YIT: Мы продаем европейский подход к бизнесу

Финский Greenstate 10 лет назад стал пионером среди индустриальных парков в России. Как развился проект за это время, чем он привлек других финских резидентов и дочку немецкого гиганта Siemens, «Фонтанке.fi» рассказал директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Индустриальный парк – это территория для размещения промышленных объектов, со всей необходимой инфраструктурой и запасом мощностей для присоединения этих объектов к инженерным сетям. Услуги резидентам и обслуживание общих инженерных сетей предоставляет управляющая компания. Greenstate в промзоне Горелово Ленинградской области является частным девелоперским проектом компании "ЮИТ Санкт-Петербург" – регионального подразделения финского концерна YIT.

– Индустриальные парки существуют в Финляндии давно. Почему в 2007 году YIT решил выйти на российский рынок с этим достаточно новым для нашей страны проектом?

– Решение о строительстве индустриального парка возникло в процессе развития нашей компании в целом. В Финляндии жилищное строительство занимает меньшую долю в общем объеме бизнеса YIT. Более 40% выручки концерн YIT получает от инфраструктурных и коммерческих проектов. В 2007 году было принято решение для увеличения объема бизнеса в России выйти с проектом индустриального парка Greenstate. Дополнительным стимулом стала потребность наших финских партнеров в развитии бизнеса. Но основная сфера YIT на российском рынке – это все-таки жилищное строительство.

– В чем отличие Greenstate от других российских парков?

– В последние пять лет все вдруг решили, что индустриальные парки – это ключ к развитию экономики. Я бы выделил несколько групп таких проектов в России. Во-первых, это большое количество, скорее, логистических центров в Москве и Московской области. Основная их функция – это склады и легкое производство. Во-вторых, есть проекты, которые реализуют администрации регионов. В Ленинградской области речь идет о трех-четырех таких парках. На слуху у всех также Калуга, Татарстан и Калининград. Наше отличие от первых – это фокусировка на производстве, а не на складских сервисах, а отличие от вторых в том, что у нас нет финансовой поддержки властей. Мы – частный проект.

Несмотря на отсутствие госфинансирования, администрация Ленинградской области оказывает максимально возможную поддержку нам и резидентам нашего парка. Такую форму взаимодействия я считаю наиболее эффективной для обеих сторон. Для государства выгоднее стимулировать развитие частных проектов, нежели напрямую инвестировать в какой-то конкретный проект. Не вкладывая бюджетные средства, регион получает новые рабочие места и налоги. А если Ленинградская область за счет роста налоговой базы сможет субсидировать инвесторам создание инженерной инфраструктуры, то количество частных индустриальных парков существенно вырастет, что приведет к дальнейшему росту промышленности и налоговой базы региона.

– За 10 лет объем инвестиций Greenstate превысил 1,5 млрд рублей. Эти средства уже окупились?

– Вложено было даже больше. На первом этапе мы занимались не только развитием земельных участков и объектов инфраструктуры, но и строительством логистического комплекса и производства для Atria. На тот момент общий объем инвестиций превышал 6 млрд рублей. Большая часть вложенных средств уже окупилась.

– Сейчас занято больше половины участков, и осталось свободных 34,8 га, из которых 6,5 га собирается использовать Tikkurila. У вас уже есть покупатели на оставшиеся участки?

– В этом году мы подписали уже пять контрактов – это все российские проекты, за исключением небольшого расширения Siemens (СТГТ). Это все малый и средний бизнес – металлообработка, машиностроение, дорожное строительство, производство систем управления для производственных процессов. В 2018 у нас план – повторить успех этого года и продать еще 7 га, но я думаю, что мы его даже перевыполним.

– Это связано с оживлением российской экономики?

– Я могу констатировать, что в этом году клиенты заметно активизировались. Если раньше они, в основном, просто интересовались условиями, то теперь количество обращений инвесторов с реальными проектами выросло. С начала года к нам обратилось не многим менее 200 инвесторов. Это значит, что почти каждый рабочий день мы встречаемся с людьми, которые в той или иной степени заинтересованы в том, чтобы что-то построить в Greenstate.

- Вы говорите, что у Greenstate примерно 200 потенциальных клиентов, но почему в год заключается гораздо меньше сделок?

– Число в 200 компаний – это тот потенциал, который имеется сегодня на рынке и с которым можно работать. Мы обрабатываем все обращения, но по разным причинам "выстреливает" только совсем небольшой процент. Многие из вновь обратившихся пока не готовы принимать окончательные решения и собирают информацию о рынке, другим нужно время, чтобы определиться со своим выбором, некоторые просто не готовы выкупать участок… есть множество причин, по которым процесс принятия решения о приобретении земельного участка под промышленное строительство затягивается на несколько месяцев, а иногда и лет. Иностранные компании, например, тщательно изучают предлагаемый участок, прежде чем объявить о своем решении, а на такой анализ недвижимости тоже уходит много времени.

– Siemens – это ваш флагманский проект?

– Я горд, что у нас есть такой флагман. ООО "Сименс Технологии Газовых Турбин" – это хороший пример западного подхода, который перекликается с российским. Они долго запрягали, но быстро ехали – год ходили по рынку, потом 9 месяцев мы обсуждали условия контракта. Но зато после покупки земельного участка в конце 2012 года они уже в 2014-м открыли офис, а в 2015-м – производство. И это не типовой проект, они производят турбины весом более 300 тонн. Было непросто его реализовать, мы прошли все возможные аудиты и проверки, а финальное решение принималось в штаб-квартире в Германии. Но результат хороший как для нас, так и для них. Это пример, который мы всем приводим. Он показывает, что и в России можно делать нормальный европейский бизнес. Мы продаем европейский подход к бизнесу. Это значит, что вся инфраструктура есть, все вопросы обсуждаются за столом и отражаются в контракте, а обязательства сторон гарантируются международными материнскими компаниями.

– Как решался вопрос с мощностями? Подводкой электричества к территории парка?

– YIT приступила к строительству дорог, инженерных сетей и прокладке коммуникаций еще в самом начале создания площадки, одновременно со строительством логистического комплекса "Гориго" и мясоперерабатывающего завода для финской компании Atria ("Пит-Продукт"). В период с 2009 по 2011 год были заключены договоры со снабжающими организациями и получены технические условия на присоединение к сетям снабжения электричеством, теплом, а также водоснабжения и водоотведения. За счет средств YIT была не только построена вся инфраструктура индустриального парка, включая автодорогу и железнодорожную ветку, но также оплачены резервы мощностей, достаточные для присоединения будущих резидентов Greenstate.

– Почему небольшому российскому предприятию выгодно прийти в индустриальный парк?

– YIT – большая компания с целым штатом сотрудников, которые берут на себя юридические, инженерные и организационные вопросы. Вопрос земельный, вопросы инженерного обеспечения в России не самые простые, с кучей тонкостей, с которыми нужно разбираться, а бюрократия делает этот процесс трудноуправляемым. Таким образом, небольшая компания вместо операционной деятельности вынуждена столько же времени уделять новому проекту. Это трудозатратно и по деньгам не так выгодно. Поэтому к нам и обращаются – у нас есть мощности, инженерные сети, понятные права на землю и градостроительная документация. Схема такая: приобрел земельный участок – спроектировал – согласовал – построил. Все это занимает примерно 1,5 года.

– Насколько я знаю, Tikkurila станет уже четвертой финской компанией в индустриальном парке. Финнам удобнее работать с финнами?

– Да, четвертой: Atria, Dermosil, Ponsse и ожидается Tikkurila. До этого был еще Gorigo, который был построен на средства финского инвестора и который занимается складским бизнесом – сейчас его выкупил крупный инвестиционный фонд. Да, можно сказать, что финнам удобнее работать с YIT. Когда бизнес из Финляндии, планирующий выход в Россию, узнает, что в Петербурге есть индустриальный парк YIT, то, конечно, они обращаются к нам. Но я бы не сказал, что все финны приходят в YIT. Хотя мы предлагаем понятный для финского клиента сервис, и для них важно, что мы готовы предоставлять гарантии материнской компании. Это подчеркивает нашу ответственность. Финские партнеры могут быть уверены, что здесь проблемы будут решаться так, как они привыкли это делать в Финляндии. Если у них есть вопросы, то они иногда их пишут напрямую Кари Каунискангасу (Kari Kauniskangas), гендиректору в Финляндии.

– YIT в свое время взял на себя строительство завода Atria. Всем клиентам предлагается такая услуга?

– Изначально это было прописано в нашей бизнес-модели, однако со временем мы поняли, что этот бизнес носит не циклический характер, и мы не можем держать штат специалистов. Мы сейчас предлагаем такую услугу только для крупных проектов. На самом деле многие сами хотят заниматься строительством. Особенно это касается русских клиентов, которые зачастую считают, что сами смогут все сделать.

– Индустриальному парку в этом году исполняется десять лет. Можно ли его считать удачным? И не планирует ли YIT развивать подобный проект в других регионах нашей страны?

– Пока таких планов нет. Если YIT получит в Финляндии одобрение на слияние с Lemminkäinen, то у объединенной компании появится еще один индустриальный парк – в Калуге. Но пока – это весь горизонт, который мы видим.

Общая площадь индустриального парка Greenstate 114,8 га, из которых занято почти 63 га. 56 га передано в собственность резидентам, и еще около 7 га арендовано СТГТ и потенциальным резидентом Tikkurila. В парке сейчас работают 14 компаний, из которых 8 – это фирмы с иностранными корнями. Площадь свободных участков составляет более 28 га. Еще на 24 га располагаются объекты инфраструктуры. Оборот индустриального парка без продаж в год составляет около 300 млн рублей. В Greenstate было создано более 1700 рабочих мест. В парке на данный момент работают компании "Сименс Технологии Газовых Турбин", "Мегатехника", Ponsse, Atria, AMG, "Триэр СПб" и другие.

Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» является генеральным партнёром проекта «Лидеры финского бизнеса». Презентации исследования «Фонтанки» «Самые влиятельные финские компании в России – 2017» состоятся 6 декабря в Петербурге и 15 декабря – в Хельсинки.

Евгений Богданов, «Фонтанка.фи»