Построил треть? Работай по старинке.

Глава Минстроя и ЖКХ Владимир Якушев заявил на инвестфоруме в Сочи, что застройщикам могут разрешить не пользоваться эскроу-счетами в случаях, если объект уже построен на 30% и в нем распродано по ДДУ не менее 10% квартир. Позднее эта же мысль прозвучала в Госдуме.

Участники строительного рынка пытаются добиться более плавного перехода на работу с эскроу-счетами и максимально сгладить его последствия для отрасли: сжатие рынка, уход небольших игроков и коллапс строительства в регионах, а также рост собственных затрат из-за необходимости брать кредитные деньги вместо долевых. Кроме того, жесткий банковский контроль ограничит строителей в движении средств на другие проекты. По их мнению, эти предложения властей можно было бы рассматривать как встречные шаги. Однако это пока лишь идеи министерства без гарантии утверждения. Петербургские застройщики рассказали «Фонтанке», что они думают о новой инициативе.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов напомнил, что в первоначальной методике оценки представили порядка 15 показателей, по которым предлагалось рассчитывать так называемую «надежность застройщика», необходимую для упрощения работы – достройки без эскроу. В итоге пришли к двум достаточно понятным и измеримым критериям – готовности и проценту проданных квартир, с понижающими коэффициентами.

«Рассматривали, например, критерий наличия свободных банковских средств на счету застройщика, но отказались от него, поскольку возможно искусственно «накачать» счет и предоставить формальную справку на текущий день – хоть о 20 миллиардах, причем на самом деле готовность объекта будет нулевая, – пояснил Белоусов. – Безусловно, предложение властей – компромисс, ведь переход на эскроу-счета и проектное финансирование для застройщиков достаточно сложен, в связи с чем строители многократно обращались в Минстрой РФ с просьбой о предоставлении им переходного периода. На сегодняшний день мы видим не что иное, как попытку установить такой переходный период, в течение которого застройщик сможет накопить силы и финансы для работы через эскроу-счета».

В то же время, по словам генерального директора объединения, высчитать 30% готовности дома возможно по сметной проектной документации. И здесь вероятность махинаций минимальна.

«Строители хотели бы получить со стороны органов госвласти еще ряд послаблений, – продолжил Белоусов. – С учетом трудностей в работе из-за введения новых норм № 214-ФЗ необходимо снизить нагрузку на застройщиков при строительстве соцобъектов. Хотелось бы, чтобы государство выполняло свои функции по созданию социальной инфраструктуры. Сегодня при продаже проектов в рамках КОТ доля «социалки» в цене квадратного метра достигает в среднем от 4 до 8 тысяч рублей – застройщик вынужден закладывать в цену жилья свои затраты».

«Строительный бизнес должен иметь возможность просчитать экономику проекта уже при покупке земельного участка, – говорит заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров. – При этом девелопер учитывает все предстоящие затраты исходя из существующих правил. Если они меняются, меняется и экономика. Тут же возникают проблемы с финансированием, как следствие, в некоторых случаях появляются долгострои и обманутые дольщики. Поэтому инициатива хоть как-то дать достроить дома по ранее озвученным правилам – это хорошо. Но определить критерии для отбора достойных и не совсем достойных – это работа сложная. К сожалению, не все застройщики впишутся в эти параметры. И здесь можно ожидать серьезной проблемы – как быть с теми застройщиками, кто не сможет соответствовать? Удастся ли им привлечь проектное финансирование для завершения дома? Я бы поставил жирный вопрос. Если нет, вот вам и «искусственно созданные» обманутые дольщики».

В целом эксперт назвал отрадным факт, что Минстрой услышал застройщиков – объявленные параметры устраивают большинство, осталось их только узаконить. По его мнению, строительную отрасль поддержало бы также поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

Пока нет четкого понимания, какие именно объекты будут попадать под работу с эскроу-счетами, а какие нет, как будут считаться 30% готовности для застройщиков. В том числе нет понятных условий работы с девелоперами со стороны банков, считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

«Эти критерии являются не только показателем степени надежности, – говорит она. – Фактически они разрешают девелоперам достроить существующие проекты по старым правилам, но при этом перевести на новые все неактивные проекты, запущенные с опережением в преддверии вступления в силу новой редакции закона. По мнению Минстроя, 30% готовности – это как раз тот самый критерий, позволяющий отделить реально строящиеся проекты от существующих только на бумаге. Что касается надежности застройщика, то она должна определяться, как и в любом другом бизнесе, с учетом репутации, опыта, финансовых показателей, кредитной нагрузки, кредитных рейтингов и т. д. Разработанные Минстроем критерии носят достаточно разумный характер и позволят девелоперам адаптироваться к работе по новым правилам, но нужно учитывать, что значительное число проектов в регионах по-прежнему находятся в зоне риска, так как проектное финансирование смогут привлечь далеко не все».

«Мы уже оценили завершенность наших объектов, находящихся в стадии реализации. Получилось, что пять полученных разрешений на строительство попадает под эскроу-счета, – говорит заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов.

Он пояснил «Фонтанке», что расчет степени строительной готовности объектов производился на основе проекта методики Минстроя РФ. Согласно этому документу степень завершенности объекта определяется как среднее арифметическое между коэффициентом готовности конструктивных элементов объекта и коэффициентом готовности по фактически понесенным затратам. Для первого коэффициента выделяется восемь групп конструктивных элементов (нулевой цикл, надземная часть, ограждающие конструкции, внутренние инженерные системы и оборудование, отделочные работы, магистральные сети, внутренние перегородки и стены, прочие работы), считается их удельный вес в общем объеме и доля построенной части. Для второго коэффициента выделяется семь статей затрат (проектные работы, СМР и ПОС, наружные сети в красных линиях, подключение и строительство магистральных сетей, затраты на покупку участка, содержание строительной площади, затраты на функции технического заказчика). Этот коэффициент считают с учетом данных в проектной декларации объекта.

В целом, по словам Кириллова, инициатива Минстроя использовать проценты – 30% строительной готовности и 10% продаж объекта – выглядит вполне адекватной. Именно такие коэффициенты застройщики проговаривали на круглых столах Минстроя и ЦБ.

«Вместо разработки механизма внедрения закона одновременно с его приятием поправки появляются и обсуждают спустя такой долгий срок, – выразил мнение управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев. – Критерии надежности родились не просто так, причин их введения две: желание властей смягчить обвал рынка и активность строительного лобби. Это нормально, лобби существуют в любой стране. Но, к сожалению, здравого смысла, который должен быть первой причиной, тут нет. Никакого отношения к надежности застройщика данные параметры не имеют. Строит ведь подрядчик: если ему платить, он будет строить, если не платить – не будет. Количество продаж ничего не показывает, можно нарисовать любой процент долевого участия. Никто ведь не говорит, что покупать должны были разные лица – я продам 300 квартир условно своей бабушке. Есть также неформальное понимание, что каркас здания – это 60% готовности, так как строится быстрее и проще остальных частей.

Единственным критерием надежности застройщика считается наличие на его счетах денег, достаточных для возведения здания, точка. Все остальное – это простор для манипуляций показателями. Но хорошо, что ввели хотя бы их».

«Думаю, такой критерий надежности как 30% готовности выбран из-за того, что важные подготовительные и строительные работы уже завершены – разработка котлована, забивка свай, устройство фундаментной плиты, возведение каркаса и прочее. Застройщик уже вложил достаточно собственных средств, – рассказал начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин. – Но, как показывает практика, большинство домов ставится долгостроями и недостроями как раз на конечном этапе, когда построена коробка, установлены окна и прочее. Почему это происходит? Застройщик не договорился с монополистами о подключении коммуникаций. Либо думал, что, к примеру, канализацию за него построит государство, а оказалось, что надо строить самому, а оборотных средств уже нет. Либо изначально была неверно просчитана экономика проекта – много квартир было продано на старте продаж ниже себестоимости, и к окончанию строительства опять же не хватило денег. При определении надежности я бы руководствовался послужным списком застройщика и давал бы преференции тем компаниям, кто не срывал сроков сдачи предыдущих домов».

«Я не вижу здесь послабления – это только необходимая конкретизация общих юридических фраз законодателя. Самое неблагодарное, это «менять коней на переправе», – считает Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент». – И то, что Минстрой пытается при резких поворотах законодательства смягчить углы, дать возможность тем застройщикам, которые не только начали уже процесс с определенными финансовыми ожиданиями, но и достаточно далеко продвинулись, закончить начатые проекты по запланированным сценариям – это, конечно, гуманно. Вот защитят ли меры, предусмотренные 478-ФЗ, рынок, отрасль, населения – это вопрос очень спорный. Но то, что начатые при прежних условиях объекты дадут завершить, безусловно, хорошо – меньше будет трагедий».

Анна Романова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру