Недвижимость-2017: хороший год

Для большинства крупных застройщиков 2017 год завершается благополучно: покупатели есть, объекты для продажи – тоже. Как сложится следующий год, волнует всех участников рынка, но, скорее всего, для покупателя пока ничего не изменится.

Дело в том, что серьезные изменения, которые вступают в силу в июле 2018 года, скорее всего, повлияют на рынок уже в 2019-м: большинство новаций касаются новых разрешений на строительство. А сегодня девелоперы активно запасаются разрешительной документацией впрок, чтобы эти изменения их не коснулись. Таким образом, к лету следующего года большинство дальновидных застройщиков подойдут уже «подготовленными».

«В следующем году никаких серьезных изменений покупателям строящегося жилья ожидать не следует, – уверена Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург. – Несмотря на широко обсуждаемые изменения в регулировании строительной отрасли, в 2018 году их влияние не будет существенным».

Запаслись объектами

Застройщики уже подготовили серьезный задел на будущее: в 2017 году, по предварительным подсчетам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок петербургской агломерации будет выведено порядка 4,6 млн.кв.м. Старт продаж коррелируется с объемом спроса: на фоне успешных продаж, как правило, на рынок активно выходят новые объекты. И наоборот, при снижении объема продаж отмечается уменьшение этого показателя. Пока все стабильно: начиная с 2013 года, за исключением пикового 2014 года, рынок петербургской агломерации пополняется на 4 – 5 млн. кв. м в год.

«Мы дали старт ряду новых проектов, каждый из которых по-своему интересен, – говорит Эдуард Тиктинский, президент RBI (входят компании RBI и «Северный город»). – Это загородный малоэтажный поселок EcoCity, дом «Биография» на Петроградской стороне, а также проект «Русские сезоны», являющийся продолжением развития территории знаменитого санатория «Сестрорецкий курорт». ГК «Пионер» в 2017 году запустил 4 новых объекта – жилой квартал LIFE-Лесная, апарт-отель YE’S на Социалистической, жилой дом бизнес-класса YE’S Residence, а также третью, финальную очередь жилого квартала LIFE-Приморский.

У «Полис Групп» – 2 новых проекта, ЖК «Полис на Неве» на Октябрьской набережной и «Полис на Комендантском» в Приморском районе. У Setl City появились такие проекты, как «МореОкеан» в Приморском районе, «Философия на Московской» в Московском районе, «Петровский. Квартал на воде» на Петровском острове, а также новые корпуса в ряде крупных проектов комфорт-класса. ГК «КВС» вывела на рынок 3 новых комплекса – «Кирилл и Дарья», «Крылья» и клубный дом «G9».

В целом итоги года для аналитиков, которые следят за рынком недвижимости с 1995 года, оказались вполне ожидаемыми. По предварительным данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2018 году в Петербурге и пригородной зоне будет продано порядка 4,2 млн. кв.м. Это чуть больше, чем в 2017 году, когда было реализовано 4,1 млн. кв.м. И на уровне последних пяти лет, когда объем реализованного спроса колеблется вокруг цифры 4 млн кв. м, за исключением рекордного 2014 года.

На просторное жилье не тянут

Большинство участников рынка отмечают, что объем продаж у них оказался на высоком уровне. Впрочем, есть и не очень успешные проекты – как правило, у тех застройщиков, которые опаздывают со сроками, а также объекты, где цены завышены, а квартирография не соответствует текущим потребностям покупателей. Чудес не случилось: по данным аналитиков, по-прежнему более 90% в спросе – это квартиры в домах масс-маркет, самые популярные квартиры – небольшие однокомнатные, а также студии. Две эти категории занимают совокупно около 70% в объеме продаж новостроек. Просторное жилье, безусловно, предпочтительнее для жизни, но у покупателей на него нет денег: средний бюджет покупки в петербургской агломерации – 3,6 млн. руб.

«Для нас год прошел успешно: «Петербургская Недвижимость» заключает порядка 2500 сделок на первичном рынке ежемесячно, каждую третью квартиру покупают у нас, – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». – Ситуация на рынке стабильная, без резких колебаний: средние цены практически не менялись, спрос по-прежнему находится на высоком уровне».

«Мы продолжили реализацию текущих проектов, – рассказывает Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон». – Запустили несколько новых и на протяжении всего года наблюдали устойчивый спрос на недвижимость комфорт- и бизнес-класса в черте города. И снова преодолели рубеж в 9000 сделок в этом году».

По словам Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой-СПб», в течение года объемы продаж жилья в проектах компании находились на уровне чуть выше среднемесячных показателей. «Основной рост интереса к объектам «Главстрой-СПб» начался с октября 2017 года и продолжается до сих пор, – отмечает она. – Основным фактором, способствующим стабильному развитию рынка, стало снижение ипотечных ставок до исторического минимума – 9,25%».

Сдались на отлично

2017 год станет рекордным и по вводу жилья в эксплуатацию: в Петербурге и Ленобласти предполагается сдать порядка 5 млн кв. м. Отличились в текущем году долгострои: наконец были сданы крупные объекты компаний Л1 и «Леонтьевский мыс», ввод которых ожидался дольщиками не один год.

«ЮИТ Санкт-Петербург», как и планировалось, ввел в эксплуатацию два значимых проекта в историческом центре Петербурга – «Смольный проспект» и Fjord, а также следующие очереди крупных проектов комфорт-класса – вторую очередь комплекса «Новоорловский» в Приморском районе и вторую очередь 5-этажного комплекса INKERI в исторической части города Пушкина. «В «Новом Сертолово» заселена вторая очередь на 848 квартир, открыт детский сад, – говорит Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство недвижимости». – До конца года планируем ввести в эксплуатацию первую очередь микрорайона «Ясно.Янино» и в январе начать передачу ключей новоселам».

RBI c «Северным городом» успешно ввели в эксплуатацию три дома – первые этапы жилых комплексов Green City и Ultra City, «Дом у Елагина острова». 2017 год стал для компании рекордным по количеству квартир, переданных клиентам, – более 2 тысяч.

Компания Setl City, как и в прошлом году, введет рекордный объем квадратных метров: порядка 1 млн, из них более 200 тыс. кв. м, в частности, в ЖК комфорт-класса «Чистое небо» и GreenЛандия, сдано досрочно.

По итогам 2017 года «Главстрой-СПб» сдал в эксплуатацию более 670 тыс. кв. м недвижимости в проектах «Северная долина» и «Юнтолово», продолжается проектирование и строительство объектов социальной и дорожной инфраструктуры. Так, на территории «Северной долины» в следующем году появится шестой по счету детский сад, запланированы старт работы по возведению третьей школы и завершение строительства трех новых дорог. В ЖК «Юнтолово» начнется возведение второго детского сада, а введенная в эксплуатацию школа откроет свои двери для учеников осенью 2018 года.

Прогнозы и перспективы

2018 год также будет «урожайным», как на новые проекты, так и на следующие очереди «старых». По мнению Дмитрия Смирнова, председателя Совета директоров «Полис Групп», сейчас на первичном рынке жилья хороший выбор предложения, поэтому в следующем году и спрос будет на хорошем уровне. «Во-первых, отмечается снижение ставок по депозитам, поэтому недвижимость становится все более интересной для тех, кто желает вложиться в надежный актив, – уверен он. – Во-вторых, рост спроса обусловлен активным снижением ипотечных ставок: есть предложения и со ставкой 6,5%. Ипотека очень сильно поддержала рынок в этом году, и не вижу причин, чтобы поддержка прекратилась в следующем». Аналитики отмечают, что и стоимость жилья будет расти исключительно в пределах официальной инфляции, а она ожидается небольшой.

Если же заглядывать дальше, в 2019 год, то есть опасения, что жилье для покупателей может стать не таким доступным, как сейчас. Олег Пашин предполагает, что в долгосрочной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство уменьшится объем предложения. Продолжится рост себестоимости, и цена жилья может вырасти.

Согласен с этим и Эдуард Тиктинский, президент RBI. «Вероятным мне представляется такой сценарий, при котором растущая жесткость госрегулирования приведет к уходу с рынка ряда компаний, в первую очередь, финансово неустойчивых, – говорит эксперт. – Сокращение числа участников рынка, очевидно, приведет к некоторому сокращению предложения, а за этим может последовать и рост цен».

А Вячеслав Заренков добавляет: чтобы не задушить отрасль, государство должно усиленно развивать ипотечное кредитование, сделать его по-настоящему доступным для населения, тем самым поддержав спрос. А застройщики будут искать пути развития в новых условиях и наиболее приемлемые варианты финансирования проектов.

Михаил Возиянов. генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», вице-президент НП «Российская гильдия управляющих девелоперов» резюмирует: что же касается условий ведения бизнеса, то с точки зрения страновых рисков ситуация для инвесторов, в принципе, улучшается и после выборов станет еще более стабильной. Но серьезные изменения на рынке жилищного строительства окажут на него существенное влияние.

Маргарита Яременко,
специально для «Фонтанки.ру»