Рынок недвижимости – ни вверх, ни вниз. Но это хорошо

Серьезного роста цен на рынке недвижимости Петербурга и пригородов в перспективе не ожидается: нет резервов для существенного увеличения объема спроса на жилье. Интерес инвесторов на фоне падения рубля – явление краткосрочное, от вложений они ждут не дохода, но стабильности.

В условиях, когда снижение процентной ставки по ипотеке прекратилось, а доходы населения не растут, годовой объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах Ленобласти в ближайшие годы окажется в пределах 3,8 – 4,3 млн кв. м. Средние цены будут расти плавно – до 5 – 6% в год. 

Развитие рынка недвижимости в России циклично – за подъемами, сопровождающимися постоянным ростом цены, следуют спады. Есть и периоды плато, когда не наблюдается ярко выраженного движения вниз и вверх. В последние годы тенденции и цифры подтверждают, что рынок находится именно в стадии плато. И по прогнозам экспертов, в перспективе в ней же и останется. Это значит, что никаких серьезных изменений, за исключением краткосрочных всплесков, связанных, например, как сейчас, с курсами валют, не предвидится. 

После периода снижения средних цен на жилье – в 2009 – 2010 годах вследствие мирового кризиса – вплоть до конца 2014 года аналитики отмечали в петербургской агломерации непрерывный рост средних цен.

Он достиг своего максимума в 2014 году – прирост за год составил целых 11,7%. Далее показатели стоимости жилья не снижались, но и фактически не росли – увеличение в год составляло 1 – 3%, что несущественно для рынка. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за прошедшие полгода 2018-го рост средних цен в Петербурге – 3%. Это чуть больше, чем в предыдущие периоды, но в целом тоже не свидетельство подъема рынка. Скорее это говорит о равновесии. Сейчас средняя цена «квадрата» в масс-маркете, который занимает 90% рынка, – 99,5 тыс. руб. 

До Европы не дотянем

«Платежеспособный спрос в глобальном смысле сегодня не растет, – уверен Евгений Коган, президент ООО «Московские партнеры», профессор Высшей школы экономики. – Не вернулись на рынок недвижимости инвесторы. Потому что, во-первых, у большинства людей нет свободных средств: они, наоборот, закредитованы. А во-вторых, рынок не показывает такого роста, чтобы инвестиции оказались выгодными. Безусловно, в краткосрочные периоды инвесторы проявляются – например, сейчас, когда снизился курс рубля. Однако это вряд ли можно назвать тенденцией – скорее, это временное явление». 

По словам эксперта, позитивные ожидания по снижению ипотечных ставок к концу года на 0,5 – 1% не оправдались. Сейчас, в связи с информацией о новых санкциях и в текущей экономической ситуации, нет предпосылок к дальнейшему уменьшению ставки рефинансирования. И поэтому в перспективе достигнуть озвученных руководством страны 6% не получится. И уж тем более люди не смогут в перспективе получить кредит по европейским ставкам 3 – 4%. 

Расслоение усиливается

Тем не менее, если говорить о Петербурге, нет предпосылок и для снижения спроса на жилье. Застройщики активно выводят новые проекты по полученным разрешениям. Так, в первом полугодии объем вывода новых проектов составил 2,2 млн кв. м в городе и пригородной зоне области, это 51 350 квартир. В целом это похоже на прошлогодние цифры – 2,16 млн кв. м нового предложения за полгода 2017-го. 

На фоне «лояльной» ипотеки в 9,5% годовых вывод новых проектов стимулирует продажи. Если отслеживать объемы реализации крупнейших застройщиков, по сути они напрямую зависят от того, выводил ли девелопер в этот период на рынок новые объекты. Дефицит «новичков» в продаже ведет к снижению объема сделок за период. 

Откуда берется спрос на строящееся жилье? По данным риелторов, не менее трети покупателей на первичном рынке пришли со вторичного, продав имеющееся жилье. Из тех же источников известно, что сегодня более 30% сделок приходится на иногородних покупателей.

«Убеждение граждан о выгодности и надёжности вложений в недвижимость, приобретение квартир на дальнюю перспективу для подрастающих детей подкреплялось и подкрепляется рынком аренды жилья, – уверен Михаил Бимон, эксперт рынка недвижимости с 1995 года. – Благодаря миграции из других регионов и выборочного ближнего зарубежья рынок аренды растёт по объёму».

Северная столица по-прежнему является «магнитом», притягивающим жителей из других мест своими возможностями. А пригородная зона в Ленобласти, которая начала активно развиваться в целом совсем недавно, с 2011 – 2013 годов, – это кладезь сравнительно недорогого жилья, которое вполне доступно приезжим даже не из самых богатых, «сырьевых» регионов России. Стоимость «квадрата» здесь на треть меньше, чем в Петербурге, – 65,7 тыс. руб. 

Ситуация на рынке все более различается в зависимости от локации. «Рынок недвижимости в Петербурге ждут качественные изменения, – прогнозирует Михаил Бимон. – Расслоение и дифференциация рынка жилья будут усиливаться. Прежде всего это будет заметно в сегменте массового спроса. Лет 10 назад я предсказывал увеличение разницы цен на сопоставимые по характеристикам квартиры в зависимости от качества места проживания. Случилось. Сейчас в масс-маркете на схожие по метражу строящиеся квартиры в зависимости от локации дома цены уже могут различаться более чем в два раза». 

Если рассматривать глобальное влияние на рынок изменений в 214-ФЗ, о которых все сегодня говорят, то все же это не те события, которые в корне могут изменить ситуацию на рынке недвижимости. По мнению Михаила Бимона, во-первых, найдутся юридически законные методы работы в новых условиях, а во-вторых, существует президентская программа увеличения объемов жилищного строительства, которую никто не отменял и не отменит.

Рост, но только плавный

Между тем и далее, если не произойдет макроэкономических потрясений, ситуация вряд ли изменится. Те, кто прогнозирует существенный рост цен на недвижимость, вероятно, лукавят. «Некоторые застройщики сегодня говорят, что в связи с ростом себестоимости и затрат на исполнение практически полностью переписанного закона о долевом строительстве они вынуждены будут поднять цены чуть ли не на треть, – рассказывает Ольга Трошева. – Само собой, вслед за этим стоит ожидать снижения объемов продаж – конкретно у этих компаний. Но подобную стратегию – продавать мало, но дорого – могут позволить себе исключительно небольшие девелоперы, которые строят 1 – 2 дома. Крупнейшие участники рынка, которые реализуют масштабные проекты с перспективой строительства на годы вперед, не могут себе позволить такой модели ведения бизнеса». 

«Сейчас застройщики получили значительный объем новых разрешений на строительство, благодаря чему у них сформирован весомый товарный запас, – говорит Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. – В такой ситуации быстрый рост цен не позволит реализовать его в плановые сроки. В связи с этим как минимум до конца 2018 года ситуация на первичном рынке не претерпит кардинальных изменений».

По данным аналитиков, в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти проекты крупнее 100 тыс. кв. м недвижимости сегодня занимают в предложении уже порядка 70%. Примерно столько же и в спросе. То есть как минимум две трети покупателей приобретают квартиры в масштабных проектах. Наличие такого объема КОТов в предложении будет неминуемо тормозить возможности застройщиков по увеличению цен. «Рост стоимости жилья всегда происходит на фоне увеличения продаж на первичном рынке, – говорит Ольга Трошева. – Так было в рекордном 2014 году, когда было продано за год более 5 млн кв. м на первичном рынке. И рост цен был наибольшим. А в предыдущие и во все последующие годы, включая 2018-й, объем продаж – порядка 4 млн кв. м плюс-минус 200 – 400 тыс. кв. м. Рост цен – в пределах 5 – 6% в год. Сегодня предпосылок для существенного увеличения спроса я пока не вижу». 

По ее словам, вероятно, в перспективе рынок ожидает рост цен в пределах официальной инфляции – не более 5 – 6%. Объем продаж на первичном рынке в 2018 году немного превысит показатели прошлых лет, но не глобально: показатель останется в пределах 4,3 млн кв. м. 

«В более долгосрочной перспективе законодательные нововведения активизируют процессы укрупнения строительной индустрии, – говорит Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой Санкт-Петербург». – Наибольший спрос будет отмечаться в проектах крупных девелоперов с отточенным подходом к концепции и качеству самого продукта. От такой ситуации весь рынок только выиграет».

Маргарита Яременко, специально для "Фонтанки.ру"