Переуступка квартиры: кому подходит и как оформить

Переуступка, или цессия — сделка по продаже жилья в строящемся доме. Продавцом выступает дольщик, который передает другому лицу свои права на недвижимость по отдельному договору.

Возникновение такого механизма продиктовала сама жизнь. У дольщика изменился состав семьи, ему нужно переехать в другой город, а, может быть, его перестали устраивать сроки строительства. Во всех этих случаях он вправе воспользоваться переуступкой.

Да, продажа по переуступке подходит и для инвестиций — ведь квартиры в строящихся домах постоянно дорожают. Купив жилье на нулевом этапе, можно выйти из проекта ближе к сдаче и перевложить деньги в следующий ЖК. Многолетний опыт специалистов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» говорит о том, что оптимальное время для переуступки начинается за шесть месяцев до ввода в эксплуатацию. Но, по утверждению экспертов, есть жилые комплексы, которые выходят на хорошую доходность уже через полгода после старта.

Главное для инвестора — правильно выбрать квартиру. На доходность влияет ряд факторов: надежность застройщика, местонахождение дома, этаж, планировка квартиры, качество отделки и т.д. Если самостоятельно оценить перспективность объекта сложно, стоит обратиться к профессионалам.

Чаще всего в Петербурге приобретают для инвестирования студии и однокомнатные. Но квартиры большего метража тоже не стоит недооценивать. Их, как правило, в доме меньше, а значит, и предложений по переуступкам будет немного. Такие объекты возможно продать дороже и быстрее.

Больше всего квартир по переуступкам реализуется в масс-маркете. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля жилья этого сегмента в 2020 году составила 92%.

Любые инвестиции связаны с определенными рисками, и недвижимость — не исключение. В Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» приводят примеры реальных клиентов, которые смогли получить доход от переуступки прав на квартиру в строящемся доме. Например, от продажи однокомнатной в ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах» от Setl Group в Московском районе.

Второй пример. В феврале 2019 года петербуржец приобрел в рассрочку двухкомнатную квартиру в ЖК The One от Setl Group на Петровском острове стоимостью 12 892 564 рубля. Из общей суммы выплатил только 7 833 752 рубля — три платежа из графика. Через 27 месяцев, в мае 2021 года, дольщик продал недвижимость по переуступке. За квартиру он получил 18 200 000 рублей (17 260 рублей чистыми, за вычетом комиссии за уступку). Таким образом, он заработал 4 368 000 рублей, что составляет 25% годовых.

Такая доходность обусловлена несколькими факторами. В первую очередь, это место. Расположение The One уникально — Петровский остров уже успел стать перспективной развивающейся локацией элитной застройки. Близость к центру и уединенность — одни из главных достоинств острова. Также немаловажное преимущество дома — просторные квартиры разнообразных планировок, с террасами и великолепными видами на Малую Неву.

Следующий и далеко не последний фактор — благоустройство. В The One ему уделено особое внимание. Двор будет оформлен по проекту ландшафтного дизайна, также здесь обустроят приватную террасу-солярий с выходом на набережную и собственную прогулочную аллею.

Конечно. Те, кто хоть раз покупал жилье в новом доме, знают: к моменту сдачи в продаже почти не остается квартир от застройщика. Мало вариантов планировок. При этом цены зачастую поднимаются до максимума. В такой ситуации переуступка расширяет возможность выбора и позволяет приобрести квадратные метры дешевле, чем у самого девелопера.

Только в некоторых случаях:

• если такой пункт есть в договоре долевого строительства,

• если это требование банка,

• если квартира приобретена в рассрочку, которая еще не полностью погашена.

Приобретенное в кредит жилье чаще всего подходит для продажи по переуступке. Но у ряда банков есть определенные ограничения и комиссии — это лучше обговорить до оформления ипотечного договора.

Если коротко, то:

— можно купить строящуюся недвижимость дешевле, чем у застройщика;

— если основная часть квартир от застройщика уже распродана, подходящий покупателю вариант наверняка найдется среди предложений по переуступке;

— переуступая свои права, первый инвестор заплатит подоходный налог только с разницы между ценой жилья согласно договору долевого участия и стоимостью по переуступке.

Оформить сделку можно с участием застройщика: в этом случае строительная компания выступит дополнительным гарантом безопасности. Второй вариант — двустороннее соглашение: через нотариуса либо в простой письменной форме.

Инвестору советуем проверить информацию о надежности строительной компании. Эти данные можно найти в Службе государственного строительного надзора, картотеке арбитражных дел и в Едином реестре застройщиков.

Покупателю квартиры по переуступке рекомендуем внимательно прочитать договор, проверить возможное банкротство и дееспособность сторон, наличие различных обременений и оплату по договору долевого участия.

Доверить переуступку недвижимости можно и профессионалам. Они грамотно оценят жилье, найдут клиента и согласуют сделку с минимальными затратами для инвестора. Такие услуги предлагает «Петербургская Недвижимость». Для этих целей в структуре компании создан Центр переуступок. Доля сделок по переуступкам в общей структуре продаж компании по итогам 2020 года выросла с 1,5% до 2,5%.

Выбрать свою будущую квартиру можно здесь.

^{Материал подготовлен специально для ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».}

^{ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»: застройщик ООО «АРТ «Созидание». Проектная декларация на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф). ЖК The ONE: застройщик ООО «Альянс Сити Строй». Проектная декларация на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф). Фактические элементы благоустройства, ландшафта территории, а также материалы отделки фасада, входных групп и других мест общего пользования, квартир и других помещений строящегося жилого дома могут отличаться от указанных. Срок ввода объектов в эксплуатацию согласно графикам строительных работ.}

^{* Акцию предоставляет ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», юридический адрес: 196066, CПб, Московский пр., д.212, литер А, ИНН 7816094750 ОГРН 1027804907129. Акция действует постоянно. Сертификат на скидку действителен 31 календарный день с даты выдачи при условии обращения в прямой отдел продаж «Петербургской Недвижимости». Скидка действует только при предъявлении данного Сертификата при подписании договора на покупку квартиры без участия в сделке посредников. Сертификат принимается в оригинале, либо в сканированной копии, либо в фотокопии. Скидка действует в отношении всех типов квартир с использованием любого способа оплаты в жилых комплексах от застройщика с коммерческим обозначением Setl Group. Скидка суммируется с базовыми скидками и скидкой по карте постоянного клиента «Клуба покупателей». Скидка не суммируется со скидками по «Корпоративной жилищной программе», «Региональной жилищной программе», «Военной ипотеке», иными сертификатами, купонами и акциями, и не распространяется на «пакетные акционные» квартиры. Скидка по Сертификату предоставляется на одну квартиру, повторное использование Сертификата запрещено. Количество сертификатов ограничено. С проектными декларациями, застройщиками и адресами расположения жилых комплексов можно ознакомиться на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф). Подробный список жилых комплексов, условия приобретения квартир, а также иные подробности предложения по телефону +7 (812) 33-55555.}