Не доверяй и проверяй. Как проектное финансирование усложняет жизнь строителям

Реформа долевого строительства с 1 июля переложила риски с покупателей на банки. В отличие от дольщиков, они жестко проверяют застройщиков, прежде чем расстаться с деньгами, так что проектное финансирование достанется не всем.

Чтобы начать новый проект, теперь строители не должны тратить деньги покупателей, а получить кредит у банка, доказав свою состоятельность. Средства же дольщиков ждут на эскроу-счетах окончания стройки. Такая схема, предложенная правительством, усложняет жизнь строителям, и они отвечают повышением цен на жилье, уходом почти трети компаний с рынка и сокращением числа строек. Чтобы облегчить процедуру кредитования, Минстрой и Совет Федерации вновь заговорили о поправках в 214-ФЗ.

Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, выступая в понедельник, 21 октября, на конференции «Девелопмент недвижимости», организованной Сбербанком, заявил, что наконец завершена работа с застройщиками по подтверждению соответствия их домов критериям Минстроя: 30% готовности объекта и 10% распроданных квартир. В результате на сегодня из 116,5 млн кв. м строящегося 74,7 млн кв. м будут достраиваться по старым правилам, 21,4 млн будут строиться, привлекая проектное финансирование и открывая счета эскроу. Еще 20,4 млн кв. м пока не попали ни под первую, ни под вторую категорию (например, 8,6 млн кв. м находится в высокой степени готовности и достраивается вовсе без привлечения средств дольщиков). Другие — получили разрешения, но не строятся и не продаются. Кто-то ждет кредит. И только 0,4 млн кв. м, или 0,3% от общего объема строящегося жилья, по словам Якушева, вызывает реальные опасения, и разбираться по ним придется в ручном режиме.

– Если раньше кредитные линии покрывали максимум 15% стройки, то теперь это проектный кредит, когда банк практически полностью дает деньги на объект – до 80-85% от общего объема финансирования, – говорит заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Юлия Морозова.

Теперь строителей обязали законодательно брать кредиты, и банкам пришлось пересмотреть отношение к строительной отрасли. Как отметила на конференции «Девелопмент недвижимости» заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова, в 2018 году многие говорили, что финансовые организации к этому не готовы и будут предлагать завышенные ставки. Сейчас ситуация совсем другая: уполномочены выдавать проектное финансирование 94 банка, из них 37 уже изъявили готовность это делать. По данным Поляковой, уже получено более 2500 заявок, одобрено кредитов более чем на 500 млрд рублей. Особенно активизировались застройщики после 1 июля.

Даже несмотря на высокую долю проектов, которые достраиваются по старым правилам, объемы проектного финансирования растут. Так, по словам вице-президента – директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, если на 1 января 2019 года объем проектного финансирования банком проектов составлял 240 млрд рублей, то к 1 октября он вырос на 41%. В частности, по Северо-Западу одобрение получили 40 проектов на 56 млрд рублей, из них половина — 18 проектов на 36 млрд рублей — по Санкт-Петербургу, уточнил председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо.

В ВТБ также отмечают кредитную активность застройщиков как при завершении начатых объектов, так и при запуске новых. В банке рассказали, что для рассмотрения кредитной заявки нужен полный пакет документов о заемщике и проекте, его финансовая модель и бизнес-план. Часто из-за отсутствия опыта в получении проектного финансирования бумаги оформляются неверно, в таких случаях банк готов помочь и проконсультировать. Кроме того, ВТБ предлагает субъектам малого и среднего бизнеса деньги в рамках программы поддержки Минэкономразвития, где ставка не превышает 8,5%.

Процентная ставка жестко привязана к объему средств, размещенных на счетах эскроу. Поэтому по-прежнему интересно продавать на старте строительства какое-то количество квартир, чтобы разместить деньги на эскроу-счетах. Тогда ставка по кредиту будет ниже, что позволит сохранить рентабельность. Задача банка – понять, давать ли конкретной компании кредит, в состоянии ли она закончить объект. Поэтому банк будет анализировать каждый проект, а застройщик – составлять модель строительства и продаж, которые будут проходить стресс-тестирование.

По словам Морозовой, пока на новую схему финансирования перешли примерно 10% объектов, до конца года эта цифра увеличится до 30% и будет расти и дальше. Сложности с получением проектного финансирования, по ее оценкам, могут коснуться до 30% строительного рынка, что приведет к их уходу с рынка.

Критерии оценки

Оценка проекта – дело многоступенчатое. Существует перечень рекомендаций Центробанка, включающий 18 критериев. По нему оценивается уровень кредитоспособности застройщика по каждому проекту: высокий, достаточный, удовлетворительный или слабый, рассказывает заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов. К примеру, в проектах 1-го уровня рентабельность должна составлять не менее 25%, 2-го – 15% и выше, 3-го – 5% и выше, 4-го – менее 5%. У последних, само собой, шансов получить проектное финансирование немного.

– И если ГК «КВС» с 16-летним опытом работы, репутацией и пулом объектов может ответить этим требованиям, то менее крупные игроки рынка – далеко не всегда, – говорит Кириллов. – Проходная рентабельность для банка составляет 15%, а показателем в 25% может похвастаться, пожалуй, только элитный сегмент. Между тем в регионах с низкой маржинальностью строительства или в локациях экономкласса на окраинах Петербурга и в Ленобласти покупательские возможности просто не позволяют повышать стоимость. При этом себестоимость строительства, если исключить стоимость земли, во всех объектах практически одинаковая. Минимальные цены на каждый квартал прописываются в кредитном договоре – застройщик просто не может выставить стоимость ниже.

Кредитные организации это, видимо, тоже понимают. Сергей Бессонов сообщил, что ориентировочно в ноябре Сбербанк предложит продукт, снижающий планку ниже 15%, но только для компаний с опытом работы, причем в нескольких регионах.

Кириллов также говорит о том, что реально из всех уполномоченных банков кредиты выдают лишь около 20. Как следствие – недостаточная конкуренция и мотивация к борьбе за клиента, завышенные требования к проектам. Строители подчеркивают, что банки не заинтересованы финансировать высокорискованные проекты. Поэтому если расчеты корректны, то дефолта не должно произойти. В случае невозврата кредита банк будет действовать в рамках договора. Так, если дом не смогут сдать в срок или не достроят вообще, средства с эскроу-счетов должны вернуться дольщикам. Но банку это не выгодно, поэтому он будет искать другую компанию для завершения строительства или искать способы продлить сроки. Но и при реализованном проекте могут возникнуть проблемы с возвратом средств. «Если дом сдан, но квартиры плохо продаются, а деньги с эскроу-счетов пошли на погашение части долга, у застройщика возникает проблема: за счет каких средств и в какие сроки возвращать оставшуюся сумму кредита? Ответа на этот вопрос пока нет», – отмечает заместитель финансового директора СК «Дальпитерстрой» Алексей Дмитриев.

На хорошем счету

Крупные застройщики уверяют: для тех, у кого уже есть опыт взаимодействия с банками, новые требования не представляют из себя невыполнимую задачу. Так, директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев говорит: все процедуры компания прошла за достаточно сжатые сроки – около 4 месяцев. При этом каждый сам решает для себя, что важнее: снижение ставки за счет активного наполнения счетов эскроу уже на начальном этапе или размеренный и спокойный темп продаж.

Владимир Якушев отмечает, что в среднем заявку банки рассматривают 67 дней, целевой показатель — 45. Но нужно учесть, что это – срок при предоставлении полного пакета документов, а на их сбор может уйти много времени.

В Setl Group также отмечают, что крупные игроки и раньше пользовались данным продуктом, поэтому изменения в законодательстве не были для них столь ощутимы. У банков, как правило, есть накопленная база по проектам-аналогам, что позволяет сделать объективный вывод об обоснованности стоимости строительства и цене реализации объекта с учетом его конструктивных особенностей.

Базовая ставка, как отмечают в Setl Group, составляет 10,5-11% – она распространяется на ту часть кредита, которая превышает объем средств, накопленных на счетах эскроу. Специальная ставка — на ту сумму, которую покрывают накопления — 4-5%. Поэтому, чтобы получить наименьший процент по кредиту, нужно накопить средств на счетах эскроу больше, чем ссудная задолженность. В Минстрое говорят о средневзвешенной ставке по проектному финансированию — 6-7% годовых.

Обязательное проектное финансирование для новых проектов, конечно, сделало жизнь застройщиков сложнее. «Добавилось отчетности, бумажной работы, нужно нанять дополнительных сотрудников для взаимодействия с банком, проработка схем реализации и логистики сделки, – поясняет директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Перед нами ставится задача более точно спрогнозировать продажи на каждом этапе, ценовую динамику». В то же время, если можно начать строительство на собственные средства, то продавать квартиры на стадии котлована вообще не обязательно.

Основные проблемы с проектным финансированием, по мнению Алексея Дмитриева, возникнут у новых компаний, которым при таком подходе практически невозможно выйти на рынок, а средние и небольшие не в состоянии будут расширить свой бизнес. Сейчас перспектива выглядит так: новый объект застройщик сможет начать, только завершив предыдущий и получив прибыль. Поэтому на рынке, скорее всего, останутся лишь известные крупные компании с собственными источниками финансирования, реализованными в течение последних 5 лет проектами площадью 5-10 тыс. кв. метров, с положительной кредитной историей.

Снова ждем перемен

Сейчас для кредита обязательно получить заключение о соответствии компании и проектной декларации требованиям закона о долевом участии еще до заключения первого договора этого самого долевого участия. Это обязательство в Минстрое предлагают отменить, как избыточное и тормозящее выдачу кредитов. У участников рынка есть и другие пожелания, которые помогли бы облегчить им получение кредита: поручительства от специального государственного фонда (по аналогии с Фондом поддержки малого бизнеса); использование части средств с эскроу-счетов в ходе строительства; паевое финансирование застройщиками/госфондами начальной стадии строительства; создание государственного оценочного бюро, для бесплатных (или за фиксированную плату, можно за счет ежегодных взносов) экспертиз и сопровождения проекта.

– Нормативного регулирования в отрасли достаточно, – говорит Юрий Бородин, глава Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон», – сейчас нужно рыночное регулирование. Важно обеспечить условия для выхода большего количества банков на этот рынок. Уже через год-два картина сильно изменится: большинство перейдет на работу по новым правилам, банки станут более гибкими, естественным образом произойдет эволюция проектного финансирования.

Артем Кириллов отметил, что хотелось бы исключить противоречия между 214-ФЗ и политикой Центробанка. К примеру, законодательно от застройщика при работе по эскроу-счетам не требуется собственных вложений в проект, но у ЦБ своя практика хеджирования, и он требует при выдаче проектного финансирования потратить не менее 10% собственных средств. Во-вторых, остается непонятным, как получить деньги на инженерные сети или социальную инфраструктуру в рамках проектов КОТ, на все очереди строительства. Такие расходы правильным было бы делить на дольщиков всех очередей, но в законе о дольщиках финансирование такой инфраструктуры не регламентировано, и банк может просто отказать в предоставлении кредита. Также эксперт видит логичным законодательную ответственность банков за отказ от выдачи проектного финансирования, чтобы исключить вероятность монополизации рынка. «В идеале, уровней кредитоспособности заемщика должно быть не 4, а 2 – либо проходишь по условиям банка, либо нет, а отказ должен быть регламентирован», – резюмирует эксперт.

– Особенно важным для застройщиков становится ускорение строительных работ с сохранением качества, – считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». – Чем быстрее первые квартиры будут переданы дольщикам и произойдет регистрация хотя бы одного права собственности, тем меньше процентов будет выплачено по кредиту. Это позволит предложить клиентам более выгодные условия покупки, меньшее время ожидания и получить конкурентное преимущество.

Сейчас Минстрой собирает и анализирует информацию по тому, как проектное финансирование выдается на практике. Какие-то изменения в 214-ФЗ будут внесены уже в осеннюю сессию Госдумы, а остальные — весной. Например, строители просят «вскрывать» счета эскроу, чтобы погасить кредит не после регистрации права собственности, а после сдачи дома в эксплуатацию. Ведь их задача — построить дом, дальше все зависит от чиновников, ставящих дом на кадастровый учет. И платить проценты за проволочки с документами строители не хотят.

Анна Романова, Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»