Как город жителям дорогу подарил

Жители дома во Фрунзенском районе оказались владельцами асфальтированной дороги, которую передал им город. Вернуть подарок, от которого одни расходы, можно только через суд.

О том, что обитатели многоквартирного дома № 15/2А по улице Димитрова в Петербурге обзавелись собственным асфальтированным проездом, они узнали, по сути, случайно. Одна из жительниц возмутилась тем, что у нее под окнами на газоне паркуются автомобили, и обратилась в отдел благоустройства и дорожного хозяйства Фрунзенского района с просьбой установить ограждение. Чиновники сверились с региональной геоинформационной системой и сообщили, что жители давно уже сами являются хозяевами сформированного под многоквартирным домом участка, в который почему-то входит и указанный газон. Это значит, что решение о всевозможных манипуляциях с общедомовым имуществом должно принимать собрание собственников. При ближайшем рассмотрении выяснилось, что жильцы владеют не только газоном, но и проездом с другой стороны дома.

Стоило местным автовладельцам выяснить, что трава и асфальт у дома принадлежат им, началась классическая парковочная драма с установкой блокираторов в частном порядке и выяснением отношений при помощи бейсбольных бит и «предметов, похожих на пистолет». Однако наиболее скрупулезные жители решили выяснить, как в принципе получилось, что в их общем имуществе оказался проезд, которым пользуются все без ограничений.

Причина их интереса понятна: если дорога находится в составе общего имущества жильцов, именно они должны оплачивать уборку и ремонт асфальтового покрытия, да и на кадастровой стоимости жилья это сказывается. Кроме того, ответственность за все происходящее здесь также лежит на собственниках квартир. Выяснение привело все заинтересованные стороны в суд.

Раньше кооператив арендовал землю прямо под домом, проходы к нему и отмостку по периметру — всего 1,8 га. Теперь речь идет почти о шести гектарах. Участок сформирован распоряжением комитета имущественных отношений еще в 2014 году по заявлению администрации Фрунзенского района. Городу в указанном доме принадлежит одна квартира, так что он фактически обратился сам к себе на правах одного из собственников. Разночтения начинаются уже на этом этапе. Распоряжение Смольного еще от 2005 года утверждает, что комитет по земельным ресурсам и землеустройству (вошедший потом в КИО) принимает заявление от лица, уполномоченного общим собранием собственников. При этом необходимо представить множество бумаг – от протокола собрания до справки о составе и размере площадей в доме. Администрация обошлась без этих формальностей. Чиновники ссылаются на постановление Конституционного суда от 2010 года. Согласно ему, подать заявление может любой собственник. По мнению тех, кто требует через суд отменить решение КИО о формировании участка, КС говорит только о территории непосредственно под многоквартирным домом, а никак не о примыкающей к нему земле.

В том же постановлении КС утверждается, что общее имущество многоквартирных домов, по определению, не должно иметь самостоятельной потребительской ценности, а его предназначение – в обеспечении возможности пользования жильем (и нежилыми помещениями). Сам КИО выпустил разъяснения о правилах формирования участка в условиях, когда для территории отсутствует план межевания участка (как раз случай Димитрова, 15/2А). «Из границ земельного участка должна быть исключена территория... в том числе занятая внутриквартальными проездами, являющимися элементами планировочной структуры кварталов, осуществляющими связь с улично-дорожной сетью, так как земельные участки общего пользования, занятые указанными объектами, должны находиться в государственной собственности, и, в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, приватизации не подлежат».

С этого момента суть спора сводится к вопросу считать ли данную дорогу внутриквартальным проездом и территорией общего пользования (ТОП). Комитет, само собой, против: проезд, по словам чиновников «не осуществляет связь группы зданий с магистральными или жилыми улицами». Заявление спорное — для того чтобы выбраться на Димитрова или Будапештскую, эта дорога вполне подходит. К тому же в акте обследования, подписанном райотделом КИО, черным по белому написано, что в границы участка включен именно внутриквартальный проезд.

К ТОП относятся участки, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Аргумент, как района, так и КИО, состоит в том, что машины на проезде паркуют именно жильцы дома. Администрация района даже провела некое «полевое обследование», которое неведомым образом подтвердило эту информацию. Суду еще предстоит выяснить, насколько это серьезный довод: парковаться на неогороженном проезде может кто угодно, при желании можно пригнать сюда машину хоть с другого конца города. А самое интересное, что комитет собственными руками закрепляет такое положение вещей. При определении участка на него было наложено обременение — право прохода и проезда. Это означает, что жильцы должны ухаживать за дорогой, платить из-за нее повышенный налог, однако на практике запретить кому-то постороннему пользоваться ею не вправе.

«Сам-то запрет принять на общем собрании можно, – говорит один из жителей дома. – Однако это все теория. На самом деле ворота и шлагбаумы при существующем обременении бесполезны. А бегать за каждым паркующимся человеком из соседнего квартала мы не сможем». При этом в доме под 290 квартир. По словам местных, машина есть едва ли у каждого второго собственника, а парковочных мест на проезде около 55.

Энтузиасты среди жильцов провели собрание собственников, большинство из которых высказались против непрошеных подарков от города. Это, правда, никакого значения для суда не имеет. Система работает практически в одностороннем режиме. Для формирования участка достаточно заявления одного жильца. А вот для того, чтобы уменьшить его, необходимо общее решение всех собственников без исключения. Об этом говорится в официальном ответе вице-губернатора Михаила Мокрецова на обращение жильцов. Понятно, что при наличии в доме хотя бы одной муниципальной квартиры единодушное одобрение превращается в утопию. Так что иск жильцов об отмене распоряжения комитета имущественных отношений — единственный для них путь. Предварительное заседание пройдет 28 февраля в открытом режиме.

Помимо фактической стороны дела, важен сам прецедент. В конце концов, отдельный налог на участок под МКД не взимают с 2015 года; земля входит в состав общего имущества, а значит косвенно учитывается в стоимости жилья и налоге на недвижимость – это не самый значительный фактор. Куда важнее, что город может росчерком пера снять с себя ответственность за содержание асфальтированной дороги, и вернуть ему этот проезд на баланс можно будет только в судебном порядке. При этом дом не получает никаких плюсов, которые в принципе сулит оформление участка в собственность. В теории, жильцы получили на всех участок стоимостью порядка 64 млн рублей. Они могут обезопасить себя от появления рядом с домом каких-нибудь нежелательных объектов — либо сдавать землю под желательные. Однако когда речь идет о дороге и обязанности обеспечить всем желающим право проезда, все эти плюсы тут же исчезают. ТСЖ или жилищно-строительный кооператив, как в данном случае, может пойти на принцип и не собирать дополнительных средств на благоустройство территории. Однако это будет означать, что дорога осталась вообще без хозяина, а штрафы для ТСЖ и кооперативов за ненадлежащее выполнение работ никто не отменял.

Николай Кудин,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру