Передумали. Сколько теряет бизнес, когда у властей меняется настроение

Инвесторы в Петербурге хотят большей прозрачности отношений с чиновниками и сохранения договоренностей при смене городской власти. «Фонтанка» поинтересовалась у бизнеса, сколько они успели потерять на проектах, не реализованных из-за бюрократических проволочек или уступок градозащитникам. Даже при первом приближении счет идет на миллиарды рублей. Но о своих убытках рассказывают далеко не все - это может навредить дальнейшим проектам.

Об инвестиционном климате в Петербурге бизнесмены говорят либо плохо, либо ничего. Отмалчиваться, предположил представитель одной из крупных компаний, предпочитают те, кто еще не вступил в открытую конфронтацию с властями и не оставляет попыток договориться либо опасается, что критика отразится на других проектах.

Идти на попятную чиновникам приходится часто. Даже если проект очевидно нужен городу, а инвестор готов вкладывать серьезные деньги, нет гарантий. Одной из самых громких историй стал в начале эпохи Полтавченко так и не реализованный проект Орловского тоннеля.

В 2010 году Смольный и «Невская концессионная компания» заключили соглашение о строительстве под Невой тоннеля, который соединил бы Свердловскую и Смольную набережные. Вложиться участники договорились на равных. С приходом к власти Георгия Полтавченко реализацию проекта заморозили на неопределенный срок. «Под ключ» тоннель оценивался в 130 млрд рублей. За отказ от этих планов в качестве отступных бюджету пришлось раскошелиться более чем на миллиард рублей.

Миллиард был заплачен, но потрачено было больше, рассказал «Фонтанке» бывший руководитель концессионера Шавкат Кары-Ниязов. Поэтому «ННК» обратилась в Парижскую арбитражную палату. Она постановила, что город должен перечислить инвестору еще 330 млн рублей. Однако Смольному не выполнять решение третейского суда позволил Верховный суд. «У нас есть решение международного суда, которое не исполняется и не признается властями», – резюмировал Кары-Ниязов.

По его словам, инвестиционного климата в городе просто нет. Для улучшения ситуации бизнесмен посоветовал властям проявлять ответственность при принятии решений. «С Орловским тоннелем было так: сначала говорили, что нужен, потом пришла новая власть и говорит: не нужен. И что теперь, кто будет расходы возмещать? Любая новая власть очень легко относится к тем обязательствам и к тем отношениям, которые возникли при прошлой. И очень легко отказывается от тех решений, которые были приняты. А ведь бизнесмены, основываясь на этих решениях, что-то пытались сделать, что-то построить, вложить деньги», – констатирует Шавкат Кары-Ниязов.

Уже новые власти продолжают традицию предшественников. Накануне стало известно, что на участке земли в устье реки Смоленка все же будет парк. Это радостное для местных жителей событие может перечеркнуть планы сразу по двум проектам — строительству театра песни Аллы Пугачевой и отеля «Корабли». Инвестор последнего проекта — компания «Плаза Лотос Групп» – от комментариев воздержалась по понятным причинам, ей, скорее всего, еще предстоит договариваться с городом о предоставлении альтернативного участка. Для ПЛГ это уже второй удар: землю на Смоленке она получила в качестве компенсации за отказ от превращения Конюшенного ведомства в элитное жилье. О том, сколько компания успела вложить в этот нереализованный проект, застройщик также предпочел не распространяться. Но в 2016 году оценивал свои потери в 1,2 млрд рублей.

Рядом с инвест-отелем на Васильевском острове мог появиться театр песни Аллы Пугачевой. За время разговора с корреспондентом «Фонтанки» автор проекта продюсер Евгений Финкельштейн слово «абсурд» повторил трижды.

«Мы занимались этим проектом около восьми лет, вложили 150 млн рублей», – рассказал инвестор, а общие потери от «нерасторопности предыдущей власти» бизнесмен оценивает более чем в миллиард рублей.

Строительство театра застопорилось, когда в суд обратился депутат Алексей Ковалев. В 2014 году парламентарию удалось оспорить выданные Смольным разрешительные документы. Чиновники сдали инвестору в аренду участок, по которому, согласно градплану, должно было пройти продолжение Морской набережной. ООО «Театр песни» предложило новый вариант — изменить объемно-планировочное решение, построить не одно, а два здания, соединенные переходом, а дорогу пустить между ними.

Новое согласование чиновники так и не выдали, не помог даже суд. В 2017 году Смольный и «Театр песни» заключили мировое соглашение. По нему инвестору отводилось три месяца на отправку в комитет по инвестициям всех необходимых документов, но утвердить их Смольный отказался, сославшись на то, что на территории будущей стройки должен пройти коллектор. Но, как выяснилось, он был построен еще несколько лет назад в другом месте. Накладка вышла из-за того, что чиновники воспользовались устаревшим проектом тринадцатилетней давности. Позднее в комитет по инвестициям попали актуальные документы, но Смольный все равно не одобрил новую документацию.

Осенью компания снова обратилась в суд — чтобы приостановить исполнение распоряжения правительства об отказе в предоставлении земли. Кроме того, «Театр песни» предпринял неудачную попытку добиться в арбитраже обеспечительных мер — запрета на изменение функциональной зоны Д (деловой застройки) на время рассмотрения иска. Повод для опасений был – комиссия по Генплану в сентябре рекомендовала Заксобранию присвоить участку рекреационный статус, где капитальное строительство запрещено в принципе.

«Президент говорит, что нужно бизнесу помогать, а потом вице-губернатор, который сейчас под следствием сидит (Марат Оганесян. — Прим. ред.), и губернатор могут сослаться на то, что я что-то говорил журналистам по поводу работы городских властей, и не дать зеленый свет проекту. У нас нет уважения к бизнесу, потому что люди привыкли осваивать бюджетные деньги, а не привлекать инвесторов. Замороженных проектов огромное количество, потому что от власти ничего было не добиться. Я надеюсь, что с приходом нового губернатора ситуация изменится», – сказал Евгений Финкельштейн.

Новые проекты до сих пор не появились на участке в 200 га компании «Теорема» в Петродворцовом районе. Он в свое время попал в перечень территории комплексного устойчивого развития (КУРТ). По словам главы компании Игоря Водопьянова, за год он так и не смог разобраться, как воплощать проекты в рамках КУРТ, но успел потерять около $ 1 млн. Примерно во столько же бизнесмен оценивает свои потери на соседнем участке, где «Теорема» строит квартал «Новый Петергоф».

«Мне один из чиновников Смольного напрямую сказал, что территорию включают в КУРТ для того, чтобы невозможно было ничего построить, – говорит бизнесмен. – Потому что дальше подразумевается, что застройщик и государство договариваются, какие обязанности на себя берет каждая из сторон. Но какой госорган будет заключать это соглашение — никто не знает, как и то, что в нем должно быть. Потому что если на застройщика лягут пожарное депо, полиция, подстанция скорой помощи, поликлиника, дом культуры и два стадиона, то моя дальнейшая работа не имеет никакого смысла».

Более 400 млн рублей успела потерять на участке на Сытнинской улице, который градозащитники окрестили «кладбище первых строителей Петербурга», компания «УНИСТО Петросталь». Она неудачно, хотя и совершенно честно, приобрела его у города в 2012 году.

Два года спустя, снеся аварийное здание и начав обязательные археологические работы, собственник обнаружил две с половиной сотни могил, датированных началом XVIII века. Строить на местах захоронений запрещает федеральное законодательство. Кроме того, после его обнаружения Заксобрание в 2015 году сменило назначение территории в Генплане с зоны общественно-деловой застройки на рекреационную, где капитальное строительство запрещено.

С тех пор хозяин земли почти поселился в судах. Пока что «Унисто» удалось лишь оспорить включение участка с перечень зон зеленых насаждений, так как закон прямо говорит о том, что частная территория не подлежит включению в ЗНОП.

Добиться от города компенсации в виде денег или альтернативного участка у компании не получилось. Представитель «Унисто» рассказал, что компания по-прежнему ждет от Смольного предложения, чтобы обсудить, а затем и решить возникшую ситуацию.

«Однако никаких шагов навстречу правительство Северной столицы так и не сделало, несмотря на наши неоднократные обращения, – подчеркивают в компании. – На наш взгляд, ситуация, при которой правительство города продает земельный участок инвестору, меняя в последующем назначение надела, делает невозможным любой вид строительства – это неконструктивный диалог с инвесторами. Мы считаем, что такой вид взаимодействия отрицательно влияет на инвестиционную привлекательность города».

Еще одна горячая точка – «Планетоград», проект жилого комплекса Setl Group в районе Пулковской обсерватории. В этой ситуации Смольный, наоборот, пока выступает на стороне девелопера. Зато претензии к стройке в защитной зоне Пулковской обсерватории предъявили градозащитники, и продажи квартир к ЖК пришлось приостанавливать.

«Если говорить о финансовой стороне вопроса, безусловно, мы понесли убытки. Конкретную сумму озвучивать не хотелось бы, но в любом случае это было неприятно. Хотя и не критично, поскольку это далеко не единственный наш проект. Гораздо более существенные убытки, я считаю, мы понесли в нематериальной сфере. А именно в части неудовлетворенных интересов наших дольщиков», – прокомментировали ситуацию в компании.

Из 540 дольщиков ждать квартир в ЖК остались около 50 человек. С остальными застройщик решал вопросы в индивидуальном порядке — предлагал другой ЖК или возвращал деньги.

Также предпочли умолчать об убытках бывшие собственники участка на месте снесенного кинотеатра «Зенит» в Московском районе, на улице Гастелло, 7. ЛК «Ликострой», связанная с ГК «Конрад» Вагифа Мамишева, так и не смогла возвести на этом месте офисно-гостиничный комплекс. Строительство оспорили градозащитники, которые обратили внимание суда, что высотка должна была появиться в охранной зоне Чесменского дворца. В конце концов участок сменил собственника. Setl Group планирует ко второму кварталу 2022 года построить там элитный жилой дом. Девелоперу также пришлось побороться в суде: в прошлом году разрешение на строительство оспорили активисты, но компания отстояла право на реализацию проекта.

Уже достроен Лахта Центр, а до сих пор неизвестна судьба купленного «Газпромом» участка на Охте, оставшегося без проекта после протестов, митингов и итогового решения Валентины Матвиенко о переносе. Что делать с археологическими находками, каков их статус и ценность, что именно там можно строить, уже почти десять лет не могут решить на уровне министерств и ведомств. В участок «Газпромом» вложены даже не сотни миллионов, а миллиарды.

Новым обитателям Смольного придется еще не раз принимать решения, выполнять ли обязательства своих предшественников или открещиваться от них из-за возможных репутационных рисков, тем более что в случае отмены они не слишком многим рискуют. Самые надежные и полученные по закону согласования и разрешения не могут защитить предпринимателей. С чиновников, как бывших, так и еще действующих, выдававших разрешения, документацию, продававших бизнесу участки, на которых в итоге ничего нельзя построить, спросить потерянные миллионы все равно невозможно.

Ирина Корбат,

«Фонтанка.ру»