Где будут строить в Ленобласти

Аналитики и девелоперы Петербурга больше не обещают активного развития пригородной зоны. Крупные проекты завершат, небольшими объектами дополнятся Мурино и Кудрово. А вот новых миллионников пока не будет.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в пригородной зоне Ленобласти за январь – сентябрь 2017 года реализовано 0,93 млн. кв. м. Объем продаж на этой территории, начиная с 2013 года, стабильно составляет 300 – 400 тыс. кв. м в квартал. Аналитики говорят, что показатели текущего года вполне стандартны.

«Каждую третью квартиру в петербургской агломерации покупали в новостройках в пригородах области, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Здесь жилье намного дешевле, чем в среднем по Петербургу. Так, средняя цена тут – 68,2 тыс. руб. А в городе – 108,8 тыс. руб. Поэтому популярность строящихся объектов от известных компаний в наиболее приближенных к городу локациях по-прежнему высока».

Средние цены на новостройки в пригородах области в последнее время топчутся на месте. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость сегодня составляет 68,2 тыс. руб. за 1 кв. м, и она практически равна цене двухлетней давности.

Дело в том, что популярность их, действительно, вызвана совокупностью цены, местоположения и качества самих проектов. Поэтому дороже, чем сейчас, продавать квартиры в Мурино, Кудрово и уж тем паче в более удаленных локациях, таких, как Сертолово, Скотное, Янино и других, вряд ли получится.

Кто на новенького

Учитывая это, а также ужесточение правил игры для девелоперов, интерес к запуску новых крупных проектов в этом регионе существенно снизился, тем более что в последнее время жители только что построенных домов активно требуют от властей и застройщиков новые дороги, развязки, сады и школы. А власти Ленобласти стараются максимально перекладывать все обязательства на застройщиков, при этом и свои обещания не выполняют. Например, в Кудрово есть уже работающие, а в Мурино – уже пару лет назад сданные застройщиками в эксплуатацию социальные объекты, которые так и не выкупили по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Хотя со всеми девелоперами были подписаны соглашения о выкупе, первое из них – в 2013 году.

Поэтому, если говорить об освоении новых, еще не тронутых застройкой территорий в Ленобласти, в особенности более отдаленных от границ города, вряд ли это вопрос ближайшего будущего. По словам Ольги Трошевой, в 2017 году отмечены единичные сделки с земельными участками под строительство жилья в области.

Так, например, в Янино, где нет станции метро, в отличие от Мурино, застройщики не могут устанавливать цены выше, чем сегодня. И это при том, что инфраструктура тоже теперь забота девелоперов. «Первая очередь микрорайона «Ясно.Янино» сдается в декабре, передача ключей новоселам начнется в начале будущего года, но мы уже работаем над формированием необходимой инфраструктуры, – рассказывает Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость». – Например, достигнута договоренность об открытии двух медицинских центров для взрослых и детей. Важно, что прием пациентов центры будут осуществлять по полисам обязательного медицинского страхования. В новом учебном году для детей «Ясно.Янино» начнет работать развивающий центр. Готовимся к строительству детсадов и школы, проектная документация которой уже получила одобрение госэкспертизы. Совместно с застройщиками-соседями мы реконструируем Голландскую улицу. Согласно плану, уже в будущем году она станет современной городской магистралью».

В связи с этим масштабный участок, предназначенный под несостоявшийся проект СУ-155, по информации участников рынка, теперь продать другим застройщикам сложно даже по частям: интереса к этой территории нет.

То же самое касается земель в Сертолово. Здесь продолжается реализация проектов «Золотые купола» от ГК «РосСтройИнвест» и «Новое Сертолово» от ГК «КВС». «В третьем квартале мы вводим в эксплуатацию следующую очередь проекта «Золотые купола», на фоне ввода спрос увеличился, – говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест». – В конце 2018 года мы планируем ввести в эксплуатацию третью очередь проекта, в планах еще три этапа строительства. Хотим сосредоточиться сейчас на городских проектах, новых объектов в области мы пока не планируем».

Под «паром»

Тем не менее в свое время многие – лендлорды и сами девелоперы – приобрели крупные участки в пригородной зоне. Сейчас выводить свои объекты они уже не торопятся – большинство ищет партнеров, понимая, что не потянет единолично крупный проект. А снижение интереса покупателей к удаленным территориям, куда не так просто добраться, как в Мурино и Кудрово, заставляет задуматься об обеспечении транспортной доступности.

К примеру, на рынок пока так и не вышел крупнейший проект ЦДС «Нева-Сити» на участке 430 га с населением более 100 тысяч человек в Новосаратовке. То же самое касается проекта группы ЛСР на месте бывшего аэропорта «Ржевка» неподалеку от станции «Ковалево», где на 175 га планируется около 1 млн кв. м жилья.

Долгое время ожидал своей участи надел в 175 га на границе Мурино и Бугров, принадлежащий бывшему вице-губернатору Петербурга и главе компании «ИПС» Виктору Локтионову. Земли еще в 2016 году должны были перевести под жилье и внести в генплан поселения, но в декабре 2016 года власти Ленобласти отказали ввиду масштабности застройки. Теперь в проекте – дома в 12 этажей, торговый центр. Два участка территории будут выделены под рекреационные зоны. Повторно Градостроительный совет должен рассмотреть генплан до конца 2017 года.

Самые активные

Территория Бугры – Мурино – Новое Девяткино по-прежнему самая масштабная, и здесь идет бурное строительство, работают десятки застройщиков, в продаже – более 2 млн кв. м жилья. «Самой активно застраиваемой локацией в петербургской агломерации является Девяткино, на территории которого сейчас возводится более 30 комплексов общей площадью около 3,9 млн кв. м, – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - В ближайшей перспективе это направление также останется в приоритете. ГК «УНИСТО Петросталь» возводит в Мурино ЖК «Тридевяткино царство». Восемь корпусов уже введены в эксплуатацию, ведется строительство последних трех зданий: 9-го, 10-го, 11-го корпусов».

Между тем в Мурино, как и на любой высококонкурентной территории, происходит расслоение на проекты успешные и не очень. Например, здесь есть объекты, где застройщик срывает сроки передачи ключей, и рейтинг таких проектов, естественно, снижается. За счет этого постепенно снижается и средняя цена в зоне – сейчас она составляет 77,9 тыс. руб. за кв.м. Но, например, в ЖК «GreenЛандия» от Setl City, где большинство дольщиков получили ключи раньше срока, за 9 месяцев 2017 года было продано на 17% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года.

Если же говорить о Буграх, из сравнительно новых и крупных проектов здесь – ЖК «Энфилд» от «Арсенал-Недвижимость», где будет построено порядка 300 тыс. кв.м. Постепенно развиваются территории все дальше от метро «Девяткино» – так, в 2016 году компания «Самолет ЛО» приобрела у «Лидер групп» участок 80 га в деревне Лаврики.

Вот уже много лет готовится к выходу на рынок проект на площади 50 га компании «Пантикапей» в Порошкино – город-спутник «Евроград» на 15 – 20 тысяч человек. Пока в продаже только небольшая часть масштабной задумки – ЖК «Морошкино» от ГК «Норманн».

Из еще более отдаленных зон во Всеволожском районе стоит выделить перспективную территорию целого микрорайона в поселке Романовка Всеволожского района, где в апреле 2014 года одобрили постройку 430 тыс.кв.м. Участки принадлежат двум компаниям – «Арсенал Недвижимость» и «УНИСТО Петросталь». Еще один застройщик здесь c участком около 51,8 га – компания «Главстройкомплекс».

Что касается Кудрово, потенциал территории близок к концу, но и здесь будут новые проекты. «Мы не отмечаем снижения доли продаж в жилых комплексах «Полис Групп», которые находятся в пригородной черте, в частности в Кудрово, где у компании реализовано уже 2 проекта и в настоящее время строится еще один – ЖК «Вернисаж», – говорит Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров ГК «Полис». – В планах компании – продолжение строительства уже начатых комплексов. Готовится запуск нового проекта в Кудрово – ЖК «ПаркЛэнд».

Рядом с участком компании «Отделстрой», где находится «Новый Оккервиль», проектирует свой комплекс «MASTER Девелопмент». Площадь застройки составит 65 тыс.кв.м, объект пока не в продаже, но предполагается, что «MasterЗаневка» выйдет на рынок в 2018 году.

Маргарита Яременко для «Фонтанки.ру»