Битва за землю. Какие участки нужны петербургским застройщикам и где их взять

Цены на землю под строительство жилья за год выросли в 1,5–2 раза. Кажется, строить хотят все, ожидая дальнейшего роста стоимости квартир. Но директор по развитию ЮИТ в Санкт-Петербурге Анна Смольная считает: далеко не все расчеты застройщиков могут оправдаться. Сам ЮИТ также ищет участки — в том числе и в Ленобласти, где и цены ниже, и воздух чище.

— Этот год был рекордным на покупку земли — почему?

— За последние 10 лет в Петербурге сложился определенный круг покупателей, состоящий, в основном, из застройщиков. И новые девелоперы если и появлялись в их числе, то очень редко. Но в последние два года, когда начали расти цены на квартиры, появилось очень много желающих купить землю, рассчитывая на высокую прибыль — это и федеральные застройщики, и компании из других регионов, и бывшие подрядчики, решившие стать девелоперами, и просто какие-то стартапы. Конкуренция выросла, как и аппетиты лендлордов. Да и застройщики вынуждены бороться за привлекательные участки ценой, иной раз уже неадекватной. При этом компании-новички не всегда верно представляют размер затрат и реальные сроки девелопмента по проектам. Многие рассчитывают на то, что рост цен сохранится надолго и излишне оптимистично оценивают спрос. А некоторые и вовсе дают высокую цену, чтобы зайти в город. В результате рынок разогрет до предела.

— К чему это может привести?

— Нужно отметить, что многие берут кредиты в банках, чтобы купить участки. Если девелопер чересчур оптимистично оценивает бюджет проекта, график его реализации, то все это может закончиться невозможностью выполнять свои обязательства. Между тем, банки охотно дают кредиты на высоком рынке, продавцу участка тоже выгодно получить сразу все средства — сделки закрываются очень быстро. При таком раскладе, я думаю, года через два мы обнаружим многие из купленных сейчас участков снова в продаже. Впрочем, даже в этом году мы видели, по меньшей мере, четыре сделки, когда только приобретенные участки очень быстро перепродавались по более высокой цене.

— Ажиотаж привел к росту цен?

— Этот год с самым высоким ростом цен на землю, наверное, за последние 10 лет. Ни для кого не секрет, что цены на квартиры коррелируют с ценами на землю. И когда в 2021 году квартиры очень сильно подорожали, то и стоимость земли подскочила в 1,5–2 раза. Часто владельцы склонны преувеличивать возможности участков, которые они продают, даже по количеству квадратных метров, которые там можно построить. Они берут максимум, исходя из имеющихся нормативов, а это далеко не всегда соотносится с реальными проектами, особенно более высокого класса жилья.

— ЮИТ также приобрел в прошлом году участок и сообщил, что еще несколько будет куплено в ближайшее время. Поддались общему тренду?

— Нет, это обычная работа. Мы постоянно исследуем рынок, ищем участки, подходящие под наши задачи, и приобретаем их. И в 2022 году мы намерены закрыть несколько сделок по покупке земли.

— Что вы сейчас ищете и трудно ли найти то, что подходит именно вам?

— Не секрет, что стало сложнее находить участки на рынке, но нельзя сказать, что их совсем нет. К тому же, ЮИТ достаточно известная компания — мы получаем много предложений от владельцев земли и сами занимаемся активным поиском и изучением территорий.

Если говорить о параметрах, то сейчас мы рассматриваем участки, расположенные в Петербурге и Ленинградской области, на которых можно построить от 10 до 70 тыс. кв. м жилья. При этом мы ориентируемся на локации, где можно создавать жилье комфорт- или бизнес-класса.

— Что самое главное при выборе участка?

— Конечно, всегда первична локация — именно место определяет класс жилья, которое будет построено, и цену продажи квартир для проекта на этом участке. Дополнительным преимуществом становится хорошая транспортная доступность. Конечно, наличие инженерной инфраструктуры сыграет в плюс, а вот имеющееся разрешение на строительство особого значения не имеет, т.к. у всех девелоперов свои подходы к проектированию, к формированию себестоимости. Мы рассматриваем участки с разрешением на строительство, но понимаем: если не удастся поменять проект под наши параметры в рамках полученного разрешения, то придется получать новое.

— Насколько быстро купленные участки будут выходить в оборот?

— У девелоперов разная стратегия. Если брать крупные компании — условно говоря, первую пятерку по объемам строительства, — то они приобретают большие наделы земли, оборачиваемость по которым может достигать 30 и даже 50 лет. Можно сказать, покупают про запас. Тем более, что всегда можно потом перепродать какие-то части. ЮИТ смотрит участки, у которых достаточно быстрая оборачиваемость — до 5 лет, — где можно построить от 1 до 7 очередей. Поэтому мы стараемся, чтобы проходило не больше полутора лет с покупки до начала строительства. Темп задают эскроу-счета: застройщик получает деньги только после сдачи в эксплуатацию каждой из очередей.

— Во время пандемии люди потянулись к природе, вырос интерес к загородной жизни. Вы ощутили это на себе?

— Действительно, мы видим этот тренд: многие сейчас имеют возможность работать удаленно. И если это можно делать где угодно, то почему бы не отправиться туда, где рядом природа и свежий воздух. Кто-то покупает жилье за городом как вторую квартиру — далеко не всем подходит вариант отдельного загородного дома, т.к. это совсем другие затраты и гораздо больше забот по сравнению с квартирой.

К слову, мы начали проект INKERI в Пушкине, когда еще ни о какой пандемии речи не шло. Но можно сказать, что в последние два года она нам очень помогла с продажами — они там шли очень хорошо. Новый участок, который мы купили на Царскосельских холмах, тоже хоть и находится в городе, но выглядит скорее как загородный — и там больше возможностей для эко-активностей: можно заниматься спортом, гулять, больше зелени. Более того, мы активно изучаем Ленобласть и, надеюсь, найдем место под проект в следующем году. Тем более, что цены на землю там ниже — а значит, и покупатели могут сэкономить на покупке жилья. Но я бы не сказала, что мы фокусируемся на загородных или на «зеленых» территориях — в Петербурге мы очень активно смотрим и анализируем участки, делаем предложения.

— Насколько в городе вам интересны территории бывших промзон? Это действительно единственный ресурс для строительства?

— Петербург будет и дальше застраиваться и развиваться — процесс урбанизации идет, люди едут в большие города. Для застройки возможности есть, это видно невооруженным глазом. И основной резерв, безусловно, формируется за счет серого пояса. Часть объектов уже прошли редевелопмент, в других процесс еще даже не начинался. Но площадок, где уже нет никакого производства, а здание сдается кусками арендаторам, очень много. Есть и предприятия, заинтересованные в переезде в промышленные зоны, а продажа участка как раз дает такие средства. Но недостаточно стать владельцем земли — многое зависит от госорганов, т.к. для строительства необходимо менять функционал земли. Но мы надеемся, что в новом Генплане в следующем году часть площадок перейдет в зону возможной жилой застройки.

Сложности в строительстве возникают и там, где есть памятники и исторические здания: по таким объектам установлены зачастую слишком строгие градостроительные нормы. Можно вспомнить набившее оскомину здание производственного цеха завода «Людвиг Нобель» на углу Фокина и Большого Сампсониевского. По сути это разрушенная, поросшая травой стена, покрытая сеткой, откуда кирпич может на голову прилететь. Чтобы как-то приспособить его под современное использование, потребуются совершенно иные деньги, не сравнимые с новым строительством. Например, при строительстве ЖК «Смольный проспект» мы осуществили капитальный ремонт трёх исторических жилых зданий, но вынуждены были в общем оставить планировки доходного дома. Да, люди покупали квартиры, потому что место исключительное. Но если бы мы могли сделать там современные планировки, оставив неизменным внешний облик домов, то проект был бы еще более успешен.

Мы видим, что в городе появляются новые общественные пространства в исторических зданиях, но их развитие — это иной вид бизнес-модели, чем при строительстве жилья. Поэтому нужно, видимо, думать о каких-то совместных проектах с компаниями, специализирующимися на приспособлении исторических зданий и памятников и умеющих зарабатывать на этом, либо о субсидировании со стороны государства на эти цели.

— Для застройщика сегодня интереснее открывать территории или приходить в проверенные районы?

— Это зависит от стратегии компании в конкретный период. У нас есть опыт первопроходцев с Новоорловским: мы были первыми, кто начал там строить, а потом уже коллеги по девелоперскому цеху купили там участки. Сейчас у нас другая стратегия — и мы ищем локальные объекты, рассчитанные на строительство от 10 до 70 тыс. кв. м жилья. Такие проекты оптимально реализовывать уже в раскрученных локациях: когда ты первопроходец, требуется много затрат на продвижение места, чтобы клиенты узнали, что там хорошо жить.

— Из таких недавно застроенных районов какие кажутся вам наиболее удачными?

— Тот же Новоорловский хорошо получился. Во-первых, там был сделан общий мастер-план — и теперь, когда на территории появились новые застройщики, они строят все то, что там было запланировано. Когда мы продавали участки, то передавали и все обязательства по строительству транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. И рады, что между всеми соседями сложились конструктивные отношения — от этого выиграли и жители, и сами застройщики. В Ленобласти нам понравился район Новоселье, в Янино получилась комфортная среда для жизни. В Пушкине, где находится наш INKERI, вышел отличный проект. Хорошо, когда территория продумана, когда есть один застройщик — либо есть мастер-план, и все девелоперы стараются его придерживаться и стремятся договориться между собой по вопросам сетей, дорог и социальных объектов.

— Какие районы будут развиваться дальше?

— Будут застраиваться оставшиеся участки в центре: Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском, Центральном — это традиционно привлекательные для девелоперов локации. Самый высокий потенциал у районов, захватывающих окраины центра и прилегающих к нему: Московский, Фрунзенский, Красногвардейский, Выборгский, Приморский, Невский, Кировский в частях, примыкающих к центру.

— Что будет происходить на рынке земли?

— Следующий год должен быть активным, но сложно сказать, что произойдет с ценами. Наверное, так же сильно они уже расти не смогут, но динамика сохранится — по крайней мере, в пределах инфляции.

Мария Мокейчева

ЖК INKERI — застройщик АО «ЮИТ Санкт-Петербург», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

ЖК «Новоорловский» — застройщик ООО СЗ «ЮИТ Новоорловский», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

Новости компаний