Ожидание «Газпрома» сжало рынок офисов. Эксперты видят дефицит

Планы газового гиганта подогрели интерес бизнеса к вложениям в офисную недвижимость. Но новые объекты строятся медленнее, чем возникает в них потребность, инвесторы неверно оценили перспективы.

В следующем году Петербург ожидает усиление дефицита офисных площадей, следует из данных участников рынка коммерческой недвижимости. Согласно отчету компании Knight Frank, в 2019 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 105 тыс. кв. м, что почти в три раза меньше, чем в 2018 году.

По данным экспертов, новые офисы открывались преимущественно в Приморском, Центральном и Василеостровском районах. Одним из самых крупных объектов стал МФК «Наличная 44» (15,5 тыс. кв. м) — проект СК «Дальпитерстрой», начатый еще в 2011 году. Также рынок аренды пополнил комплекс зданий на Большой Морской улице суммарной площадью 22,8 тыс. кв. м, выкупленный холдингом «Империя» (развивает сеть БЦ «Сенатор») у ВТБ. Renaissance Development ввела БЦ Renaissance Fontanka класса А общей площадью 4 500 кв. м. Примерно треть новых площадей задействована строителями под собственные нужды, остальное – для сдачи в аренду.

Объем сделок тоже сокращался. Так, по данным Knight Frank, в 2019 году было сдано 106 тыс. кв. м, что на 22% меньше, чем годом ранее. Главными потребителями, как и раньше, выступили ИТ-компании и представители нефтегазового сектора: на них пришлось 32% и 39% всего объема соответственно. В целом баланс между спросом и предложением пока удалось соблюсти. Доля свободных офисных площадей в течение года сохранялась на уровне 4 – 6%, оценивают в Colliers International. Но больших офисов в городе практически не осталось, признают эксперты. К примеру, блоки свыше 1 000 кв. м на конец третьего квартала были доступны лишь в девяти бизнес-центрах класса A. В объектах класса B также обострился дефицит. В итоге, чтобы удовлетворить спрос, собственники занялись игрой в тетрис: перемещали арендаторов внутри объектов, чтоб «посадить» на объединенные площади более крупных клиентов.

Ставки неизбежно растут. По итогам 2019 аренда в классе A подорожала на 5 – 7%, в классе B на 2 – 3%, комментирует Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. Для сравнения: в 2018-м площади класса А выросли в цене на 6,7%, класса B – на 0,5%, оценивал Knight Frank.

В следующем году ситуация только усугубится. «В 2020 году рынок ждет дальнейшее сокращение объема ввода и свободного предложения, поскольку новых объектов почти не строится», – комментирует Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

В создавшемся дефиците косвенно виноваты инвесторы, которые неверно оценили планы «Газпрома», в один голос заявляют участники рынка. Они слишком долго откладывали строительство новых объектов, потому что ожидали освобождения площадей структурами газового гиганта. Но, во-первых, небоскреб Лахта Центр, построенный уже больше года назад, не будет заселен сотрудниками газового гиганта в 20-м, как раньше планировалось. Задержка вызвана отделочными работами. А во-вторых, даже окончательный ввод небоскреба не слишком повлияет на ситуацию на рынке. Еще в начале 2019 года выяснилось, что весь небоскреб на Лахте займет головная компания ПАО «Газпром». Даже «Газпром нефть», которая строила здание, ищет земельный участок для строительства собственного офиса и должна принять решение до конца 2020 года. По оценкам экспертов IPG.Estate, компании потребуется порядка 120 – 150 тыс. кв. м офисных площадей, чтобы консолидировать все структуры в рамках будущей штаб-квартиры.

В город же продолжают переезжать и другие дочерние структуры «Газпрома».

Известие о том, что Лахта Центра хватит не всем, создало оживление на офисном рынке, отмечает Михаил Тюнин. К примеру, началось строительство новой очереди бизнес-центра «Невская ратуша» в Дегтярном переулке. Арендопригодная площадь здесь составит около 77,3 тыс. кв. м, но ввод запланирован только на второе полугодие 2022 года.

Компания «Развитие» получила разрешение на строительство бизнес-центра рядом с ТРК «Варшавский экспресс» общей площадью около 46 тыс. кв. м.

«Много проектов размораживается. И многие владельцы участков думают строить на них именно бизнес-центры», – отмечает Дмитрий Кузнецов. По его словам, особенной популярностью пользуются локации вблизи «Невской ратуши». К примеру, ранее «Фонтанка» рассказывала, что на месте снесенных гаражей на Кирочной улице может появиться 9-этажный офисный центр.

Но сроки ввода в эксплуатацию большинства уже заявленных объектов находятся на горизонте 2022 -2023 годов, а до этого времени дефицит качественных площадей сохранится, считает Михаил Тюнин.

В Rusland SP ожидают значительного сокращения вакантных площадей в 2020 году. «Нынче объём ввода был значительно ниже, чем в прошлом году», – отмечает Александра Царук. Кроме того, большинство новых проектов имеют сравнительно небольшую площадь – от 3 до 5 тыс. кв. м. Крупные офисы строятся компаниями в основном под собственные нужды. В результате арендные ставки вырастут в пределах 5%, прогнозирует эксперт.

Основными претендентами на новые офисы продолжат оставаться структуры «Газпрома» и ИТ-сектор, считают в Colliers International. Последние, по сути, стали «новой нефтью». «Этому способствуют как глобальные тренды – многократное увеличение объема передаваемого в мире трафика, требующее новых технологий для обеспечения скорости их передачи и обработки, так и курс на импортозамещение, локальные законодательные инициативы – например, «закон Яровой», предписывающий хранить все данные в России», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

Усиливающаяся нехватка офисов послужит стимулом для инвесторов вкладываться в создание новых объектов. «Наиболее востребованные бизнес-центры – это проекты нового строительства класса А в Центральном, Петроградском и Московском районах, в частности в локации «Пулково», – комментирует Михаил Тюнин.

Но, судя по последним приобретениям инвесторов, в ближайшее время новые проекты будут, скорее, результатом реконцепции, а не новым строительством, заключает Александра Царук.

Нехватка крупных офисных пространств также задает моду на коворкинги. Так, по оценке компании JLL, в Петербурге сегодня работает более 40 таких пространств, управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами. Их общая площадь составляет 22,7 тыс. кв. м. В 2020 году рынок пополнится еще 8 тыс. кв. м таких офисов.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»