Верховный суд выкосил «зелень» с Сытнинской. Но соорудить отель на «кладбище первых строителей» мешает Генплан

Верховный суд поддержал собственника участка на Сытнинской улице, 11, известного по находке захоронений XVIII века. Но возвести на этом месте апарт-отель с бизнес-центром компания «УНИСТО Петросталь Проект-Сытнинская» не сможет, пока в Генплане не отменят рекреационный статус территории.

Первого ноября Верховный суд оставил в силе решение Горсуда Петербурга, который признал недействующими положения закона о зеленых насаждениях общего пользования, касающиеся участка на Сытнинской улице, 9-11, в Петроградском районе. Его за 150 млн рублей на торгах в 2012 году вместе с постройками по адресу: Сытнинская, 5-7, и Кронверкская улица, 4Д, купил«УНИСТО Петросталь». Продажа сопровождалась темной историей с участием сотрудника ФСО, но все равно называлась одной из самых выгодных сделок для городского бюджета в 2009 году.

Здания находились в аварийном состоянии, поэтому собственник имел право демонтировать их с условием восстановления исторического облика лицевых фасадов. Компания планировала возвести на этом месте многофункциональный комплекс с гостиницей, торговыми площадками и жильем.

В 2014 году по заказу собственника археологи приступили к обязательным раскопкам. И тут инвестора ждал сюрприз. По соседству с участком «УНИСТО» располагалась деревянная лютеранская церковь, в блокаду разобранная ленинградцами на дрова, удалось обнаружить ее фундамент, и в 2014 году Смольный издал распоряжение, наделившее остатки церкви статусом выявленного объекта культурного наследия.

Но общественность взбудоражила другая находка, обнаруженная в границах участка «Петростали». Археологи из Института истории материальной культуры РАН раскопали три коллективных захоронения, два одиночных и одно парное – в общей сложности могилы 253 человек, которые датировали началом XVIII века. Кроме того, специалисты нашли монеты, нательные кресты и предметы быта петровских времен. Людей хоронили одновременно, рассказывал сотрудник Музея антропологии и этнографии им. Петра Великого РАН Иван Широбоков, который и назвал их «первыми строителями Петербурга».

До этого в Генплане участок на Сытнинской имел функциональное назначение как зона общественно-деловой застройки. Однако в 2015 году, после обнаружения «кладбища первых строителей», Заксобрание приняло поправки в Генплан, согласно которым участок превратился в сквер – рекреационную зону Р2. Это перечеркнуло планы собственника застроить участок.

В том же году парламент принял поправки в закон о зеленых насаждениях общего пользования, внеся территорию в состав ЗНОП.

С тех пор «УНИСТО Петросталь» пытается через суды добиться права на застройку участка или получение компенсации. В 2017 году компании не удалось взыскать со Смольного 254 млн рублей убытков. Единственную победу в баталиях с властями города владелец Сытнинской, 11, одержал, потребовав признать недействующими положения закона о ЗНОП. Истец сослался на то, что получил право собственности на участок раньше, чем территория – «зеленый» статус, что прямо противоречит правовой норме. Ответчик в лице парламента и губернатора подал апелляционную жалобу, которую Верховный суд удовлетворить отказался и оставил в силе решение первой инстанции.

«Суд по этому требованию компания уже выиграла ранее в Петербурге, сегодня Верховный суд подтвердил решение. Количество судов и ресурс, который на них приходится тратить, конечно, не радуют – это далеко не то, чем компания планировала заниматься, покупая участок. Мы надеемся, что нам удастся отстоять свою позицию и создать прецедент, который впоследствии поможет другим городским инвесторам, оказавшимся в подобной ситуации», – прокомментировали решение ВС в пресс-службе «УНИСТО Петросталь».

Однако, даже оспорив ЗНОП, компания ничего не сможет построить на своем участке, если ей не удастся оспорить статус рекреации, закрепленный в Генеральном плане, уверены эксперты.

Депутат Законодательного собрания Борис Вишневский рассказал «Фонтанке», что победа над законом о ЗНОП вряд ли повысит шансы «УНИСТО Петросталь» оспорить Генплан.

«Судебное решение в части закона о ЗНОП связано с прямым запретом на включение в него участков, находящихся в собственности или в аренде. И судебная практика такова, что это обстоятельство, как правило, оказывается достаточным, чтобы отменить то или иное решение. Но что касается Генплана, ситуация совершенно другая», – говорит парламентарий.

Этот закон определяет перспективное развитие территорий – какие земли предназначены для жилой или деловой застройки и так далее. «И здесь нет никакого запрета, связанного с имущественным статусом участков. Если говорить проще, то функциональная зона Р2 в Генплане вполне может включать в себя участки, находящиеся в собственности или в аренде», – поясняет Вишневский.

В случае если в Генплане территория значится как рекреационная, она должна соответствовать другому основополагающему градостроительному документу – правилам землепользования и застройки. В ПЗЗ участок обязан иметь аналогичное назначение. «Ни один проект планировки этой территории, предусматривающий застройку, не может быть утвержден, поскольку территория предназначена для рекреационных целей. И разрешение на строительство в ней не может быть выдано. Исходя уже из ПЗЗ, которые определяют конкретно – где, что и с какими параметрами можно и нельзя строить. Но функциональное отнесение территории к Р2 закрывает возможность застройки», – добавляет депутат.

«Факты и применимое право, как и само решение суда по делу о зеленых насаждениях не предрешают исход дела по Генплану и, по сути, не должны влиять на суд. Генеральный план является самостоятельным нормативным актом. В данном случае происходит столкновение частного интереса и публичного развития города, его стратегии. Последнее имеет превалирующее значение», – объясняет юрист Григорий Пономарев.

«Если рассматривать вопрос в юридической плоскости с точки зрения позиций, за которые борется истец и которые оспаривает сторона, то, что удалось оспорить ЗНОП, не является основанием для корректировки решения суда, хотя может косвенно повлиять на окончательный результат спора», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер, поясняя, что решение Верховного суда хотя бы увеличивает общие шансы собственника договориться с городом.

«Можно найти компромиссный вариант: вернуть инвестору деньги, компенсировать упущенную выгоду, предоставить бонусы в других аспектах, предоставить другие земельные участки. Но удовлетворить необходимо обе стороны, причём, на мой взгляд, это наиболее выгодно и для города, который сможет рассчитывать на дальнейшее сотрудничество с инвестором. Но если в публичное поле выйдет такая однобокая история, она станет почвой для плачевных выводов других инвесторов, которые могли сделать свой вклад в развитие города», – считает эксперт.

«Компания неоднократно обращалась с предложениями провести конкретные и конструктивные переговоры о судьбе участка и компенсации затрат инвестора», – сообщили в «УНИСТО». Встречные предложения от города, подчеркнули в компании, город не выдвигал.

Ирина Корбат,

«Фонтанка.ру»