С разгромным счетом. В Петербурге через счета эскроу продано всего полторы сотни квартир

Продажи квартир через эскроу-счета в Петербурге не идут. Несмотря на совершенно панические настроения в отрасли перед 1 июля, когда система окончательно заработала, спустя два месяца масштаб проблемы кажется сильно преувеличенным: по новым правилам новострой у нас продается очень плохо.

Центробанк в пятницу, 6 сентября, опубликовал статистику продажи жилья с использованием счетов эскроу. Всего в России на 28 августа было открыто 10 091 такой счет. Строители заключили с уполномоченными банками 315 договоров на общую сумму 306,3 млрд рублей. При том, что к 1 июля (у тех, кто озаботился этим вопросом заранее) счетов было 3,8 тысячи, на 11 млрд рублей, в целом по стране положительная динамика налицо.

В Петербурге же за два месяца работы этой системы строители заключили с банками всего 11 договоров на 14,4 млрд рублей. Закон декларирует счета эскроу как единственный способ покупки жилья. Однако подавляющее большинство городских строителей пока пользуются законными способами обойти его.

Как правило, переходить на новую систему не надо в уже строящихся жилых комплексах, если там уже продано больше 10% квартир или строительная готовность больше 30%. Есть еще масса других оговорок, и строители активно искали возможность продавать по-старому после 1 июля, даже если де-факто их дома не подходили под описанные законом лазейки.

В результате всех предпринятых ухищрений, можно констатировать, по крайней мере, пока в Петербурге почти никто не продает, а главное, не покупает квартиры по новой схеме. По данным ЦБ, на 26 августа в городе было открыто всего 167 счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. То есть именно столько было фактически проданных по новой схеме квартир. На этих счетах сейчас накоплено 377 млн рублей, примерно по 2,2 млн на каждый. Крупнейшие банки, работающие в системе эскроу – «Дом.РФ», ВТБ и Сбербанк, – данные, обнародованные ЦБ, к моменту публикации не прокомментировали.

Нужно по капле выдавливать из себя эскроу

Много это или мало — 167 сделок за два месяца, — можно определить, сравнив с общим числом продаваемых в городе квартир. Точных данных об июле и августе Росреестр пока не выдавал. Так что приходится говорить лишь приблизительно.

Если брать «среднюю температуру по больнице», можно отталкиваться от 8,5 тысяч ежемесячно заключаемых сделок: за первые полгода 2019 года в Петербурге продана 51 тысяча квартир. Но продажи сильно колеблются от месяца к месяцу, и цифры в декабре и июле могут различаться в разы. Так что средний показатель уместно использовать лишь для понимания порядка чисел. То есть в любом случае речь должна идти о тысячах квартир, даже если сделать поправку на низкий сезон и реакцию на ралли перед 1 июля.

Исходя из этого становится понятно, что обнародованная ЦБ цифра — 167 счетов — это лишь пара процентов от общего объема рынка.

При этом, согласно собранной «Ведомостями» в мае статистике, по новым правилам должны были начать продаваться треть всех строящихся в Петербурге домов: 153 проекта общей площадью 9,3 млн кв. м из 24,3 м2 всех начатых строек. Есть более радикальная оценка — о том, что до 80% домов строители могут продавать без счетов эскроу. Но даже если и так, то все равно сейчас налицо явный дисбаланс между продажами по старым схемам и новым.

Все эксперты, с кем «Фонтанка» обсуждала этот вопрос, объясняют: так и должно быть. Ведь многие компании подготовились к переходу на новые правила и постарались по максимуму обеспечить своим проектам возможность продаж по старинке. К тому же усилия, которые предпринимались, привели к аномальному росту продаж, из-за чего после 1 июля число сделок резко сократилось. А значит, в июле и августе продажи в целом были очень низкими.

Это все правда. Но дело в том, что Петербург очень сильно выбивается из общей статистики ЦБ. И хотя вся страна готовилась к счетам эскроу примерно одинаково, создается впечатление, что петербургские строители подготовились значительно лучше.

Наш город по числу проданных квартир через счета эскроу – на 20-м месте. У занимающей первое место Москвы в 11 раз больше — 1933 продажи по новой системе. По этому показателю Петербург опережают ХМАО, Оренбургская область, Удмуртия и Чувашия, рынок жилья в которых куда меньше нашего. Даже Ленинградская область занимает третье место с показателем 674 открытых счета (всего на один меньше, чем у Московской области). При том, что наши соседи продают примерно вдвое меньше жилья, чем в Петербурге.

Зачем это надо

«Высокая ставка и сложная процедура получения проектного финансирования вынуждает застройщиков по возможности избегать перехода на эскроу-счета», – объясняет генеральный директор Plaza Lotus Group Марина Павлюкевич.

Крупнейшие строители Петербурга пока вообще ничего не продают по новым правилам. В ЛСР говорят, что пока только находятся «в предварительно-переговорной стадии» с банками. В «Сэтл сити» комментировать этот вопрос не стали. Обе эти компании в силу своего размера и географии работы претендуют или уже пользуются особыми условиями перехода на новую систему расчетов.

Те, кто уже работает по новым правилам, рассказывают об определенных трудностях, с которыми пришлось столкнуться за два месяца работы.

«Добавляются большой пласт работ по взаимодействию с банком и дополнительные ограничения. Не так сложна сама схема эскроу-счетов, как работа в рамках проектного финансирования, когда банк диктует темпы, цены и даже условия продаж – все это прописано в кредитном договоре на проектное финансирование, – рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». – Кроме того, безусловно, объекты, реализуемые по эскроу в рамках проектного финансирования, не могут оставаться в тех же ценах, как без эскроу». Сейчас ее компания продает два объекта по новым правилам, и Альшаева говорит, что с технической точки зрения у клиентов не возникает сложностей — счета эскроу открываются за 40 минут.

Видят что-то хорошее в новом строительном порядке и другие компании. Гендиректор «MASTER Девелопмент» Вячеслав Семененко рассказал, что ранее негативно относился к идее изменения 214-го федерального закона, но поменял свое мнение, когда стало понятно, что застройщикам реально взять деньги у банков и продавать готовые объекты.

«Мы знаем, что последний год все готовили проектную документацию и запускали следующие очереди для того, чтобы как можно дольше работать по старым правилам, – комментирует бизнесмен скромный показатель по городу. – Мне кажется, что мы потом легко перейдем на новые условия, потому что банковская система в Петербурге готова». Условия банковских кредитов строительному рынку Семененко назвал вполне приемлемыми.

«Для нас этот переход не представлял глобальных проблем: мы всегда работали с проектным финансированием, нас охотно кредитуют крупнейшие банки – Сбербанк, ВТБ, «Санкт-Петербург». То есть вопрос дальнейшего финансирования проектов для нас не стоит – в отличие от ряда других игроков на рынке, – говорит Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. – C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три наших проекта. На сегодня по новой схеме в Группе RBI заключено уже около 50 договоров. Основная проблема – в достаточно долгом сроке регистрации документов. Но наши менеджеры по продажам видят и плюсы: например, в том, что специалисты банков напрямую взаимодействуют с клиентами, и сам процесс открытия эскроу-счетов для наших покупателей абсолютно прозрачен и удобен».

Глава объединения петербургских строителей Алексей Белоусов объяснил скромное число ДДУ, заключенных по новой схеме, достаточно высокой маржинальностью проектов в городе: «Поэтому возможности по доведению до конца этих объектов у компаний есть. Порядка 80% объектов будет достраиваться по старым правилам. Поэтому сейчас никто не спешит привлекать более дорогие средства, понимая, что нужно закончить объекты по старым правилам, получить с них за это максимальную прибыль, которая позднее может быть использована для объектов, финансирующихся по эскроу-схемам. Но с меньшими объемами, поскольку застройщик сможет вложить больше своих денег, чтобы растянуть переходный период, сделать его не таким резким».

«Если у нас 70 или даже 80% товарищей подсуетились и все-таки достраиваются по старым правилам, зачем им эскроу? – резюмирует гендиректор компании «Балтийская коммерция» Иван Архипов. – Все идет не так страшно, просто вход в эскроу будет постепенный. Я считаю, что все идет планово, так и должно быть». По его оценке, уже сегодня в Петербурге застройщики и банки заключили кредитные договоры на «очень серьезную сумму».

Накануне «строительный» вице-премьер Виталий Мутко поручил региональным властям установить предельный срок, когда застройщики могут подтвердить строительную готовность для получения права завершать проекты по старым правилам. Предполагалось, что дедлайн федеральным постановлением назначат 1 октября, однако официально дату не закрепили.

Денис Лебедев, Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»