет смысла форсировать события. Каждый день опережения графика может обернуться ухудшением качества.

По мнению эксперта, профессионализм застройщика как раз состоит в том, чтобы грамотно определить срок строительства, заложив в него запас времени на риски, но избежав чрезмерного раздувания процесса.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»