«Продавать себе в убыток по доброй воле никто не станет». Как рынок новостроек реагирует на коронавирус

Если в продаже на рынке строящегося жилья имеются предложения на 15–20% ниже рыночных, то стоит обратить серьезное внимание на историю как самого проекта, так и застройщика. Дешевле 65 тысяч за квадрат в пригороде и 85 тысяч в Петербурге — искать квартиру не стоит.

Демпингуют, как правило, малоизвестные девелоперы, работающие на местном, локальном рынке района или сельского поселения, говорят аналитики. Некоторые из этих компаний имеют длинную историю с срывами сроков сдачи, другие — новички рынка, которые полностью зависят от поступления денег с продаж. И те, и другие, намеренно или нет, но используют стратегию, наиболее рискованную для покупателей жилья.

Демпинг — явление для рынка строящегося жилья не новое. В последние годы, когда все застройщики перешли на договоры долевого участия, безусловно, риски для покупателя снизились. Но именно в кризисные периоды возрастает соблазн приобрести жилье дешевле рынка. Подобная стратегия формируется не от хорошей жизни, но может привести к непоправимым последствиям. Дело в том, что есть определенный порог стоимости квадратного метра, ниже которого остаются только предложения с существенными рисками.

— Остап Бендер в качестве иллюстрации голубой мечты своего детства приводил выдержку из «Малой советской энциклопедии» где упоминались мулаты, бухта и кофейный демпинг, — говорит Евгений Ортин, маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб». — Поэтому лично у меня слово «демпинг» из уст великого комбинатора, знавшего четыреста сравнительно честных способов отъема денег, приобретает вполне конкретную коннотацию — и хочется заметить, небезосновательно. Любой бизнес — и строительный не является исключением — в первую очередь ориентирован на получение прибыли, а размер этой прибыли не в последнюю очередь зависит от сложившейся рыночной конъюнктуры.

Подорожало все

Еще несколько лет назад аналитики отмечали, что в определенных локациях в Петербурге можно было еще отыскать жилье со средней стоимостью квадратного метра 65 тыс. рублей. Тогда порогом, за которым находились наиболее рискованные варианты, была цена 60 тыс. рублей за «квадрат».

Всего лишь за пару-тройку лет стоимость жилья выросла существенно. Сегодня, по словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), если говорить о городских территориях, есть лишь отдельные локации, где цена квадрата ниже 85 тыс. рублей. «В городе есть единичные предложения в Шушарах, в Ручьях и на Парнасе, где стоимость составляет около 80 тыс. рублей, — говорит эксперт. — Надо понимать, что для Петербурга это минимальная цена. Причем она встречается в том числе и у проектов проблемных, где срок сдачи переносился неоднократно».

При этом средняя стоимость даже в этих локациях выше — 92–95 тыс. рублей за кв. м. В таких активно застраиваемых зонах как Ново-Сергиево и Пулковское-Волхонское шоссе средний показатель еще выше — 102–106 тыс. рублей.

В пригородах минимальная стоимость квадрата — 50–60 тыс. рублей. Такая цена встречается в малоэтажных комплексах в поселках Всеволожского района. Это Романовка, Щеглово, Агалатово и некоторые другие. Сюда входят и проблемные объекты. В других областных локациях, например, в самом Всеволожске, стоимость находится в диапазоне 65–75 тыс. рублей за кв. м, в Горелово, Янино, Сертолово — 72–84 тыс. рублей.

— На цену жилья в первую очередь влияют такие факторы, как класс объекта, используемые строительные материалы и технологии, а также его расположение, связанное с ценой земельного участка, — говорит Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — В черте города продавать квартиры в новостройках комфорткласса по цене меньше 100 тыс. рублей за кв. м для застройщика нерентабельно. Если стоимость ниже, стоит задуматься о причинах.

Дешево, но опасно

Безусловно, для обычного покупателя средняя стоимость квадрата — понятие сложное для вычисления. Поэтому приведем примеры более понятные — со стоимостью квартиры. Самое недорогое строящееся жилье было обнаружено в поселке Романовка Всеволожского района. Квартира-студия с черновой отделкой площадью 23 кв. м предлагается за 1,2 млн рублей. Но надо понимать, что первоначальный срок сдачи дома, где представлено жилье, был намечен на 2015 год. Сейчас срок сдачи указан уже 2020 год.

Если же говорить об объектах, расположенных не в самых удаленных от города локациях, где не были перенесены сроки сдачи, возводимых более или менее известными застройщиками, то здесь порядок цен будет другим. Во Всеволожске, правда, в его отдаленном микрорайоне, можно приобрести студию без отделки метражом 21 кв. м со сроком сдачи в 2021 году за 1,4 млн рублей, — объект от областного застройщика, работающего в экономклассе. Это минимум.

Самое недорогое жилье в Петербурге в настоящее время предлагается в Невском районе за 2,12 млн рублей. Это студия 22 кв. м с предчистовой отделкой в проекте на Октябрьской набережной со сроком сдачи в 2022 году.

Здесь представлены самые бюджетные варианты. Большая часть предложений строящегося жилья лежит далеко за пределами указанных величин. Объекты с качественной отделкой от застройщиков с репутацией даже в отдаленных локациях обходятся дороже — как минимум на несколько сотен тысяч рублей.

Опрошенные «Фонтанкой» девелоперы заявили, что в ближайшее время не планируют существенного снижения цен.

— Можно ожидать, что в текущий момент на рынке получат развитие точечные акции, специальные программы для покупки отдельных типов квартир или стимулирования дистанционных продаж, — уверена Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — При этом одним из основных факторов, определяющих стоимость квадрата, является себестоимость строительства, и она не снижается. Так, в результате импортозамещения снизилась доля импортных материалов, но в тех или иных объемах они по-прежнему используются в работе. Это тоже влияет на конечную стоимость предложения.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, рассказал, что застройщик собирается завершить действие ряда акций и спецпредложений, запущенных в апреле. И планирует вернуться к практике планового, в соответствии с графиком, повышения стоимости квадратного метра.

Рынок диктует

— Стоимость жилья должна быть конкурентной, — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Если цена квартир ниже, чем у других участников рынка на 20% и более, стоит задуматься. Либо компании не хватает ликвидности, либо качество квартир оставляет желать лучшего. Рентабельность девелоперских проектов в масс-маркете сегодня составляет в среднем 10–15% — скидки, близкие к этим цифрам, определенно должны вызвать вопросы у клиента».

Как отмечает Евгений Ортин, установка заведомо более низкой цены, зачастую на грани рентабельности, ещё не свидетельствует о неблагонадёжности застройщика, но даёт основания более внимательно отнестись к оценке рисков сделки и обещанных щедрым застройщиком преимуществ. «Продавать себе в убыток по доброй воле никто не станет, если эта стратегия не призвана минимизировать ещё большие убытки. Так, к примеру, поступают с продуктами, срок годности которых подходит к концу. Однако, как вы понимаете, отнести к данной категории строящееся жильё можно с очень большой натяжкой», — добавляет он.

По мнению Ирины Соловьевой, коммерческого директора Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон», цена жилья определяется местоположением объекта, его классностью, наличием в шаговой доступности станций метро, магазинов, школ, детских садов. Чтобы понять, насколько стоимость справедлива, необходимо при выборе квартиры обязательно обратить внимание на репутацию застройщика, сравнить цены в квартирах с похожей локацией и метражом в проектах того же сегмента.

По словам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», высокая стоимость не является незыблемой гарантией надежности застройщика. Но если компания не демпингует, значит она грамотно ведет свою финансовую политику, планирует свои доходы и расходы. Значит, риск вложения денежных средств в приобретение квартиру у такого застройщика минимальный.

Помимо стоимости, в сегодняшней ситуации стоит обращать внимание и на другие важные факторы.

— В первую очередь нужно смотреть на историю компании: как она смогла справиться с предыдущими вызовами рынка, — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Повышение себестоимости, изменение финансовой модели проектов, снижение темпов продаж — основные трудности, с которыми сталкивается каждый застройщик во время экономических кризисов. Если компания «выстояла» в них, продолжая строить и выполнять свои обязательства перед дольщиками, то такому застройщику можно доверять.

Юлия Паршина, руководитель департамента продаж «Группы ЛСР» добавляет, что величина компании может быть показателем надежности. Само собой, включая и все остальные факторы — поведение ее в прошлые кризисы, кредитоспособность, финансовую устойчивость и многие другие факторы.

— Также дополнительной гарантией для клиента может служить работа застройщика в рамках нового законодательства. — В этом случае средства, внесенные дольщиком за квартиру, хранятся на эскроу-счетах в банке, и в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства и не сдаст дом вовремя, покупатель может забрать свои деньги. Кроме того, при финансировании стройки банком зависимость от поступлений средств дольщиков снижается. Это поддерживает стабильность компании, — отмечает Анжелика Альшаева.

Маргарита Яременко, для «Фонтанки.ру»