Бизнес обяжут спросить соседей. Улица Рубинштейна показывает — ответят отказом

Желающим перевести жилое помещение в нежилой фонд теперь придется добиваться согласия большинства жильцов на общем собрании и отдельно — всех непосредственных соседей. Или, как предсказывают эксперты, идти привычным путем подделки протоколов.

Эксперты прогнозируют увеличение подделок протоколов собраний собственников помещения, уголовная ответственность, введенная больше трех лет назад, никого не остановит. Выход специалисты видят в кооперации бизнеса для выкупа домов и их приспособления под кафе, бизнес-центры и общественные пространства.

Поправки в Жилищный кодекс РФ, усложняющие перевод жилых помещений в нежилые, вступили в силу 9 июня. В соответствии с ними петербургский жилкомитет подготовил уже свой проект поправок в административный регламент, которые в настоящее время проходят антикоррупционную экспертизу и общественное обсуждение.

Если все пойдет по плану чиновников, то желающему превратить жилое помещение в коммерческое предстоит в пакете документов предоставить протокол общего собрания собственников, содержащий их согласие на изменение назначения помещения. «За» должны высказаться 2/3 собственников помещений в подъезде, а если он в здании всего один, соответственно, всего дома. Кроме того, предпринимателям придется также заручиться индивидуальным согласием всех непосредственных соседей, с которыми есть общие стены, пол или потолок.

Эксперты резюмируют, что нововведение серьезно осложнит процедуру, по крайней мере, в Петербурге, где на слуху множество историй о борьбе жильцов с ресторанами, кафе и магазинами. Самая громкая — улица Рубинштейна, о чем ранее подробно писала «Фонтанка». Правда, осложнения вполне могут быть компенсированы тем, что некрупный бизнес пойдет по проторенной дороге получения согласований нелегальным путем.

Руководитель департамента ЖКХ-Контроль РЦОК СПб НП «ЖКХ-Контроль» Алла Бредец рассказала «Фонтанке», что как житель Санкт-Петербурга поддерживает изменения в Жилищный кодекс. Она констатировала, что сегодня жильцы дома, где затевается новый бизнес, зачастую узнают о новом «соседе» постфактум, когда уже начаты работы по перепланировке. И возражать против ресторана или магазина в доме могут уже только в судах. Теперь, по мнению эксперта, жильцы и предприниматели несколько уравнялись в правах.

«Только уже сегодня перепланировки по большей части проходят с нарушением закона. Существует практика предоставления в жилищную инспекцию поддельного протокола общего собрания собственников. В полномочия органа исполнительной власти не входит проверка достоверности этого документа», – говорит Бредец. Не исключено, что такие случаи участятся — легальных способов обхода получения разрешения жильцов эксперт не видит.

Однако коммерсанты могут и договориться с будущими соседями, предложив им «профиты» взамен. Например, реставрацию парадной, установку отдельных мусорных баков, чтобы не пользоваться общедомовыми, другие вложения в улучшение и обновление общего имущества собственников дома, отчисление средств за размещение рекламных конструкций.

Выход для бизнеса эксперт видит в кооперации. Именно таким путем и, как показала практика, успешным, пошли предприниматели в Москве, в региональное законодательство которой аналогичные поправки приняли еще в 2015 году. Они полностью расселяют здание и приспосабливают его под коммерческое использование. К примеру, на первом этаже может располагаться общепит, выше — хостел, гостиница или офисные помещения. Кроме того, сами владельцы бизнеса могут селиться в этом же здании.

«Для некоторых зданий, улиц это будет не то что спасение, а хороший экономически выгодный шаг, – соглашается гендиректор СРО НП ПЖК «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков. – У нас есть 217 федеральный закон от 2014 года о наемных домах. Согласно ему, инвестор, собственник, а также государственно-частное партнерство могут предпринимать шаги по расселению и ремонту многоквартирных домов, а также приспособлению их под другие цели. Если бы собственники квартир получили адекватное предложение от бизнеса о выкупе, они бы с удовольствием с ними распрощались. Но это решается в диалоге и честном предложении».

Правила, которые есть, санитарные и строительные нормы игнорируются бизнесом напрочь, считает президент Санкт-Петербургской ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова. По ее подсчетам, 95% общепита в жилых домах можно смело закрывать, потому что там «море нарушений».

«Жилой дом, прежде всего, предназначен для проживания граждан. Бизнес уже вторичен. Там же, где изначально встроенные помещения по проекту строились как нежилые, закладываются определенные нормы по высотности, шумоизоляции, вентиляции, канализации», – говорит эксперт.

По словам Борисовой, подделка протоколов собрания собственников распространенная ситуация, и с введением поправок практика станет еще более распространенной. «У нас защиты от подделки практически не существует, и это одна из проблем Жилищного кодекса. И я думаю, что мы будем инициировать поправки в законодательство, потому что это приобрело масштаб. Протокол можно оспорить только в суде, а суд это полгода в лучшем случае, а обычно — полтора-два года», – поясняет она.

Проблемы в получении, вернее, подделке подписей непосредственных соседей эксперт не видит. «В тех случаях, где можно подкупить, думаю, будут подкупать, обещать какие-то золотые горы. Такой момент: я всегда в отношении согласия собственников смежных квартир была против, потому что в законе о хостелах, к примеру, в какой-то момент пытались внести поправки о обязательстве получить согласие жителей смежных квартир. Я считаю, что это неправильно, потому что тот, в чью пользу дается согласие, будет пользоваться, в том числе, имуществом всего дома, а страдать будут жители всего дома».

Эксперты также отмечают, что после заселения общепита или магазина жилье в доме теряет в стоимости, соответственно, владельцы терпят убытки.

Из возможных профитов, которые смогут компенсировать жильцам неудобства, эксперт называет установление более высоких, по сравнению с квартирами, тарифов. Она напоминает, что в январе 2018 года Конституционный суд постановил, что ТСЖ имеют право устанавливать различные тарифы на содержание общего имущества в зависимости от назначения помещения. К слову, управляющие компании таким правом не обладают.

«Бизнес должен платить за то, что он зарабатывает деньги, используя, в том числе, общее имущество. Не могут быть одинаковые тарифы для тех, кто просто проживает и тех, кто использует это в коммерческих целях», – соглашается спикер, добавляя, что за счет дополнительных средств в доме, например, может быть проведен долгожданный ремонт.

При этом Борисова напоминает, что основная масса помещений, которая могла быть использована под коммерцию, давно уже переведена в нежилой фонд. Для защиты от будущих фальсификаций необходимо ужесточать законодательство. Три года назад поправками в Жилищный кодекс подделка протоколов стала уголовно-наказуемым преступлением, но за это время по всей стране были возбуждены единицы подобных дел.

Владислав Воронков обратил внимание на тот факт, что в Петербурге, в отличие от ряда других российских регионов, нет практики проверки подлинности протоколов, хотя жилищные инспекции наделены такими полномочиями на федеральном уровне — постановлением правительства РФ №493.

«В полномочиях органов государственного жилищного надзора есть такой пункт, как привлечение экспертных организаций и проведение экспертиз. Это подтверждается практикой, которая сложилась и стала особенно популярна в последнее время во многих регионах РФ. Именно госжилинспекция привлекает себе экспертов для оценки правильности оформления протоколов решений собраний», – говорит глава СРО.

Однако в Санкт-Петербурге профильные органы не спешат перенимать опыт коллег. Эксперт приводит распространенное мнение о нежелании брать ответственность, если условия позволяют, так как право проверять протоколы не является обязанностью ГЖИ. Для того, чтобы сдвинуть ситуацию с места, госоргану необходимо пересмотреть внутренний регламент.

«Сейчас все деньги, приходящие в инспекцию, идут на увеличение штатной численности и оплату работы сотрудников. В других регионах регламент предусматривает перепоручение части надзорных функций организациям, которые они привлекают», – рассказывает Воронков. Кроме того, у ГЖИ должна появиться соответствующая статья расходов, а это значит, что на них необходимо «забронировать» средства в бюджете.

Ирина Корбат,

«Фонтанка.ру»