Как выбить пробку у метро «Пионерская».

Смольный одобрил строительство огромного ТРК в Приморском районе. Эксперты видят угрозу гигантских транспортных заторов.

Прямо у станции метро «Пионерская» к 2023 году за $120 млн должен вырасти еще один торгово-развлекательный комплекс под названием «Голливуд» площадью в 115 тыc. м2, подтвердил 21 января «Фонтанке» один из инвесторов проекта. Через дорогу, буквально в 500 метрах, находится немаленький «Сити Молл». Шопоголики могут ликовать, а вот для тех, кто регулярно ездит через ближайшие перекрестки, новость, скорее, неприятная.

Больше ТРК – сложнее транспортная ситуация

Строить здание будет ООО «ТРЦ Голливуд». Госстройнадзор выдал этой компании соответствующее разрешение 17 января. Владельцами фирмы выступают совладельцы ИК «Евроинвест» Юрий Васильев и Андрей Березин. Доли в «Голливуде» с ними делят предприниматели Дмитрий Озерский, Александр Селищев и Руслан Матюхин.

Напротив, по диагонали, уже функционирует «Сити Молл» площадью 100,7 тыс. м2. В презентации на его сайте говорится, что мимо него каждый день проезжает более 130 тысяч автомобилей, а общий объем посетителей составляет более 1,2 млн человек в месяц. Актуальную цифру дневной посещаемости в Fort Group, которая управляет комплексом, не назвали, но отметили, что после реконцепции фуд-холла она выросла на 20%. Если цифра в презентации правдива, то значит сейчас речь идет почти о полутора миллионах человек в месяц.

И пользующиеся наземным транспортом, и автовладельцы знают, что на Коломяжском сразу после пересечения с проспектом Испытателей в активное время почти всегда скапливается пробка. Исчезает она сразу после поворота к заезду на территорию «Сити Молла», то есть после улицы Марка Галлая. Сложности добавляют автомобили, выезжающие от ТРК на Коломяжский (сразу после автобусной остановки). У еще одного выезда с территории комплекса, который примыкает к проспекту Испытателей, ситуация пока не такая напряженная.

ТРК «Голливуд» разместится за входом в метро «Пионерская». Это значит, что к территории комплекса будут примыкать непосредственно 2 транспортные артерии: Богатырский проспект и проспект Испытателей.

«Рассчитывая на то, что «Голливуд» станет центром притяжения для всех жителей Санкт-Петербурга, мы с особой тщательностью подошли к проектированию подъездных путей к будущему ТРК, так, чтобы избежать пробок и дискомфорта для водителей в этом районе. Также для снижения транспортной нагрузки была спроектирована подземная парковка с более чем 1400 местами. Учитывая уже сложившуюся плотную дорожно-транспортную обстановку вокруг метро «Пионерская», были разработаны две въездные и выездные группы (и с пр. Испытателей, и с Богатырского проспекта), обеспечивающие беспрепятственное попадание как на открытую, так и подземную парковку ТРК», – рассказал «Фонтанке» председатель правления ИК «Евроинвест» и совладелец ООО ТРЦ «Голливуд» Андрей Березин.

Этот вариант нельзя назвать оптимальным с точки зрения организации дорожного движения в этом месте. При этом эксперт по транспорту в агломерациях Иван Вергазов объясняет, что вполне возможно грамотно организовать выезд из нового ТРК, не усугубив и без того сложную дорожную ситуацию в районе проспекта Испытателей и Богатырского.

«Нужно смотреть районы тяготения нового ТРК – откуда будут приезжать автомобили и куда уезжать. Например, если выпускать автомобили на проспект Испытателей, то существенная часть из них пойдет на разворот на перекрестке с Коломяжским, а другая уйдет по нему в северном направлении – всё это перестраиваясь из правого ряда в левый всего за 100 метров», – рассуждает Вергазов.

По его словам, гораздо логичнее было бы сделать выезд из нового ТРК на Богатырский проспект. В этом случае части водителей придется проехать лишний километр-два и уходить на север по Серебристому бульвару или проспекту Сизова, но зато это минимизирует дополнительную нагрузку на весь узел Испытателей – Коломяжский – Богатырский.

«Вообще, во всём этом узле нужно что-то менять. Может быть, необходимо создание кругового движения по всему «треугольнику» Богатырский – Испытателей – Коломяжский, – но тут нужно сильно думать, – рассуждает Вергазов. – Для начала необходимо перенести и трамвайные пути, и остановки всего общественного транспорта на сторону метро, чтобы между ними вообще не было проезжей части».

По его словам, свободные площади вокруг перекрёстка Испытателей и Коломяжского было бы неплохо чем-то занять – в худшем случае перехватывающей парковкой, а лучше разбить огромный перекрёсток на несколько небольших пересечений. Кроме того, ситуацию может улучшить подземный пешеходный переход или как минимум выделенная пешеходная фаза (зеленый только для пешеходов, а не для машин и пешеходов одновременно) , которая позволит пересекать перекресток по диагонали.

«Но это, конечно, задача уже не конкретного ТРК (хотя примитивных въездов нужно не допустить), а местных властей и соответствующих комитетов. Но в их планах этот перекрёсток, насколько я знаю, не значится», – говорит эксперт по транспорту в агломерациях Иван Вергазов.

На разрешение проблемы Смольным уповает и инициатор проекта. «Инвесторы всеми руками за то, чтобы движение вокруг ТРК и подъезды к нему были максимально удобными и пробок бы не было. И тут мы готовы к взаимному диалогу с властями, готовы вместе рассматривать предложения. На принципы и правила движения вокруг ТРК и на въездах-выездах к нему инвестор не имеет никакого влияния. Мы готовы подстраивать их, как нам скажут и согласуют в профильном комитете. Мы спроектировали комплекс по действующим нормам законодательства. Есть два въезда-выезда, а как их использовать (в обе стороны или в одну, на Испытателей или на Богатырский) – это прерогатива властей. И мы готовы к любому диалогу в этом вопросе», – уточняют в ООО «ТРЦ Голливуд».

Нужно больше торговых комплексов!

ТРК «Голливуд» появится в очень привлекательном месте. Близость станции метро, а также находящихся поблизости жилых массивов обеспечат стабильный трафик. Пересечение Коломяжского проспекта и проспекта Испытателей, а также территории вокруг них — с одной стороны, один из самых густонаселенных районов города, с другой, один из наиболее динамично развивающихся.

«В данной локации всё ещё продолжается активное жилищное строительство: в ближайшие несколько лет, например, будет введён ЖК «Приморский квартал», который включает 13 домов», – комментирует Александр Карпов, руководитель Rusland SP Retail.

С другой стороны, комплекс расположен в довольно конкурентном месте, парирует Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Кроме работающего в непосредственной близости «Сити Молла», который эксперты рынка недвижимости называют одним из самых успешных проектов в Северной столице, чуть дальше расположен «Капитолий» турецкого холдинга Enka площадью 41,5 тыс. м2. Также возле метро и оживленного перекрестка работают магазины и кафе в формате стрит-ретейла.

Но в целом формат торговых центров переживает не лучшие времена. Петербург — один из лидеров среди российских городов по обеспеченности торговыми площадями. И петербуржцы отнюдь не склонны увеличивать траты в магазинах. По данным Петростата, в январе – ноябре они оставили в кассах ретейлеров 1,3 трлн рублей, что в сопоставимых (очищенных от инфляции) ценах всего на 1,1% больше, чем годом ранее.

«Снижение покупательной способности, с одной стороны, рост рынка электронной торговли и развитие сервисов доставки с другой, привели к сокращению трафика в торговых центрах и к сокращению темпов развития сетевых операторов», – сообщала в своем отчете за 2019 год международная консалтинговая компания JLL. В итоге, хотя пустых площадей в петербургских ТЦ практически не осталось, новых девелоперских проектов почти не появляется. Чтобы завлечь клиентов, собственники проводят как глобальную реконцепцию, так и точечную ротацию арендаторов. По мнению Александра Карпова, точкой притяжения для ТРК «Голливуд» мог бы стать продуктовый гипермаркет – альтернатива ближайшей «Карусели».

Ольга Шарыгина, напротив, считает, что новому комплексу нужно полностью отстраиваться от формата «Сити Молла», то есть уходить от крупных гипермаркетов и создавать максимально разнообразную торговую галерею с малыми арендаторами. Якорным арендатором мог бы стать представитель семейно-развлекательной ниши: парк развлечений, ультрасовременный кинотеатр и т.п. «Вероятно, верхние этажи займут офисы или даже гостиница небольшого формата, что хорошо скажется на окупаемости объекта – это будет вполне уместно в секунде до метро «Пионерская», – комментирует эксперт.

«После проведенной реконцепции ТРК «Голливуд» при сохранении статуса основного fashion-центра на севере города, акцент в отношении его функционального наполнения будет смещен в сторону общественных, развлекательных и образовательно-досуговых форматов. К этому предрасполагает нынешняя конъюнктура спроса со стороны посетителей такого рода комплексов, и мы понимаем, что это очень важно сточки зрения привлечения посетителей не только из ближайших районов, но со всего города, – рассуждает о конкурентных преимуществах своего будущего детища Андрей Березин. – Можно сказать, что это будет своеобразной фишкой «Голливуда», в самом названии которого и заложен посыл к развлечению. Согласно новому проекту в здании предусмотрено большое количество пространств формата open-space, и именно они и будут использоваться и как креативные пространства, и под активности, связанные с развлечениями, досугом и образованием. Что касается возможного трафика посетителей ТРК, то только ближайшая станция метро генерирует поток порядка 80 тыс. человек в день».

Конкуренты пытались помешать

Иронично перекликается название нового ТРК с кинотеатром «Русь», строительство которого в этом месте началось еще в советские годы. Недостроенный приют аудиовизуального искусства долгое время арендовала церковь евангельских христиан–баптистов «Благая весть», а к лету 2011 года здание вместе с участком купила стройкорпорация «Элис».

Свежее разрешение на строительство ТРК «Голливуд» по сути можно считать второй попыткой инвесторов. Березин вспоминает, что еще в 2016 году компания уже получала разрешение на строительство, однако оно выдавалось на проект, который был подготовлен прежним владельцем, у которого нынешние инвесторы приобрели участок в 2015 году. Старый проект уже не соответствовал ряду требований, заложенных в изменившихся за последние годы правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга. Проект был отправлен на доработку.

Затормозила развитие проекта и судебная тяжба с активистом из Приморского района Алексеем Вакиным, который выступал от лица всех недовольных местных жителей. При этом в открытых источниках Алексей Вакин фигурирует в качестве генерального директора агентства недвижимости Brilliant House, входящего в структуру Fort Group. Управляющий партнер Fort Group Максим Левченко хотя и не отрицал, что Алексей Вакин – сотрудник Fort Group, но утверждал, что тот действует самостоятельно – как неравнодушный житель.

Это не единственный случай, когда публичная градозащитная активность возникла вокруг строительства торгового центра, способного составить конкуренцию объекту Fort Group. В 2018 году к протесту жителей Фрунзенского района против застройки парка Интернационалистов присоединился некто Артур Лугов: он стал собирать подписи против возведения на этой территории ТРК (такие планы были у компании «Оптима»). Неподалеку от парка Интернационалистов расположен ТРК «Южный полюс», принадлежащий Fort Group. При этом человек по имени Артур Лугов в 2016 году был учредителем газеты «Петербургский маяк», которую Максим Левченко использовал для своей предвыборной агитации, писала газета «Коммерсантъ».

«Сейчас все суды закончены, и проект ТРК «Голливуд» будет запущен в ближайшие месяцы», – резюмирует Березин.

Михаил Грачев, Галина Бояркова, Мария Карпенко,

«Фонтанка.ру»