Как спасти исторический центр,

В историческом центре Петербурга 1378 многоквартирных жилых домов – объектов культурного наследия, которые нуждаются в капремонте. 426 - в неудовлетворительном состоянии, а 48 - в аварийном. Здесь требуется комплексный капремонт с реставрацией фасадов, кровли, подвалов, нужен ремонт инженерных сетей - как внутренних, так и внешних. Как одновременно отреставрировать памятники, сохранить коренных жителей, расселить коммуналки, отселить бизнесы, которые не могут соседствовать с жильем, вернуть жильцам отнятое общедомовое имущество – подвалы, прорубленные входы и т.п.?

Текущая ситуация

Капитальный ремонт жилых многоквартирных домов начиная с 2014 года осуществляется только за счет Фонда капитального ремонта в соответствии с федеральным законом, который не ориентирован на проведение дорогостоящих реставрационных работ, а также на ремонт и реставрацию интерьеров – лестниц, входных групп. Мы уже видим, как при ремонте фасадов за счет средств фонда экономят на реставрации сложных элементов архитектурно-художественного убранства: либо сносят, либо замазывают, либо просто оставляют нетронутыми – пусть сами собой разрушаются. Что касается интерьеров квартир, то исчезают уже последние витражи, паркет, печи и лепка.

Специфика ситуации заключается в том, что во многих домах-памятниках 25 – 45% жилых помещений до сих пор составляют коммунальные квартиры, встречаются дома, в которых количество коммунальных квартир доходит до 65%. Программа расселения коммунальных квартир дает дополнительные социальные выплаты жильцам, тем самым делая их квартиры дешевле для потенциального покупателя. Но покупателя для больших, многокомнатных квартир площадью 150 – 300 метров годами не находится. Поэтому расселение коммуналок тормозится даже не из-за того, что нет денег в бюджете на эти доплаты (их хватает), и не из-за того, что жильцы коммунальных квартир не хотят расселяться. Главное – нет спроса со стороны тех, кто после расселения коммуналки готов ее отреставрировать и превратить в комфортное жилье. Впоследствии расселенная коммуналка превращается инвестором либо в хостел, либо в квартиру для покомнатной сдачи в наем, либо в мини-общежитие. Тем самым перспективы расселения оставшихся квартир еще более ухудшаются, а для жильцов соседство с хостелом или мини-общежитием еще хуже, чем с коммуналкой. Кроме того, после превращения расселенной коммуналки в хостел в ней исчезают остатки сохранившегося декора, видоизменяется ее историческое предназначение, а следовательно, и архитектурно-исторический облик. В результате происходят социальная маргинализация центра и разрушение социально-исторической среды.

Как найти выход из положения?

Как одновременно отреставрировать памятники, сохранить коренных жителей и обеспечить им комфортные условия проживания, расселить коммуналки, отселить хостелы и иные бизнесы, которые не могут соседствовать с жильем, вернуть жильцам отнятое у них общедомовое имущество – подвалы, прорубленные входы и т.п.? Все эти задачи призван решить проект закона «О реставрации, капитальном ремонте и приспособлении для современного использования жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга» и соответствующая Программа. Этот законопроект разрабатывался в совместной рабочей группе экспертов, депутатов и чиновников, и нельзя сказать, что он не встречал трудностей и сопротивления в процессе обсуждения.

Первая проблема заключается в том, что в памяти у всех отпечатались цели и мероприятия программы «Сохранение и восстановление исторического центра Санкт-Петербурга», принятой в 2008 году. Эта программа, к счастью, не получила развития, о ней по-разному вспоминают: жители центра и градозащитники – с ужасом, а чиновники – с ностальгией и неудовлетворенной потребностью осваивать большие объемы средств. Специфика этой программы заключалась в следующем. Во-первых, программа предполагала сплошное расселение дома-памятника и смену собственников, что вызвало массовый протест жителей. Во-вторых, программа предполагала полную реконструкцию, замену перекрытий. В результате неизбежной стала бы потеря интерьеров квартир, убранства лестниц, лепнины, витражей, что вызвало массовые протесты градозащитников и профессионального сообщества, а также самих жителей, поскольку программа грозила уничтожением любовно сохраненных ими интерьеров квартир и обесценивала вложенные годами средства.

Старая программа «Сохранения и восстановления исторического центра» исходит (и исходила) из допустимости сноса и реконструкции дворовых флигелей и дворов за лицевыми фасадами в целях создания общественных пространств, в результате произошла бы потеря исторической градостроительной среды, исторического межевания, что противоречит действующему законодательству.

При полном расселении затраты на реализацию программы чрезвычайно высоки, при этом стоимость расселения, покрываемая за счет бюджета, составляет 60% совокупных расходов на проект. Это невыгодно для бюджета, но чрезвычайно выгодно для чиновников, поскольку поток денег, если бы такая программа была осуществлена, шел бы через них, также как и многочисленные конкурсы, тендеры и т.п. Чиновникам очень понравилось, а у депутатов вызвало возмущение, уже проведенное по этой программе «обследование зданий» за 1 млрд рублей.

Вновь предложенная программа и закон имеют диаметрально противоположную концепцию. Основные концептуальные положения проекта закона и программы «Реставрации, капитального ремонта и приспособления для современного использования жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга» заключаются в следующем. Капитальный ремонт и реставрация осуществляются без выселения (даже временного в маневренный фонд) жителей, за исключением расселения коммунальных квартир. При этом выкуп и расселение коммунальных квартир происходит исключительно при добровольном согласии. Если инвестор при задействовании всех рычагов действующей программы «Расселение коммунальных квартир» не может предложить жильцам привлекательный для них вариант, то они остаются жить там, где жили, а квартира остается коммунальной. Однако не думаю, что такие случаи будут часто встречаться. Как уже было сказано, расселение больших коммуналок в центре практически остановилось – не потому, что жильцы против расселения, а потому, что годами не могут найти покупателя на свои квартиры.

Программа исходит из того, что соседство хостелов и комфортного жилья несовместимо, поэтому предполагает выкуп жилых помещений, используемых как хостелы, и нежилых помещений, на которые вводится ограничение хозяйственной деятельности. Кроме того, программа предполагает принудительный выкуп общедомового имущества, которое было незаконно приватизировано и продано как нежилые помещения, лишив жильцов доступа к инженерным коммуникациям.

Программа предусматривает комплексный капитальный ремонт не только фасадов, инженерных коммуникаций, но и лестниц, входных групп, благоустройство территории, организацию в выкупленном общедомовом имуществе общей социальной и инженерной инфраструктуры дома. После ремонта и реставрации выкупленные и отремонтированные помещения (преимущественно бывшие коммунальные квартиры) реализуются на открытом рынке как жилье класса de luxe: квартиры с реставрацией и ремонтом под ключ с воссозданием отделки и планировки конца ХIХ – начала ХХ века.

Предполагается, что проекты реставрации и капитального ремонта осуществляются на условиях государственно-частного партнерства.

Частный инвестор осуществляет вложения в выкуп и реставрацию квартир, расселение коммунальных квартир, проведение реставрации и ремонта.

Государство за счет бюджета Санкт-Петербурга (возможно, при софинансировании из федерального бюджета) компенсирует расходы инвестора на работы по сохранению объекта культурного наследия и капитальный ремонт общедомового имущества.

Кто может быть сторонником, а кто противником подобной программы?

Сторонники:

За данный законопроект выступает профессиональное сообщество, градозащитники, а также граждане, проживающие в центре Петербурга, как в отдельных, так и коммунальных квартирах. Жильцы отдельных квартир получают возможность улучшить условия проживания в отремонтированном доме без хостелов и бизнесов, которые вредят как им, так и домам-памятникам. Жители коммунальных квартир наконец получают потенциального покупателя, следовательно – реальную возможность расселиться. Большое заблуждение некоторых критиков данного законопроекта в том, что инвестор будет уговаривать (или даже шантажировать) жителей, требуя одобрить его проект. Все будет (и уже есть) с точностью до наоборот. Жители (иногда с помощью властей) будут искать, уговаривать инвестора или оператора, который будет готов взяться за реставрацию дома. Домов-памятников, нуждающихся в капитальном ремонте, – 1378, а из потенциальных инвесторов очередь не стоит…

Государственные деятели, чиновники – носители государственных интересов (а таких, к сожалению, не так много) также являются сторонниками данного проекта. Поскольку схема с привлечением инвестора гораздо дешевле, чем попытка осуществить реставрацию исключительно за счет бюджета. Тем более что выкуп и реставрацию коммунальных квартир только за счет бюджета, в принципе, осуществить невозможно.

Противники проекта:

Многочисленные чиновники, для которых эта новая программа требует большой работы, но при этом не образует поток бюджетных денег, который бы через них проходил. Кроме того, выполнение контрольно-надзорных функций выявит все выданные ранее разрешения на незаконные приватизацию подвалов, организацию мансард, прорубание входов… Все то, на что за взятки были даны разрешения. Против могут выступать и ряд застройщиков-девелоперов, которые привыкли работать в историческом центре только в условиях, когда дом признается аварийным, его сносят, а на новом месте строится новодел с элитным жильем. Отреставрированное жилье в старом фонде может создать конкуренцию этим новоделам, а главное – поставить экономический заслон в дальнейшем на снос и новое строительство в центре. Если наш закон заработает, застройщикам в будущем скажут: хотите создавать элитное жилье в центре – идите, расселяйте коммуналки, ремонтируйте и продавайте.

Против нашего законопроекта, возможно, будут «отрабатывать» и многочисленные консультанты, юристы – жилищники в области рынка недвижимости, у которых отработаны юридические и организационные процедуры защиты функционирования хостелов в жилых домах, получения разрешений на незаконные перепланировки, перевод жилых помещений в нежилые и т.п.

Архитектурно-художественное наследие Петербурга – мировое достояние, треть памятников – это жилые дома. От того, как мы их сохраним, от того, как нам удастся обеспечить комфортные условия проживания в центре коренных жителей – носителей петербургского духа, зависит, по большому счету, быть ли Петербургу правовой столицей, научно-культурным центром или нет. Поскольку исторический центр города, где новоделы с элитным жильем будут соседствовать с «бомжатниками» так называемого старого фонда, вряд ли будет отвечать критериям «блистательного Петербурга».

Оксана Дмитриева