Недомытый фасад

Смольный раскритиковал намыв на Васильевском, но вовсе не собирается его прекращать. «Фонтанка» выяснила, что случилось и почему.

Смольный обрушился на компанию «Терра-нова», которая уже больше десяти лет реализует на Васильевском острове стратегический проект «Морской фасад». На этот раз застрельщиком конфликта выступил комитет по строительству, который вечером 20 июня выпустил пресс-релиз, резко критикующий девелопера за «неисполнение обязанностей стратегического инвестора». «Фонтанка» разбиралась, чем это вызвано, а также спросила экспертов – а так ли был нужен городу этот огромный проект в том виде, в котором он реализуется сегодня.

Соглашение о реализации стратегического инвестиционного проекта «Морской фасад» было подписано ЗАО «Терра-Нова», связанным с ГК First Quantum экс-депутата Госдумы Виталия Южилина, 22 февраля 2007 года. Суть замысла изначально заключалась в том, что компания должна была за свой счет подготовить все документы, провести землеустроительные и кадастровые работы, осуществить намыв и построить Морской пассажирский терминал на западе Васильевского острова. Взамен, в соответствии с условиями договора аренды от 2006 года, девелопер получил восемь земельных участков на севере намывной территории. На этих землях он мог строить жилье и таким образом окупить вложенные инвестиции. Договор предусматривал окончание работ по намыву и стабилизации территории не позднее 8 июня 2019 года. Как поясняют в стройкомитете, это означает – на 476,9 га должен появиться новый участок суши с абсолютной отметкой плюс 2,9 м.

Однако уже через пару лет девелопер столкнулся с первыми трудностями. В 2009-м из-за кризиса проект почти «завис», песок качать перестали, концепцию застройки начали пересматривать. Но кризис миновал, стройка вновь вышла на нормальные темпы. Затем начались недопонимания с городскими властями. В 2015 году Смольный пришел к выводу, что дороги и школы застройщики должны возводить за свой счет, ведь в бюджете средства на это не заложены. Еще раньше, в 2013-м, выяснилось: город не готов выделять миллиарды рублей на инженерное обеспечение жилых кварталов на намыве, и застройщикам предложили делать это самостоятельно. Теперь в Смольном заявляют, что «Терра-Нова» опаздывает со сроками реализации проекта, а намытые уже земли не «консолидированы» и не стабилизированы должным образом, нет условий для подключения возводимых домов к сетям. Кроме того, декларируется, что новая суша имеет высоту до плюс 1,8 – 1,9 м, а не почти три метра, как требовалось.

Перечисляет комитет по строительству и иные претензии: «Терра-нова» якобы пять лет подает в ведомство одни и те же сведения об объеме работ, то есть стройка опять пробуксовывает; также Смольному не нравится, что компания передает участки другим юрлицам, а значит, нарушается принцип комплексного освоения территории, которая, по мысли чиновников, должна застраиваться по единому графику. Из всего этого сделан категоричный вывод: ЗАО «Терра-Нова» не имеет законных оснований для строительства. Между тем все участки, даже еще не намытые, давно раскуплены.

В самом ЗАО «Терра-нова» категорически отказались от каких-либо комментариев по поводу заявления властей. Девелоперы, которые уже давно ведут строительство на намывных землях, тоже комментируют ситуацию весьма неохотно. В общей сумме разрешения здесь получены на 445 тыс. кв. м жилья. Сейчас на этих территориях работают компании Seven Suns Development (осваивает 12 га), ГК «Лидер Групп» (11 га), ЗАО «Ренессанс Констракшн» и некоторые другие. Seven Suns уже заселила на своих участках пять домов на 2,6 тысячи квартир, «Лидер Групп» должна в июне сдать жилой комплекс еще на 650 квартир — это часть большого проекта «Гавань капитанов», общей площадью более 340 тыс. кв. м.

Для комментария оказалась доступна лишь Seven Suns Development; как рассказали «Фонтанке» в пресс-службе, никаких официальных документов с какими-то нормативами они не получали. «Мы знаем четко, что участок находится в собственности компании, что отметки высот находятся на проектных значениях. Они соответствуют всем строительным нормам, – заявили в компании. – Мы приобретали готовый участок, и впоследствии на всех этапах стройки проводились экспертизы и проверки, которые отклонений не выявили. Первая очередь квартала заселена, люди там живут. Следующие дома сдаются в 3-м и 4-м кварталах текущего года и в 2019 году».

Между тем очевидно, что через десять лет после старта проекта «Морской фасад» город получил Морской пассажирский терминал и «в нагрузку» большие жилые районы, почти не обеспеченные инженерной и социальной инфраструктурой. По прошествии стольких лет некоторые урбанисты задаются вопросом: так ли был нужен городу этот масштабный замысел, если, кроме терминала, он ни в чем не реализовался, а новые жилые кварталы, архитектура которых к тому же вызывает нарекания, с тем же успехом могли появиться на любой городской окраине?

Эксперты, как водится, в мнениях разошлись. «Посмотрите на карту Сингапура и увидите гигантские намытые территории. Все их знаменитые архитектурные проекты находятся там. Они просто круглосуточно на протяжении многих лет увеличивают площадь своего маленького государства, потому что у них просто нет другого пути, – рассказал «Фонтанке» блогер и сооснователь фонда «Городские проекты» Илья Варламов. – И есть знаменитый проект в Эмиратах, в Дубае, когда, действительно, создается новая совершенно городская инфраструктура, которую нельзя было сделать в обычных условиях, а на островах в океане – можно. С интересным дизайном, с новыми уникальными достопримечательностями. Это не рядовая застройка, а суперамбициозные дорогие проекты, особенная среда, которая окупается, привлекая в страну инвестиции».

Глава центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов также считает, что не было никакого смысла делать намыв, чтобы размещать там обычные жилые кварталы. «Определенный смысл был в создании нового порта для крупных лайнеров. Это да. А все остальное — конечно, безобразие. Кроме того, мировая практика показывает, что на таких территориях всегда размещают нечто особенное, очень эксклюзивное, – рассказал «Фонтанке» эксперт. – Например, новый аэропорт или взлетную полосу, которую больше разместить негде. Портовые сооружения или элитные отели, если город живет туризмом. То есть то, что серьезно повышает капитализацию города. Нигде в мире рядовая застройка не размещается на намывах, это безумное расходование ресурсов».

По словам эксперта, у него нет сомнений в том, доверять или нет заявлению стройкомитета; согласно его данным, этому выпаду предшествовали многомесячные проверки и экспертизы. Кроме того, как рассказал Карпов, у экологов есть подозрения, что на намыв завозился не только песок, но и какие-то свалочные грунты. «Я сужу по некоторым фотографиям, которые сделали там мои коллеги, – заметил глава ЭКОМа. – Да, есть такие предположения. Если это правда, то такие свалки будут утрясаться в грунте очень долго. Намыв не окончен, не замкнут по береговой линии, потому что до сих пор нет набережной. Грунтовые воды не изолированы от вод Финского залива, а значит, вода будет перекладывать все по-своему. Она ближе к земельным участкам, чем раньше предполагалось».

Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко, напротив, считает, что логика в этом проекте есть. Тем более что это не первый намыв в истории Петербурга – Ленинграда. «Вы вспомните намыв в шестидесятых годах. Наличная улица, Кораблестроителей, Морская набережная – там же раньше была вода. Улица Савушкина – тоже намывная территория. Что касается «Морского фасада», ясно одно – городу был нужен новый пассажирский порт. Это инвестиции долгосрочного характера, и, чтобы они окупались, предполагалось намыть какую-то землю, отдать ее застройщикам под коммерцию, а они на эти деньги могли построить и порт для города. Это логично. И в Голландии это делают, и в Британии это делают. Такова жизнь морских городов. И потом, эти намывные земли, с видом на воду — очень инвестиционно привлекательный кусок. Вид на воду всегда удорожает и жилье, и любую недвижимость. Дороже по себестоимости земля, и метр квадратный дороже. Так что это имеет право на жизнь. Кстати, там же разные есть проекты. Последний проект, который там заявлен, – «Golden City» от «Глоракс девелопмент» – очень красивый, высшего уровня, не уступающий голландским, английским».

А по мнению Алексея Шаскольского, замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, строить на намывных землях не в пример проще, легче и даже, возможно, дешевле, чем на суше, которая всегда была таковой. В Петербурге был всегда «этот соблазн», говорит эксперт — слишком мелкий залив, слишком дешевый песок, который можно из того же залива привезти на баржах. «Но тут ключевым является анекдот про цыгана, который построил в ряд своих детей, почесал в затылке и спрашивает: «Этих помыть или новых нарожать?» – говорит Шаскольский. – Можно было бы разгребать авгиевы конюшни промышленного пояса Петербурга, строить в других местах, но инвесторы решили «нарожать новых». И это оказалось не настолько дорого, чтобы отвратить интересанта. Он все-таки деньги считал. Ведь это удобно, что не надо перекладывать сети, не надо договариваться с собственниками, которые отказываются убирать с пути свои «хижины дяди Тома». Можно дороги тянуть как хочешь, улицы новые. Просто белый лист, как господь бог создавал землю — так и мы создадим с чистого листа».

Как рассказал «Фонтанке» 21 июня высокопоставленный источник в Смольном, сутью резкого выпада стройкомитета было давление на инвестора, а вовсе не стремление прекратить строительство. По словам источника, город в итоге намерен заставить застройщиков все же взять на себя возведение на намыве инфраструктуры. Затраты на ее строительство на территории, где раньше планировали разместить 700 тыс. кв. м жилья, а теперь хотят построить три миллиона, Смольный брать на себя не готов. Однако и у «Терры-нова» средств на это может не хватить.

Кроме того, как подчеркнули в Смольном, у власти есть претензии к архитектурному облику новых жилых кварталов. Также в правительстве города надеются заставить инвестора построить на намыве пешеходную набережную.

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»