Миллион за квартал. Лидеры наращивают продажи на фоне общего уменьшения спроса на жилье

После ажиотажа на рынке новостроек падение по итогам 9 месяцев 2019 года было ожидаемым. Но несмотря на суммарное снижение, у крупных игроков продажи пока по-прежнему растут.

По итогам девяти месяцев 2019 года в Петербурге и пригородной зоне было продано 3,2 млн кв. метров жилья в новостройках, что на 300 тыс. кв. м меньше, чем за аналогичный период 2018-го. Спрос перегрел грядущий переход на эскроу-счета, пугавший своей неизвестностью и обещанным застройщиками ростом цен. Но поскольку после вступления в силу поправок мало что изменилось, покупатели успокоились.

– В третьем квартале в Петербурге и пригородной зоне продали уже ставший традиционным миллион «квадратов», – комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Если исключить из выборки ажиотажные годы, то такой объем спроса в квартал можно уже считать нормой.

Проектов сейчас на рынке появляется мало, потому что многие компании предпочитают достраивать старое, ведь новое придется продавать уже по новым правилам. Так, в третьем квартале в городской черте начались продажи в 26 объектах, их большая часть — очереди уже строящихся ЖК, и лишь 9 — новых. А в пригородной зоне Ленобласти и вовсе в продажу вышел только один новый жилой комплекс. При этом цены медленно, но растут, с начала года стоимость увеличилась на 5,8% и на 5,9% соответственно. Теперь она достигла 110,5 тыс. рублей за кв. м в Петербурге и 74,1 тыс. рублей – в пригородах.

Общее снижение продаж не отразилось на лидерах рынка. Их доходы продолжают расти, причем достаточно высокими темпами. Например, продажи холдинга Setl Group выросли в денежном выражении на 47,8% за три квартала по сравнению с тем же периодом прошлого года и составили 79,3 млрд рублей. В натуральном выражении было продано на 25,4% больше (647 тыс. кв. м), заключено на 27,4% больше сделок. С января холдинг начал строительство 27 жилых корпусов общей площадью 1 млн кв. м. Среди новых объектов – проект премиум-класса «The ONE» в Петроградском районе и ЖК бизнес-класса «Svetlana Park» в Выборгском. Setl Group также начал реализацию проекта высокого комфорт-класса «Панорама парк Сосновка» рядом с проспектом Энгельса и ансамблем Светлановской площади. Кроме того, стартовало строительство новых домов в комплексах комфорт-класса «Солнечный город» и «Зеленый квартал» на юге города и «Чистое небо» – в Приморском районе.

Рост доходов Группы «Эталон» за три квартала составил 26% – выручка от продажи жилья составила 55,8 млрд рублей, в квадратных метрах это 458,9 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем в прошлом году. В компании также отметили, что средняя цена квадратного метра выросла на 15%, до 125 тыс. рублей.

У «Группы ЛСР» квадратный метр также подорожал — на 17%, если считать год к году, но стоит в среднем немного дешевле — 114 тыс. рублей. По итогам 9 месяцев заключено контрактов на 57 млрд рублей и реализовано 551 тыс. кв. м недвижимости в трех регионах. Драйвером роста стали московские проекты, по которым компания заключила контрактов на 25 млрд рублей и 171 тыс. кв. м. В Петербурге объем реализованной недвижимости составил 297 тыс. кв. м в натуральном выражении, в денежном — 27 млрд рублей.

С начала года «Группа ЛСР» вывела в продажу несколько новых проектов в Петербурге. Это объекты бизнес-класса «Морская набережная» и видовой «Морская набережная. SeaView». В портфеле жилья комфорт-класса появился ЖК «Заповедный парк» в Приморском районе.

«Строительный трест» отчитался о росте на 25% по денежным средствам, поступившим от продажи квартир, до 10,8 млрд рублей. При этом в компании отмечают значительный рост сделок с ипотекой — до 65%. Для сравнения: в первом квартале у них доля ипотечных сделок была 51%, во втором — 59%.

Цена за готовность

Рост средней стоимости квадратного метра связан, в том числе, с тем, что компании достраивают старые проекты, а чем выше стадия готовности, тем выше цена.

– Итоги января–сентября были прогнозируемы и ожидаемы еще в конце прошлого года, – говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. – Рынок стал более спокойным, в те же месяцы 2018 года мы наблюдали подъем спроса. 2019 год у нас, как и у многих застройщиков, не выводивших большие объемы нового жилья, оказался более спокойным, чем год назад, но средняя стоимость продаж при этом увеличилась на 30%.

По его словам, стоимость росла в связи с достаточно серьезным увеличением спроса в конце 2018 года и нежеланием застройщиков прибегать к скидкам и акциям даже на фоне сокращения продаж в летние месяцы. «Компании дорожат объектами, реализуемыми по старым правилам, и не готовы снижать их стоимость, что влияет на среднюю цену по рынку», – поясняет он.

Как отмечает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», с начала года наблюдался высокий покупательский спрос, и в июне, перед самым переходом на новые правила, он достиг максимума. Затем на 2–2,5 недели установилось небольшое затишье, когда покупатели регулярно мониторили новости в ожидании изменений. А затем клиенты вновь вернулись на рынок.

– Для покупателей недвижимости главное — стабильность, когда они понимают, куда они несут свои деньги, когда смогут получить ключи, с кем контактировать и получать информацию по ходу строительства, – поясняет Ульянова. – На протяжении 9 месяцев цены на рынке росли. В зависимости от объекта и локации ценовая динамика составила от 6 до 10%. Наибольшим спросом пользовались планировки евро, позволяющие оптимизировать пространство, и цены на них росли на 2–2,5% быстрее, чем на стандартные планировки.

Впрочем, некоторых застройщиков не смутили изменения в законодательстве, и они сразу решили перейти на новые правила по ряду объектов.

– Мы не переоформляли квартиры на аффилированных лиц, чтобы достичь 10%-ного порога по заключенным ДДУ и пройти по критериям Минстроя, – говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». – На наш взгляд, последующие продажи по переуступкам могли бы вызвать дополнительные вопросы у клиентов. С 1 июля, в соответствии с законодательством, по новым объектам мы перешли на продажи через эскроу-счета в рамках проектного финансирования.

С начала года ГК «КВС» планово вывела в продажу три новых объекта: квартал «Атмосфера» в рамках микрорайона «Новое Сертолово», клубный дом «Б57» в Московском районе и второй этап жилого комплекса «Континенты» рядом с метро «Парнас» – всего около 105 тыс. кв. м недвижимости. Средняя цена квадратного метра у компании выросла год к году на 10,5% по городским объектам и на 15,2% по Ленобласти.

Помимо традиционных высотных домов в пригородах продолжается и строительство малоэтажного жилья. По оценкам девелоперов, специализирующихся на этом сегменте, спрос на него довольно стабилен и в перспективе будет только расти.

– С началом осени на рынке недвижимости наблюдается оживление, – говорит Елена Тян, руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс». – Во-первых, покупатели опасаются роста цен. Во-вторых, закончив летние дела (отпуск, дача, сборы детей в школу), спешат заключить сделку с недвижимостью до Нового года. К общим факторам присоединился ещё и наш индивидуальный – мы с опережением графика ввели в эксплуатацию новый ЖК – «Образцовый квартал 4», в августе уже передавали дольщикам ключи.

На фоне роста или стабильного объема продаж у ведущих застройщиков города и пригородов те компании, у которых продажи снизились, остаются в тени. Между тем общее снижение объемов продаж по итогам 9 месяцев говорит о том, что они есть. И то, что сейчас проявилось после ажиотажного периода, вполне может стать трендом, который рано или поздно затронет весь рынок.

Но пока девелоперы относительно спокойны. Так, по мнению Анжелики Альшаевой, рост стоимости жилья, вызванный реформами в отрасли, отчасти компенсируется более доступной ипотекой: этого пока будет достаточно, чтобы поддержать спрос и сохранить рынок стабильным.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»