Аренда под 1800% годовых. В 2019 году Смольный выставляет арендаторам пени времен «бандитского Петербурга»

Арендатор магазина на Петроградке неожиданно для себя окунулся в 90-е, когда и заключал договор. Позабытые проценты неустойки с двумя нулями ему предъявили в суде.

В очередной раз заявленную оттепель в отношениях между Смольным и бизнесом все чувствуют по-разному. Компания с 4-миллионной годовой выручкой неожиданно для себя оказалась должна городу в 10 раз больше. Все потому, что вовремя не перезаключила договор 1995 года, где указывались перестроечные пени за каждый день задержки по оплате.

Помещение на Большом проспекте Петроградской стороны, 61, у города в 1995 году арендовало ООО «Нева». Под магазин и склад приняли 636 квадратных метров, срок договора определили до 15 сентября 2019 года. Документ, как и допсоглашения к нему, — приятный артефакт 90-х: стоимость аренды выражается в минимальных размерах оплаты труда, через несколько лет ее пересчитали в условных единицах, то есть в долларах США. В начале нулевых «Нева» переуступила право аренды ООО «Капри», там открылся интерьерный салон «Реформа».

Сейчас магазин закрыт, там идет ремонт, но вот откроется ли он снова — вопрос. Причина — неожиданно изменившаяся позиция города в отношении арендной арифметики, упирается все в пени за просрочку платежей. Договор 1995 года заключался в духе своего времени: при задержке оплаты включался счетчик, который каждый день добавлял к сумме долга 5% от его объема. В 2008 году вышло распоряжение КУГИ № 16-Р «Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда», где указывалось, что за сутки промедления надо начислять 0,15% от суммы задолженности. Кто-то перезаключил договоры по новой схеме, кто-то, как «Капри», нет — но и для них пени считали по 0,15%. В частности, именно этот коэффициент указан в претензии 2016 года.

Тактика «не будить лихо» дала сбой осенью 2018-го, когда «Капри» запросило у комитета имущественных отношений справку о расчетах за все время аренды. Справку чиновники дали, а попутно еще раз сами заглянули в договор. В ноябре прислали претензию, вроде бы рядовую: выявлена задолженность почти на 3 млн рублей, далее ссылка на договор, пресловутые 0,15% и вывод — пени составляют 1,8 млн. «Несмотря на то что в тексте претензии указаны все те же 0,15%, пени высчитаны исходя из 5% в день, – говорит гендиректор «Капри» Татьяна Ниеми. – Это получается 1825% в год!»

В «Капри» поперхнулись и виртуально произнесли зощенковское: «Папа, знаешь, кажется, мы ошиблись». В декабре попытались подстраховаться и отправили письмо в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»: так и так, в связи с согласованием проекта благоустройства фасада здания просим вас привести договор аренды в соответствие с типовой формой Ф-16р. Ответа не дождались, а там запахло оттепелью. Новое руководство комитета имущественных отношений заявило курс на взаимопонимание с бизнесом, а в марте 2019 года вышло очередное распоряжение КИО № 29-р, где даже 0,15% сокращались вдвое — до 0,075%. По словам руководства компании, его пригласили на совещание в комитете, где предложили оплатить текущую задолженность. После этого обещали пересчитать пени не по 5%, а по 0,15%.

«Капри» тело долга оплатило, говорит Татьяна Ниеми, но в отношении пеней ничего не изменилось. А в апреле «Имущество Санкт-Петербурга» подало иск в арбитражный суд, и были в том иске совсем другие числительные. Учреждение пытается взыскать с арендатора 634 тысячи рублей задолженности за январь – февраль 2019 года и, ни много ни мало, 37 млн рублей пеней за последние три года. Какие именно проценты выбрали для этой формулы, объяснять не приходится, город больше с арендатором не раскланивается: пытается расторгнуть договор от 1995 года и выселить его с Большого проспекта. Более того, на время рассмотрения чиновники хотели наложить арест на имущество «Капри» как раз на искомые 37,5 миллиона. Суд решил, что это как-то слишком, и отказал в обеспечительных мерах.

Все, что «Капри» пока смогло сделать, — предложить чиновникам мировое соглашение, его направили на имя главы КИО Валерия Калугина. В нем компания просит пересчитать неустойку в связи с тем, что сумма, «рассчитанная комитетом по ставке 5% за каждый день просрочки, явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства». Прилагается адекватный, по мнению арендатора, расчет на базе 0,075%. По нему выходит 975 тысяч. В помощь — статья 333 ГК РФ, посвященная уменьшению неустойки, с аналогичными формулировками: «Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении».

«Фонтанка» попробовала узнать у КИО, из чего исходит комитет, когда решает, чему следовать – букве договора или здравому смыслу. «При расчете размера задолженности комитет и ГКУ исходят исключительно из условий договора, – говорят в ведомстве. – У данной компании в договоре размер пени установлен – 5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Какие-либо дополнительные соглашения к договору, устанавливающие иные условия, компанией ранее не заключались. Избирательного или индивидуального подхода к контрагентам нет. Претензии направляются всем должникам в рамках претензионно-исковой работы и исходя из условий договоров». Согласно СПАРК, ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» на данный момент выступает истцом более чем по двум сотням дел на общую сумму порядка 322 млн рублей.

Информацию о том, что раньше город вполне устраивали 0,15%, в комитете не подтверждают, так как «до настоящего момента (до иска ГКУ) судебных споров между городом и компанией не было». Это не совсем так: в 2014 году тогда еще КУГИ уже обращался в арбитраж, дело закончилось мировым соглашением. Помимо самого долга, город в тот раз взыскал полмиллиона рублей неустойки — по словам Ниеми, как раз из расчета 0,15% в день.

При этом комитет не считает целесообразным говорить «об адекватности установленного в договоре с компанией размера пени», так как компания сама не позаботилась скорректировать условия аренды. «Кроме того, КИО в начале года был проведен ряд мероприятий, направленный на либерализацию условий типовых форм договоров в отношении городской недвижимости, в частности на сегодня в 2 раза снижены размеры пени по всем видам договоров, – сообщают в пресс-службе. – Таким образом, компания может заключить допсоглашение к договору и установить на будущий период уменьшенный размер пени».

Добавим, 17 июня Бюджетно-финансовый комитет Законодательного собрания одобрил проект закона об исполнении бюджета за 2018 год. В тексте говорится, что доходы от использования имущества в государственной собственности исполнены на 99,6%. При этом наибольшая недостача (554,3 млн. рублей) наблюдается по доходам в виде арендной либо иной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом.

Николай Кудин, «Фонтанка.ру»