Выгодное сожительство. На чем заработать и как потратить деньги ТСЖ

Товарищества собственников жилья имеют право распоряжаться общедомовым имуществом по своему усмотрению, в том числе – извлекать прибыль, сдавая в аренду помещения или, например, размещая рекламные конструкции. На что можно потратить эти деньги и как избежать конфликта интересов, разбиралась «Фонтанка».

В любом товариществе собственников жилья рано или поздно встает вопрос: как эффективно и выгодно использовать общедомовое имущество? Неразумно терять деньги там, где их можно заработать. Например, сдавая в аренду пустующие площади (подвальные и чердачные помещения), размещая рекламу на фасаде зданий или интернет-оборудование – на крышах.

Владелец квартиры всегда хочет платить как можно меньше за ее содержание. Поэтому в вопросе «а давайте немного заработаем» все члены ТСЖ, как правило, единодушно выступают «за». Проводится общее собрание, вносятся изменения в устав ТСЖ, председатель (или управляющая компания – в данном случае это неважно) наделяется дополнительными полномочиями, и доходы от сдачи в аренду общедомового имущества начинают поступать на счет товарищества.

На следующем этапе может начаться нервотрепка. Куда направить полученную прибыль и как распоряжаться доходом, чтобы все были довольны? Ведь одним нужна детская площадка, а другим – новые скамейки; кто-то выступает за дополнительное озеленение, а кого-то интересует только снижение размера коммунальных платежей. Чтобы избежать споров, все эти моменты должны быть определены заранее, на собрании жильцов.

Ошибочно думать, что председатель единолично решает, куда направить деньги, – это записано в Уставе. Собственники могут наделить председателя или правление возможностью принятия решений по любым другим вопросам, но в вопросах финансов Жилищный кодекс РФ неумолим: решение о расходовании средств принимается только общим собранием. Причем абсолютным большинством голосов: необходимо присутствие 2/3 всех собственников жилых и нежилых помещений. Справедливости ради, отметим: председатель или правление могут самостоятельно решать, куда направить средства: например, на срочные нужды дома. Но в конце года они обязаны провести собрание и отчитаться, а собрание должно утвердить эти траты.

Со скамейками, урнами и детскими площадками все более-менее ясно: дополнительный доход ТСЖ расходуется на нужды, определенные общим собранием. Но как быть с возможностью снизить размер оплаты за содержание дома? Можно ли потратить полученный доход на зарплату, к примеру, консьержа – и вычеркнуть эту статью из квитанций? Да, это законно, некоторые ТСЖ так и делают, ведь деньги, поступающие на расчетный счет, обезличены, и для их расходования совершенно не важно, получены они от использования общедомового имущества или поступили в виде членских взносов.

Другое дело, что каждый житель многоквартирного дома должен задать себе вопрос: а ради чего мы, собственно, пытаемся получить этот дополнительный доход? Если для того, чтобы сэкономить (снизить размер ежемесячных платежей), то это одна история. А если для того, чтобы повысить уровень комфорта проживания (обновить фасад или озеленить территорию), то немного другая. И тут важно определиться с целями.

Одна из распространенных ошибок собственников жилья в том, что они начинают мыслить как коммерсанты. Например, считают, что ТСЖ обязано извлекать прибыль всеми доступными способами, но забывают о том, что товарищество собственников это не коммерческая организация. И заработок для нее – не цель, а лишь дополнительная возможность. Андрей Красилов, председатель ЖЭПК «Румболово», напоминает: любое ТСЖ всегда создается для обслуживания нужд дома, поэтому главная задача товарищества – эффективное управление имуществом и комфортное проживание людей. «Именно поэтому мне не нравится принцип «сэкономленные деньги – это заработанные деньги», – говорит Красилов. – Потому что, как только мы начинаем экономить, мы снижаем качество жизни. И не важно, ставим ли мы на площадках более дешевые лампочки, которые в итоге чаще перегорают, или начинаем мыть полы в парадных раз в месяц вместо того, чтобы делать это раз в неделю или ежедневно. Экономя, мы ухудшаем собственный комфорт».

Поскольку ТСЖ изначально создается для некоммерческих целей, то и инструментов для получения дохода у товарищества – минимум. И эти доходы формируют слишком незначительную массу денег в бюджете ТСЖ. Поэтому некоторые особо предприимчивые жильцы начинают фантазировать: «а давайте у нас на территории построим стоянку, откроем шашлычную, заработаем денег, мы же в таком прекрасном месте расположены». Юрист Ирина Кузнецова не раз работала с подобными заявками: «Такие предложения изменяют саму суть товарищества, предполагают бизнес-подход и совершенно иное юридическое оформление предприятия. Если воплощать такие идеи, то вместо ТСЖ появится коммерческая компания. И люди, жильцы, в этой истории вообще станут лишними. Неминуемо возникнет конфликт интересов. Кто-то к этому готов? Я думаю, вряд ли».

А на вопрос, как собственникам квартир выделить свою долю в доходах товарищества, и главное – как получить эти деньги наличными, законодательство дает однозначный ответ: никак. Это невозможно. Мы же помним, что деятельность ТСЖ – некоммерческая, а это значит, что полученную прибыль между участниками разделить нельзя; ее можно потратить только на улучшение условий жизни членов товарищества.

Елена Смирнова, для «Фонтанки.ру»