Материальный актив. Рост цен на жилье сыграет в пользу инвесторов

История предыдущих кризисов в стране показала, что в попытках сохранить сбережения в нестабильных условиях население всегда вкладывалось в жилье. Вероятно, и нынешний год не станет исключением, хотя и с определенными оговорками.

Участники рынка и аналитики в один голос заявляют, что жилье дешеветь не будет — переход на эскроу и экономическая встряска только способствуют росту цен. Но для тех, кто приобретает жилье в качестве инвестиции это даже хорошо, т.к. может принести дополнительный доход.

При этом стоит отметить, что ситуация на рынке недвижимости во предыдущих кризисов сильно отличалась от того, что происходит сейчас. Так, в 2008 году ожидаемый объем ввода жилья в эксплуатацию был рекордным за все время существования первичного рынка, отмечают эксперты компании «М2Маркет». Тогда доля инвестиционных покупок на стадии котлована была велика, а предложение на рынке сильно превышало спрос. Именно тогда был дан толчок к активному развитию локаций в Ленинградской области вблизи КАД: Мурино, Бугры, Кудрово, а также Шушары в Петербурге. Северная столица активно собирала спрос из регионов.

В 2020 году картина на рынке уже совсем иная: из-за перехода отрасли на проектное финансирование уже заметно снижение числа новых объектов. И это явный тренд — ведь девелоперы в прошлом году приобрели на 58% участков под строительство меньше, чем годом ранее. По прогнозам «М2Маркет», можно ожидать, что предложение в строящихся объектах снизит еще как минимум на треть в ближайшие пару лет.

Но вопрос, куда инвестировать средства в условиях кризиса, остается актуальным и сейчас. Процентные ставки по депозитам с 2007 года достигли исторического минимума. Так, если в 2007 году на вкладах можно было заработать в среднем 8% годовых, то сейчас, по данным Центробанка, 4,5-5,5%. К тому же доход по вкладам свыше 1 млн рублей планируется обложить подоходным налогом. Поэтому взгляд потенциальных инвесторов по-прежнему обращается в сторону квадратных метров.

— В условиях высокой волатильности курсов валют и нестабильности экономической ситуации во всем мире, многие выбирают консервативные инструменты для инвестирования, — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development. — Недвижимость всегда являлась одним из самых надежных и понятных способов сохранить и приумножать сбережения. Снижения стоимости квадратных метров не произойдет по ряду причин: инфляция, рост стоимости проектного финансирования, строительных материалов и услуг подрядчиков. В условиях, когда реальная доходность хранения крупных сумм на банковских депозитах снижается, стоимость материального актива в виде объекта недвижимости растет ежегодно и на этапе строительства, и после ввода в эксплуатацию.

Конечно, ситуация на рынке недвижимости также меняется. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», еще недавно прибыль от инвестиционной сделки при покупке на начальной стадии и продаже сразу после сдачи дома в эксплуатацию, достигала 50%. Сейчас это, скорее, исключение – например, по словам Дмитрия Коновалова, в первой очереди ЖК Golden City на намыве Васильевского острова цена за время строительства выросла на 60%. Средняя же доходность составляет 20-25%, поэтому особенно важно внимательно выбирать объект и уметь прогнозировать рост по конкретному проекту.

Шансов, что спрос упадет настолько, что подтолкнет застройщиков к демпингу, практически нет. Как поясняют аналитики, для этого есть ряд причин. Во-первых, в предыдущие экономические кризисы к падению цен обычно приводило появление дешевых предложений в ближайшем пригороде, а сейчас все эти территории уже застроены. Во-вторых, недвижимость для многих – все еще дефицитный товар, и спрос на него не удовлетворен. В-третьих, затоваривания на рынке нового жилья пока нет и в ближайшие годы не предвидится с учетом снижения количества новых проектов, значит спрос будет даже обгонять предложение. К тому же, падение рубля уже привело к подорожанию строительства – выросли в цене строительные материалы, аренда техники, услуги подрядных организаций. Эксперты прогнозируют вероятный рост стоимости квадратного метра до конца года на уровне 5-10%.

В условиях финансового кризиса, обостренного мерами самоизоляции, российские граждане поделились на два лагеря: одни предпочитают вложить в жилье сейчас, зафиксировав цену, другие — ждать, когда экономика встанет на место. Но эксперты опасаются, что оставшиеся лоты будут еще менее рентабельны, а интересные варианты будут выводиться на рынок в виде переуступок по завышенным ценам.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»