Болельщики уехали, ставки остались. Почему старожилы Рубинштейна покидают главную ресторанную улицу

Окрыленные наплывом туристов во время мундиаля, владельцы помещений хотят сдавать квадратные метры «по цене Невского». Рестораторам же не по себе из-за сноса летних кафе и протестов местных жителей.

Хотя рыночных оснований для повышения ставок нет, желающих попытать счастья в топовой локации по-прежнему хватает, утверждают эксперты. Правда, больше шансов удержаться на плаву у сетевых и испытанных временем заведений. Экспериментальные форматы уже ищут себе новое место в районе "Чернышевской", на Петроградской стороне и в Новой Голландии.

В начале сентября сразу несколько ресторанов и баров на улице Рубинштейна объявили о прекращении работы. Среди них двое старожилов рынка — ресторан итальянской кухни Makaroni, работавший с 2002 года, и один из первопроходцев культуры демократичных коктейльных баров «Цветочки», запущенный в 2012 году. Также закрыть двери пришлось устричному бару «Жиробас», появившемуся в 2015 году. Об уходе сообщили новички Black Books, проработавший меньше года, и Mercato Locale, простоявший всего три месяца. Среди новых открытий последнего месяца — бар S’aint в стилистике сериала «Молодой папа» Паоло Сорентино и китайский ресторан «Китайская квартира Брюса Ли».

По словам экспертов, высокий уровень ротации всегда был характерен для главной ресторанной улицы. Так, по данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии сменилось 37% арендаторов, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе. Помещение по адресу: ул. Рубинштейна, 24, например, провело ротацию трижды: на месте «Чайного дома» недолго просуществовал ресторан «Мох», который заменил Kakha bar.

В преддверии чемпионата мира рестораторы активизировались — обновляли концепции и открывали новые заведения. Но значительная часть новых открытий первого полугодия 2018 года состоялась в бывших технических помещениях, дворах, на вторых этажах, а также помещениях, которые раньше занимали магазины продуктов. В их числе бары «Митя», «Угрюмочная», «Анонимное общество усердных дегустаторов», Duo.asia. В итоге к началу июля доля заведений общепита на улице Рубинштейна, по данным JLL, достигла уже 73% (по итогам 2017 года Rusland SP оценивал ее в 63%).

По окончании мундиаля началась новая волна ротации на первой линии. Причем часть рестораторов, покинувших улицу Рубинштейна, утверждают, что съехали не по своей воле. Так, сооснователь «Цветочков» Дмитрий Миронов в своем посте в Facebook сообщил, что заведение стало жертвой плохо составленного договора, который позволил владельцу помещения расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением за месяц. «Новый арендатор предложил сумасшедшие для этого помещения деньги, по цене аренды квадратного метра где-нибудь на Невском», – написал он.

Не исключено, что ставку «Жиробаса» тоже кому-то удалось перебить. «Нынешний наш домик кому-то приглянулся», – написала его владелец Евгения Усик в Facebook. Но комментировать подробности отношений с арендодателем предприниматель отказалась.

По данным JLL, в первом полугодии помещения на улице Рубинштейна сдавались за 3 – 5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц. Knight Frank оценивает стоимость аренды в 4 – 6,5 тысяч рублей. Данные ставки сопоставимы с другими главными торговыми коридорами — Большой Конюшенной и Старо-Невским проспектом, но пока в два раза отстают от самого Невского, где диапазон составляет 8 – 13 тысяч рублей.

По оценке Knight Frank, в первом полугодии рост ставок стрит-ретейла в основных торговых коридорах в среднем составил 4 – 7% (исключения составили Большая Конюшенная, Большой проспект Петроградской стороны и Садовая, где ставки падали). Аренда неизбежно продолжит дорожать по мере ротации. «Эффект от чемпионата продолжит оказывать свое влияние на все рыночные сектора», – говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Но многие обитатели Рубинштейна не тянут и нынешние цены. «Место популярное, но сверхприбылей там нет», – комментирует владелица недвижимости Екатерина Лапина. По ее словам, арендаторы последние несколько лет просили собственников о скидках или хотя бы об отказе от индексации ставок. Те вынужденно соглашаются, но при этом начинают искать новых «жильцов». Если те находятся, то ставка возвращается к «рыночному уровню». По словам эксперта, сейчас помещения на Рубинштейна выставляются за 4,5 – 5 тысяч рублей за кв. м в месяц, однако в течение года были сделки и за 7, и за 10 тысяч рублей за квадратный метр, что уже близко к уровню Невского проспекта. Рестораны, которые держались на ожидании чемпионата, теперь принимают решение закрыться, говорит Екатерина Лапина.

Впрочем, владельцы Black Books и Mercato Locale утверждают, что изначально рассматривали свои заведения как временные истории. Сооснователь Black Books Алексей Родионов-Зражевский сообщал, что рассматривает винный бар как «летний формат», осенью на его месте появится пивное заведение. Владельцы Mercato Locale Italy Group вместо открытого рынка во дворе «Владимирского пассажа» запустят ресторан и бар в самом ТЦ.

Связаться с совладельцем пиццерии Makaroni Феликсом Джавадовым не удалось. Но, по словам участников рынка, его ресторанный бизнес мог подкосить снос летнего кафе. Этому ресторану застекленная веранда, не убиравшаяся и в зимнее время, давала дополнительную площадь. Не исключено, что после ее демонтажа рентабельность заведения резко просела. По словам соседей, предприниматель решил перквалифицироваться из ресторатора в рантье и сдавать площади другому бизнесу. Любопытно, что Феликсу Джавадову принадлежит ресторан «Сказка» в Репино, который из-за нарушений, выявленных Смольным, тоже под угрозой сноса.

По мнению Екатерины Лапиной, искать счастья в других местах рестораторов подталкивает и недовольство местных жителей из-за шума и ночных гуляний. Инициативная группа обратилась с письмом губернатору, а отстаивать их интересы взялся депутат Законодательного собрания Борис Вишневский.

Кто придет на место закрывшихся ресторанов, пока неизвестно. Но, по словам игроков, текущие арендные ставки уже не позволяют запускать там экспериментальные форматы. «Поскольку это большие вложения, это могут быть проверенные или сетевые концепции», – говорит Дмитрий Миронов.

При этом в городе за последнее время появились и другие ресторанные кластеры. К примеру, «Цветочки» рассматривают район между метро «Чернышевская» и «Площадью Восстания» и считают привлекательным местом Новую Голландию. По оценке Екатерины Лапиной, помещения на улицах Маяковского, Жуковского, Некрасова, Кирочной и Фурштатской пользуются спросом для открытия винных баров и гастропабов. Ставка там пока составляет всего 2 тысячи за кв. м в месяц. «Также к таким кластерам можно отнести набережную Фонтанки от улицы Пестеля до Невского проспекта. За последнее время там появилось много заведений общепита, но в основном хипстерсий бизнес – с недорогим ремонтом и недлительным договором», – заключает она.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»