Ближе к воде. Отъезд «Лукойла» и «Измерона» соберет девелоперов в одной из последних промзон в центре Петербурга

Недавно закрытая сделка по продаже особняка "Лукойла" на Синопской набережной дала повод девелоперам пристально взглянуть на одну из последних депрессивных промзон в историческом центре. Кажется, осталось дождаться лишь скорого переезда завода "Измерон", и можно рисовать картинки современного жилья и офисов.

В начале этого года на Синопской набережной был продан особняк XIX века постройки. Покупателем стал паевой инвестиционный фонд под управлением ООО "УК "Фондовый дом", а продавцом – ООО "Лукойл-Северо-Западнефтепродукт". Начиная с 2007 года в доме размещалось представительство нефтяной компании, но после ее переезда на Аптекарскую набережную в 2014 году актив вышел на свободный рынок. Тогда цена объекта вместе с землей составила, по экспертным оценкам, около 350 млн рублей.

Владелица "Фондового дома" Екатерина Гусева в беседе с корреспондентом "Фонтанки" не стала комментировать детали сделки. Не объяснила она, и откуда у нее деньги на особняк, и что она там намерена теперь сделать. Новая владелица зданий "Лукойла" известна по небольшим проектам в недвижимости, но ничего масштаба нынешней сделки до сих пор широкой публике известно не было. ООО "УК "Фондовый дом" был учрежден лишь весной 2018 года с уставным капиталом в 20 млн рублей. Такая конструкция, как паевой фонд, позволяет спрятать любого покупателя крупных активов, который не желает афишировать себя.

Наследие "Лукойла"

В контур сделки вошли два пяти- и четырехэтажных исторических здания (2,4 и 1,5 тыс. кв. м), а также земля под ними – 0,24 га. Кадастровая стоимость земли – 106 млн рублей. "Фонтанка" заметила, что раньше здания выставлялись в публичных объявлениях о продаже по цене в 105 тыс. рублей за кв. м.

Эксперт по коммерческой недвижимости Екатерина Лапина, которая работала со многими объектами на Синопской набережной, оценила сделку всего в 300 млн рублей. Теперь, полагает она, там, скорее всего, может появиться гостиница (в том числе апарт-отель), ориентированная на иностранных туристов. Однако для этого еще придется вложиться. Чтобы в здании ничего не напоминало о недавнем расположении здесь офиса нефтяной компании, понадобится как минимум 30 тыс. рублей на кв. м, то есть примерно 120 млн рублей.

У купленных объектов постройки конца XIX века – охранный статус, но у них уже надстроены мансарды. С советских времен в зданиях на Синопской, 74, располагалось представительство Мурманского морского пароходства, которое в 2000-е гг. тесно сотрудничало с "Лукойлом", а в 2007 году уступило ему свой петербургский офис.

Недвижимость "Лукойла" в нашем городе вышла на свободный рынок вскоре после достройки в 2014 году главного представительства компании на Аптекарской набережной. До этого все петербургские структуры компании так или иначе располагались на набережных. К примеру, самый первый "лукойловский" офис на Пироговской набережной теперь используется как штаб-квартира агропромышленной фирмы "Лосево", подконтрольной сыну экс-главы петербургского "Лукойла" Али Беглова. А при Валентине Матвиенко "Лукойл" пытался приспособить под местное представительство особняк барона Штиглица на Английской набережной, но проект не пошел, и от него пришлось отказаться.

Место возможностей

Что же касается Синопской набережной, то активность инвесторов там вполне понятна. Эксперты указывают, что в ближайшее время ее окрестности может ждать серьезное развитие. Исторически, еще начиная с дореволюционных времен, здесь находились крупные предприятия: прядильно-ниточный комбинат, кожгалантерейная фабрика, мукомольная мельница, электростанция и Казенный пробочный завод (сейчас на его месте завод "Измерон").

Первый толчок к развитию в новое время промзона получила после того, как структуры уже бывшего петербургского миллиардера Дмитрия Михальченко приобрели прядильно-ниточный комбинат и «Измерон» и в 2009 году открыли Единый центр документов, а затем множество других связанных с государственными сервисами точек притяжения горожан и гостей Петербурга. Еще один объект, который с недавнего времени, безусловно, повысил престиж этого участка города, – "Невская ратуша", куда в прошлом году начали перебираться городские чиновники со всего города.

В целом девелоперы считают эту территорию перспективной точкой развития города. "В Центральном районе это практически последний крупный участок, кроме земли Водоканала, который имеет потенциал и может развиваться, поскольку все остальное – это охраняемая историческая застройка", – считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Однако у этой территории есть свои ограничения – действующие предприятия и ТЭЦ, которую перенести либо совсем невозможно, либо это крайне дорого, долго и не факт, что получится хорошо.

Промышленный переезд

Территория между Синопской набережной и Новгородской улицей вскоре получит еще один шанс изменить свой "промышленный" облик. Как стало известно "Фонтанке", оттуда готовится переехать завод "Измерон". Эту информацию подтвердил генеральный директор предприятия Павел Альтов. "Постоянное технологическое развитие, устойчивый рост объемов сотрудничества с крупнейшими нефтегазодобывающими и сервисными компаниями, расширение географии поставок требуют строительства нового инновационного производства", – комментируют причины переезда на предприятии. При этом на "Измероне" отказываются называть точные сроки и место переезда, говоря о том, что хоть проект и "находится в продвинутой стадии реализации, но все еще нуждается в согласовании с профильными органами".

В отличие от многих соседних промышленных площадок, территория "Измерона" уже переведена в статус общественно-деловой застройки, что резко увеличивает ее привлекательность для девелоперов.

"Это позволяет после переезда предприятия построить на его месте бизнес-центр или даже фактически жилую недвижимость", – рассказывает директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов.

Сейчас земля находится в собственности ООО «Измерон-Недвижимость". Ее кадастровая стоимость – 708 млн рублей, а площадь – 27 тыс. кв. м, то есть более 26 тыс. рублей за кв. м.

Это актив группы "Форум", которая после ареста Дмитрия Михальченко перешла под контроль семей Николая Негодова и Евгения Мурова.

Для сравнения: кадастровая цена соседних участков впятеро меньше, и, как говорят эксперты, это примерно соответствует рыночным ценам на участки разного назначения. Ведь, как известно, перевод земли из одной категории в другую очень затруднен, а и.о. губернатора Александр Беглов не так давно и вовсе говорил о моратории на перевод промышленных земель под коммерческую и жилую недвижимость. А такая уже появляется: введен в эксплуатацию жилой дом "Монополист" на Кирочной улице, 70, где раньше располагался детский сад того самого прядильно-ниточного комбината.

Другие владельцы

Сам "Форум" уже продавал "куски" земли в этом районе. В 2015 году один из них приобрело ООО "Северная Ривьера", теперь уже эта компания ищет покупателя земли площадью 2,5 тыс. кв. м. Просят 150 млн рублей, что на 50 млн выше кадастровой стоимости. Любопытно, что на этом по виду исключительно промышленном участке разрешено строительство коммерческих нежилых объектов. Как рассказал владелец "Северной Ривьеры" Сергей Пушкарев, перевод земли якобы инициировал сам город, и случилось это еще до того, как он купил объект у "Форума" в 2015 году.

Сейчас в промзоне между Новгородской улицей и Синопской набережной небольшими участками владеют малоизвестные компании с "заводскими" названиями – например, ООО "Металлист". Сейчас на территории площадью 9,7 тыс. кв. м (один из крупнейших подобных участков там) ничего не происходит, рассказал представитель фирмы. По его словам, владелец "Металлиста" ждет подходящий момент, чтобы построить на этом месте бизнес-центр или аппарт. В компании рассчитывают, что их участок изменит свой облик уже через пять лет.

Другая небольшая компания в этой локации, "Дом моделей кожгалантерейных изделий", напротив – ведет активную деятельность. На предприятии рассказали, что у них – свое собственное производство с 140-летней историей, берущей начало еще от кожгалантерейного производства Бебеля. Так что свою "промышленную" землю компания использует по назначению. При этом за последние пять лет она всегда работала в прибыль, правда в 2017 году она составила всего 118 тыс. рублей.

Возможно, все они смогут в ближайшее время найти другое применение своим участкам, но есть загвоздка – у всех назначение земли для промышленных объектов, что резко снижает их инвестиционную привлекательность. Однако, если будет принято принципиальное решение о развитии этого района, такие вопросы могут быть решены в комплексе.

Новостей ждут и владельцы аналогичных "лукойловским" особняков на Синопской, 68-70. Сайт, который продает этот комплекс, зарегистрирован еще в 2014 году. Соседнее здание, на Синопской, 66, обзавелось интернет-витриной чуть позже, в 2016 году. Они в куда лучшем состоянии, чем бывший офис "Лукойла", и цена за 1 кв. м там в 1,5 – 2 раза выше. Оба они принадлежат ООО "Н.Э.Ф. – СПб", которое в середине 2000-х гг. становилось объектом инвестиций владельца сети гипермаркетов "О`Кей" АО "Доринда". Теперь владельцы компании спрятались за офшором, но управляет фирмой Илья Ильин, хорошо знакомый девелоперскому сообществу по работе в компаниях Бориса Волчека, одного из основателей «О`Кея".

Татьяна Жданова, «Фонтанка.ру»