«Коробки» больше никому не нужны. Как застройщики сражаются за покупателей с помощью фонтанов, набережных и парков

Еще лет пять назад покупателей жилья больше интересовали магазины и кофейни на первом этаже, а теперь они спрашивают в первую очередь про озеленение и благоустройство.

Участники рынка признают – любой зеленый островок ценится на вес золота и делает проект привлекательнее в глазах покупателя. Для победы в конкурентной борьбе застройщики все чаще готовы не просто сажать деревья – в арсенале дизайнерские изыски, ландшафтный дизайн, необычные материалы, уникальные объекты. Сегодня обустройство среды влияет на спрос не меньше, чем собственно квартиры.

Развернуться в плане благоустройства проще застройщикам крупных проектов и территорий комплексного освоения (КОТ) на периферии города. В зоне сложившейся застройки экономическая целесообразность не дает застройщикам возможностей для маневра в вопросах общественных рекреационных пространств, чего нельзя сказать о ряде проектов КОТ.

– В качестве примера разумной адаптации природного ландшафта под нужды жителей можно привести застройку Кудрово, где группа застройщиков занималась планировкой и облагораживанием прилегающего лесопарка, парка и берегов реки Оккервиль. Здесь впоследствии появились места как для активного отдыха, так и для пикников, – считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин.

Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов согласен – в случае точечной застройки возможности благоустройства серьезно ограничены с силу пространства. Проекты КОТ – как, например, ЖК «Юнтолово» или «Северная долина» – позволяют предусмотреть места для отдыха, заблаговременно распределить по району детские и спортивные площадки, зоны для общения и прогулок, малые архитектурные формы.

– На рынке появилась практика привлечения консультантов-психологов к проектированию концепций благоустройства, – рассказал Ефремов. – В результате проект получает грамотное зонирование для разновозрастных групп (малыши, подростки, взрослые), логистику, оптимально подобранное оборудование под каждую группу. При подборе детского игрового оборудования также учитываются, например, психологические аспекты влияния разных цветов на развитие ребенка.

А как по нормативам?

Как пояснил директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин, нормативные требования в первую очередь касаются озеленения. Каждый участок должен быть обеспечен зелеными насаждениями в соответствии с ПЗЗ и в зависимости от назначения объекта. Для жилой зоны этот показатель равен 23 кв. м на каждые 100 кв. м квартир. При этом есть множество ограничений и уточнений, нормативы регулярно пересматривают и корректируют. Например, недавно в ПЗЗ прописали обязательное наличие в квартале зелёных «насаждений общего пользования» из расчёта 6 кв. м на 28 кв. м проектируемых квартир. Так как эта зелень именно общего пользования, она размещается на отдельном специально сформированном земельном участке, который нужно передавать в государственную собственность, потом его включают в перечень ЗНОП. По мнению эксперта, это, конечно, увеличит площадь внутриквартального озеленения, но и существенно снизит привлекательность масштабных девелоперских проектов. Также в прошлом году по озеленению появились изменения в части встроенных помещений (магазины, рестораны, услуги). Если раньше оно зависело от площади помещений, то сейчас есть четкий норматив: на каждые 100 кв. м встроенной площади – 15 кв. м зелени в границах участка.

– Застройщики вкладываются в благоустройство среды по двум причинам. Очевидная – запрос покупателей. Если не будет адекватного благоустройства, не будет и продаж. Из множества схожих по цене и планировкам вариантов в конкретной локации выберут именно объект с лучшим проектом благоустройства, – пояснил он.

Вторая причина – социальная миссия девелоперов, ведь от внешнего вида новых кварталов зависит и будущий облик города. Например, в масштабном проекте редевелопмента бывших промышленных территорий Лиговского проспекта Ligovsky City, кроме благоустройства закрытых дворов, предусмотрено создание городских скверов, прилегающих к границам жилых кварталов. В «Первом квартале» компания совместно с КГА провела конкурс на создание общественного пространства. Архитектурные и ландшафтные бюро представили несколько вариантов, а жюри выбрало концепцию с зоной для фотовыставок, амфитеатром для отдыха, игровой и спортивной площадками, а также двухуровневым бионическим рельефом, который позволит повысить коэффициент озеленения в 1,5 раза.

Понятие «благоустройство территорий» введено в Градостроительный кодекс с 2018 года. По словам начальника отдела градостроительного проектирования СК «Дальпитерстрой» Николая Калюжного, рост запроса на жилье комфорткласса подтолкнул застройщиков к созданию других, неценовых преимуществ, в том числе и за счет благоустройства. Стандарты озеленения и благоустройства в дополнение к обязательным нормативам сегодня предполагают увеличение количества малых архитектурных форм и арт-объектов, крупномерных деревьев.

– За последние 10 лет нормативы по благоустройству и озеленению придомовых территорий менялись неоднократно, – говорит Калюжный. – Причем в сторону количественного увеличения озеленения, но не качественного. Количество зелени устанавливается местными законодательными актами, обязательными к исполнению, а его качество определяют строительные правила, которые зачастую не входят в перечень национальных стандартов и сводов правил, которые на обязательной основе обеспечивают соблюдение Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», поэтому трактуются как не обязательные. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге нет законодательства, регулирующего качество озеленения на территории жилой застройки, поэтому надеяться на изменение облика придомовых территорий в ближайшее время не стоит.

Хоть требования к благоустройству и разнятся в зависимости от социального статуса, семейного положения, профессии и даже от «спортивности» человека, все же есть некий общий список предпочтений. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева выделила основные: зеленый двор с дорожками и зонами отдыха, красивые и безопасные детские площадки, спортивные зоны с тренажерами.

Набережная как искусство, арт-объект как фишка

Если дом на берегу реки, то запрос распространяется и на благоустройство зоны набережной. Если у воды в целом, претендует на некий статус, так что обыграть прибрежную зону – одна из главных задач девелопера и будущий основной плюс проекта. Например, Setl Group сейчас работает над оформлением набережных в ЖК «Зима Лето» в Красногвардейском районе и ЖК «Невские паруса» – в Невском. Это два проекта у воды с абсолютно разными концепциями. Набережная «Зима Лето» оформляется в стилистике большого города и ритма и его жизни. Здесь есть и место для отдыха, и для занятий йогой на пирсе на покрытии из террасной доски, а также велодорожка длиной более 700 метров. На собственные средства компания создала прогулочную зону вдоль берега реки с высаженными ивами и кленами, скамейками. В августе здесь обустроят пирс и спуск к воде, а к концу лета слева и справа от лестницы к пирсу появятся сидячие широкие ступени, облицованные виниловой доской. В «Невских парусах», что строятся на излучине Невы, берег сохранит свою природную красоту. Уже в июле здесь проложат прогулочную дорожку, создадут газоны. Застройщик выделит на берегу зоны для рекреации – под место для отдыха, летнее кафе и площадку для пляжного волейбола.

По словам Ольги Трошевой, на пике популярности у покупателей оформление зон отдыха в экостиле – к примеру, все чаще клиент хочет детские площадки «как в Европе» – в гармонии с общим дизайном жилого комплекса, с развивающими элементами, удобные и безопасные, с использованием природных материалов. Покупатели любят и различные «фишки», необычные пространства – зоны для общения и прогулок, арт-объекты как точки притяжения квартала. Например, в проекте Setl Group «Art Line в Приморском» на территории ЖК девелопер создаст собственное общественное арт-пространство с веревочным парком для малышей, площадкой для детей постарше, workout-зоной с тренажерами и теннисными столами, полем для командных спортивных игр.

Что касается озеленения, то покупатели и новоселы часто и сами готовы в нем участвовать, были бы саженцы. Для соседей субботник становится возможностью познакомиться и заодно украсить свой двор. А застройщики в последнее время не ограничиваются высадкой деревьев и идут дальше, создавая собственные скверы и парки – так, первый в городе проект масштабного парка за счет частных средств появился в ЖК Солнечный город".

Преображение «спальников»

– Площадь озеленения, количество и размеры детских площадок, спортивных объектов, а также зон для отдыха регулируются нормативами, – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Но подход к концепции благоустройства зависит от девелопера – он может выбрать программу нормативного минимума, а может пойти по пути максимально комфортной среды для жителей. Это кропотливая и часто дорогостоящая история, но на фоне усиливающейся конкуренции и растущих требований покупателей абсолютно оправданная. Фактор благоустроенности и насыщенности зелеными насаждениями входит в топ-5 критериев при выборе квартиры в новостройке. Покупателя не интересуют «голые» квадратные метры, теперь важно место для каждого члена семьи за пределами квартиры, разнообразие малых архитектурных форм и уникальных элементов. Например, во дворе одного из ЖК «Ленстройтреста» есть фонтан и целая центральная площадь с настоящей голландской мельницей.

Эксперт уточнил – подход, когда можно «взять и застроить территорию типовыми бетонными коробками», а потом выгодно продать их, больше не работает. Поэтому девелоперы вместе с архитекторами экспериментируют с планировками и материалами, смешением жилых и общественных функций, работают с зонированием.

Вопреки укоренившемуся термину, спальные районы перестают быть местом, куда люди приезжают исключительно поспать после работы. Начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина рассказала, что за последние десять лет покупатель квартир в масс-маркете сильно помолодел, и сегодня это клиенты 30-35 лет, которые всегда в движении, свободное время посвящают прогулкам и спорту, культурным мероприятиям, путешествиям, общению.

– И чтобы создать среду для такого образа жизни, недостаточно обустроить обычный двор со скамейками, – пояснила Пчелкина. – Поэтому мы сделали выбор в пользу пешеходных зон. Например, в ЖК «Terra» (бизнес-лайт) у Пионерского сада мы создадим прогулочный маршрут за счет променада, идущего через жилую часть комплекса, соединяя её напрямую с парком сквозь шестиэтажную арку. Сам бульвар с деревьями и кустарниками украсят малые архитектурные формы. В ЖК «New Time» (комфорткласс) пешеходная зона появится вдоль Планерной улицы. Коммерческие помещения на первых этажах сложатся в единую галерею кофеен, ресторанов, пекарен и магазинчиков, вдоль которых будет приятно прогуляться.

В целом благоустройство – это, конечно, значительный плюс, но не стоит забывать, что для аудитории экономсегмента ориентиром по-прежнему остается низкая стоимость квадратного метра.

– Не стоит преувеличивать влияние озеленения придомовых территорий на цены и спрос, – уточнила Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management. По ее словам, благоустройство территории может выступить дополнительным фактором для принятия решения о покупке в категориях «комфорт» и выше. Но все зависит от позиционирования конкретного проекта – в ряде случаев более приоритетным критерием для аудитории становится транспортная инфраструктура, детские сады и школы поблизости и прочее.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»