Двор по ГОСТу. Кому нужны новые стандарты развития территорий: застройщикам или покупателям?

Минстрой хочет сдержать бесконтрольное развитие городов и сделать жизнь в новых районах более качественной, внедрив обязательные стандарты комплексного развития территорий. В основном они касаются высотности и благоустройства, но застройщики считают, что в ряде моментов им требуется доработка.

Сейчас авторы проекта собирают обратную связь от регионов, и Минстрой рассчитывает на скорое принятие закона. Тем более, что и со стороны покупателей есть такой запрос — из-за пандемии люди стали больше обращать внимание на среду проживания, так как в новых условиях приходится проводить больше времени в рамках своего дома.

Акцент на комфорт

Стандарт с 2016 года разрабатывал ДОМ.РФ совместно с Минстроем России и КБ «Стрелка» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Внедрение обещали сделать постепенным, но многие застройщики уже применяют некоторые его положения — того требует покупательский запрос и конкуренция.

—– Основные принципы стандарта: функциональное разнообразие (развитый стрит-ритейл), безопасность и здоровье (уменьшение трафика, возможность проводить досуг в общественных пространствах), гибкость (вариативность использования зданий за счет конструктивных планировок), комфортное жилье (разнообразные планировки), — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — На данный момент этот стандарт носит рекомендательный характер, и каждый застройщик самостоятельно решает, следовать ли его положениям или нет.

На первый план в данном методическом руководстве выходит понятие «эффективности использования земельного участка», уточнил Николай Калюжный, руководитель отдела градостроительного проектирования СК «Дальпитерстрой», кандидат технических наук. Принципы эффективного использования земельных ресурсов — это уплотнение застройки, повышение до 30% от площади застройки количества встроенных и пристроенных помещений на первых этажах под офисы. Вопросы же размещения площадок для отдыха и игр решаются посредством интеграции «общественных пространств» (это понятие не раскрывается в документе) в квартальную застройку, тем самым жилой квартал как планировочная единица преобразуется в общественно-деловой центр с возможностью проживания.

— Разработанный стандарт комплексного развития территорий — свод правил для реализации проектов строительства, составленный на основе глубокой экспертизы российских специалистов с учетом лучших мировых практик, — пояснил коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов. — Глобально данные стандарты будут способствовать реализации национального проекта по созданию комфортной и безопасной среды для жизни в современных городах. Для нас как девелопера важны пересмотренные в данном стандарте действующие нормативно-правовые акты, которые позволят избавиться от неэффективных процедур согласования специальных технических условий и, как следствие, оптимизировать рабочие процессы. Также, хотелось бы отметить, что проекты, реализуемые с учетом данной разработки, смогут заручиться господдержкой. Что, безусловно, важно, как для самих девелоперов, так и для конечных потребителей — жителей городов.

Есть в документе и ряд спорных моментов. По словам Андрея Панькова, директора по строительству объединения «Строительный трест» в стандарте комплексного развития территорий указана конкретная максимальная высота жилых домов — 9 этажей. «Считаю, что высотность новых объектов не должна идти вразрез с градостроительными нормами конкретного региона, прописанными на законодательном уровне», — говорит он.

А Николай Калюжный также отметил, что вызывает недоумение словарь терминов:

— Например: «линия застройки — это «линия, устанавливаемая по красным линиям или с отступом от них...» Зачем вводить термин, если он совпадает с другим? Если авторы ставят цель устойчивого развития строительной отрасли, то необходимо внимательно проанализировать терминологию, установленную федеральными законами и кодексами. Данное методическое руководство хорошо иллюстрирует слова академика РААСН Ю. П. Бочарова о том, что представления об устройстве городов и их транспортных систем, сложившиеся у российских политиков и градоначальников (и у значительной части нашего экспертного сообщества!), не основаны, к сожалению, на каком-либо систематическом научном фундаменте.

По словам эксперта, эти представления представляют собой «диковинную смесь из постулатов, усвоенных в советское время, и туристических впечатлений от зарубежных поездок». Также в руководстве нет главы или подглавы с систематизацией зарубежного опыта по вопросам развития жилых территорий, так как сделать такую систематизацию без кропотливых научных исследований очень сложно, поскольку обмен опытом в сфере архитектурно-строительного проектирования в современных реалиях происходит настолько быстро, что порой невозможно разделить опыт на зарубежный и отечественный.

Однако, по словам Калюжного, это методическое руководство вполне может выступать как учебное пособие для студентов архитекторов-градостроителей, поскольку в нем собраны и систематизированы отечественные и зарубежные подходы к развитию или реновации жилых территорий.

Процесс уже начался

Если предположить, что продукт, разработанный ДОМ.РФ совместно с Минстроем, является эталоном проектирования, то положенные в его основу принципы полностью соответствует тому, что сейчас массово строится в крупных городах, считает Калюжный. Эксперт отдельно обратил внимание на то, что «Стандарт развития городских территорий» рассматривает исключительно жилую территорию квартальной застройки, без привязки к городской среде.

Как отметила Ольга Трошева, застройщики уже давно внедряют в свои проекты данные принципы. К примеру, Setl Group обеспечивает свои жилые комплексы разнообразной инфраструктурой: это и необходимые объекты стрит-ритейла, детские сады и школы на территории масштабных проектов, современные транспортные магистрали для удобного подъезда к домам и закрытые дворы для безопасных прогулок с детьми, а также много зелени в проектах и необычные арт- и общественные пространств вроде крупнейшего в городе реализованного на частные деньги парка, фитнес-набережной для занятий йогой и др.

С опорой на комфорт и экологичность совместно с психологами создавалась новая концепция детских площадок SetlKids. Уже в следующем году в проектах Setl Group появятся совершенно новые для Петербурга игровые зоны, спроектированные с учетом потребностей ребенка в определенном возрасте и оснащенные оборудованием, созданным эксклюзивно для застройщика. Это нетиповые песочницы, бизи-борды, сенсорные столы, лабиринты, тоннели, горки-трубы и многое другое.

По словам Руслана Сырцова, подход к реализации проектов Glorax Development коррелирует со многими значимыми принципами и регламентами, указанными в данном стандарте, а актуальные проекты строительства также учитывают все основные факторы, способствующие созданию качественной инфраструктуры. Например, свой проект в районе Лиговского проспекта, компания создавала по принципу «город в городе». Важно было не только архитектурно «вписать» новые жилые кварталы в исторический центр города, но и учесть все потребности жителей в инфраструктуре и комплексном благоустройстве территорий.

— Жилые комплексы развиваются с учетом современных покупательских запросов, — добавил Андрей Паньков. — Это свободные от автомобилей и безопасные дворы с организованными общественными пространствами, детскими и спортивными площадками. Это светлые входные группы без ступенек и пандусов, места для хранения колясок и велосипедов, оборудование крытыми велопарковками. Это функциональные планировочные решения, ориентированные на комфортное проживание семьи. Это качественная и незаметная для глаз инженерия — например, скрытая в стяжке пола разводка труб и приборы учета, вынесенные в специальные коллекторы, расположенные в МОП. Это обеспечение будущих жильцов местами в школах, детских садах, а также обустройство паркингов. Кроме того, это комплексное озеленение территорий лиственными и хвойными деревьями, цветущими кустарниками.

По его словам, объекты компании «Строительный трест» практически в полной мере соответствуют тем требованиям, которые министерство строительства по стандарту закладывает в понятие «качественная жилая среда».

Стройка изменится, но не сильно

— Стандарт КРТ — это сборник рекомендаций, учитывающий современные урбанистические тренды развития городской среды, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В целом этот добротный документ вполне может стать ориентиром для девелоперов и органов государственной власти, определяющих градостроительную политику Петербурга. Что касается его применения на конкретных территориях в полном объёме, то сделать это, к сожалению, непросто — в первую очередь по экономическим соображениям. В то же время, в большинстве проектов на территории города отдельные элементы стандарта так или иначе реализуются, либо уже реализованы.

Николай Калюжный считает, что кардинальных изменений в строительной отрасли и жизни застройщиков не произойдет, поскольку внедрение в градостроительные и технические регламенты принципов проектирования, отраженных в новых стандартах, произошло уже до их написания.

«Сложно прогнозировать облик жилых кварталов отдельно от ландшафта и климатических особенностей территории, — добавил он. — К сожалению, сценарии и модели развития территорий жилой застройки без привязки к территориям не дают полного представления изменений».

Андрей Паньков тоже полагает, что кардинальные изменения мы вряд ли увидим, так как деятельность строительных компаний по-прежнему будет направлена на удовлетворение покупательских запросов. Только теперь эти запросы более систематизированы, проиллюстрированы инфографиками и имеют ряд универсальных решений, предложенных стандартом.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»