Инвесторам предлагают вкладываться в апартаменты

В чем преимущества формата, сколько стоит такая недвижимость жилье, где строится и выгодно ли в него инвестировать*

Предложение растет

За последние 5-7 лет в Петербурге было построено больше полмиллиона квадратных метров апартаментов – недвижимости, которая фактически является жилой, используется для проживания, но юридически относится к коммерческой. Примерно 6-8% предложений на первичном рынке сегодня приходится именно на апартаменты.

- Сейчас в продаже находится 31 комплекс, из них 8 объектов общей площадью более 300 тыс. кв метров были выведены на рынок в этом году. Еще 4 года назад в Северной столице строилось всего 2 таких объекта, – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. – Общий объем предложений апартаментов в реализуемых и уже введенных в эксплуатацию объектах Петербурга составляет около 550 000 кв. метров. В свободной продаже насчитывается порядка 4 500 номеров.

По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, сегмент апартаментов начал развиваться как промежуточный сектор между доходной и жилой недвижимостью.

- Этот формат оказался более выгоден для застройщиков, так как позволял начать строительство в местах, где невозможно было возведение только жилья, и избавлял девелоперов от забот о социальной инфраструктуре, – говорит Арсений Васильев. – Такой подход позволяет застройщикам реализовывать их на 13-15% а где-то и на 20% дешевле, чем квартиры в сопоставимых по привлекательности локациях.

Интерес к новому формату стали проявлять крупные застройщики, которые раньше этим сегментом не интересовались. Например, компания «Строительный трест» в данный момент реализует сразу два апарт-отеля в Петроградском районе. На пересечении улиц Б. Зеленина и Корпусная строится апарт-отель GRANI, на Петровском острове, в непосредственной близости от Петровского пруда, возводится апарт-отель AVATAR.

Апарт-отели от застройщика Setl City можно встретить в рамках проектов жилых комплексов Riverside и «Москва».

- Развитию рынка апартаментов способствует то, что сегодня в привлекательных локациях остается меньше свободных участков под жилое строительство, – говорит директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город») Вера Сережина.

Впрочем, на фоне Москвы достижения Петербурга выглядят более чем скромно: в столице апарты занимают 40% от общего объема новостроек, в стадии строительства находится порядка 800 тыс кв. м.

Разные форматы

На сегодняшний день в Петербурге представлено два основных формата апартаментов. Первый, это, по сути, обычная квартира, но без возможности прописаться. Второй – фактически номер в гостинице с соответствующим сервисом.

- Первый формат подходит для кратковременного или постоянного проживания, второй – для продажи в качестве инвестиционного продукта, – поясняет руководитель проектов Master девелопмент Александра Королева. – Покупатель первых обычно идентичен покупателю классического жилья. Второй формат ориентирован на инвесторов, которым предлагаются доходные программы. Такие апартаменты после приобретения, как правило, передаются управляющей компании и уже она занимается обслуживанием недвижимости и взаимодействует с арендаторами.

Новинка последних лет – проекты смешанного формата, когда жилье и апартаменты объединяются в рамках одного многофункционального комплекса.

- Совмещение в одном проекте таких форматов, как жилье и апартаменты обычно является вынужденным шагом со стороны девелопера, – считает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Такое решение принимается, когда по каким-то причинам невозможно застроить жилой недвижимостью весь участок. Не думаю, что этот формат будет активно развиваться в Петербурге в ближайшие годы. Хотя, потихоньку смешанных проектов становится больше, а значит, они все же пользуются определенным спросом. Однако совмещение жилья и апартаментов имеет свои минусы: под апартаменты не строится социальная инфраструктура, что может привести к ее дефициту в таких проектах. В нашей компании смешанных проектов не было, и мы не планируем их запускать.

Разброс цен

Уровень цен на апартаменты сильно зависит от локации и класса. По словам Веры Сережиной, городские апартаменты в традиционной черте Петербурга сегодня продаются в среднем по 106 тыс. рублей за квадратный метр. Рекреационные (в основном, это локации Курортного района) могут сильно варьировать по цене от 86 до 220 тыс. рублей. В элитном сегменте средняя цена – около 240 тыс. руб. за «квадрат». Встречаются эксклюзивные проекты, где цена может доходить даже до миллиона рублей за квадратный метр, но они не делают погоды на рынке.

- В сегменте комфорт апартаменты стоят на 15% дешевле. В бизнес-сегменте цены находятся примерно на одном уровне с жильем. Элитные и делюкс апартаменты стоят столько же, сколько квартиры в данных сегментах. В некоторых районах города цены на апартаменты могут превышать стоимость ЖК из-за небольшого объема предложения, – говорит Александра Королева.

Выгодное дело?

- Инвестиционный потенциал этой недвижимости превосходит жилье: цены на аренду стандартной квартиры существенно ниже, чем на апартаменты, а за период строительства стоимость номера может вырасти в цене до 25%. Учитывая эти факторы, спрос на апартаменты и их стоимость в перспективе будет расти в пределах 2-3% ежегодно, – говорит Александр Погодин.

Именно поэтому многие инвесторы, которые ранее приобретали квартиры под сдачу в аренду, сегодня активно осваивают рынок апартаментов.

- Особенно актуальны для инвесторов апартаменты с полной отделкой, а также комплексом дополнительных услуг, в том числе по управлению арендной недвижимостью, – говорит Вера Сережина.

По словам директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, доходность в сегменте апартаментов может составить до 10%.

- Тенденция к смещению инвестиционного спроса на коммерческие помещения подкрепляется текущими показателями продаж. По итогам первого полугодия 2017 года, объем продаж коммерческой недвижимости в нашей компании вырос в 6 раз по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, – говорит Сергей Степанов. – Кроме того, многие застройщики в сегменте апарт-отелей предлагают услугу коммерческого управления недвижимостью, которая предполагает разработку дизайн-проекта помещения, его полную отделку и меблировку, подбор арендаторов и контроль платежей.

Квартира vs апартаменты

Купить апартаменты можно в ипотеку, условия по кредитам равны тем, которые предлагаются на обычное жилье. Однако эксперты сомневаются, что в Петербурге этот формат потеснит традиционное жилье.

- Если речь идет о собственном проживании, то покупка квартиры в полноценных жилых объектах у застройщиков все равно остается более привлекательной, – считает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Это особенно актуально для квартир в формате студий. В основном именно с ними конкурируют апартаменты. Зачастую в строящихся комплексах апартаментов значительную часть предложения составляют объекты, являющиеся, фактически, студиями. Однако, на мой взгляд, клиентам, которые покупают жилую недвижимость для себя, все равно выгоднее и целесообразнее приобретать квартиру-студию у профессионального и надежного застройщика с хорошей репутацией и работающего по 214-ФЗ. Среди преимуществ, в частности, возможность оформления прописки. Покупатели квартир у застройщиков могут чувствовать себя юридически более защищенными. Немаловажно и то, что ведущие застройщики предлагают сейчас большой выбор различных схем оплаты, позволяющих выбрать наиболее комфортный и выгодный вариант.

По мнению управляющего ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелики Альшаевой, в большинстве своем апартаменты не подходят для проживания семей с детьми.

«При строительстве такого типа объектов застройщики не обязаны обеспечивать будущих жителей детскими садами и школами. Кроме того, места для детей, семьи которых имеют временную регистрацию, распределяются по остаточному принципу, и попасть в нужный садик или школу крайне затруднительно», – подчеркивает Анжелика Альшева. Кроме того, отмечает эксперт, могут возникнуть сложности у льготных категорий населения, например, в оформлении региональных льгот пенсионерам.

В дальнейшем объем предложения апартаментов в Петербурге продолжит расти и активнее всего – в высоком классе.

- Апартаменту будут появляться в интересных и престижных локациях, например, в центре города, с видами на воду, где юридически нельзя строить жилье. Статус недвижимости в таких объектах для покупателей будет не особенно важен– главное, что объект находится в отличном месте, – резюмирует Екатерина Гуртовая.

*На правах рекламы