Малоэтажка соревнуется с высоткой

Застройщики все чаще предлагают петербуржцам малоэтажные проекты, объясняя плюсы семейным окружением, безопасностью, большей экологичностью и масштабами рекреационных зон.

Еще один аргумент девелоперов – за счет низкой плотности застройки уменьшается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру. Вступившие в силу новые Правила землепользования и застройки, с одной стороны, лимитировали высотность нового строительства в Петербурге, но не настолько радикально, чтобы проектирование и возведение многоэтажек вообще остановилось.

«Поэтому, по сути, все крупные проекты, которые позиционируются в комфорт-классе и ниже, по-прежнему остаются многоэтажными, за очень редким исключением. Сохранению именно в застроенной, сложившейся, комфортной части города максимально возможной высотной многоэтажной застройки способствует и то, что здесь земля всегда очень дорого обходится девелоперам. Понятно, что практически все застройщики стремятся «вытягивать» максимально разрешенную высотность и этажность», – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Если говорить о малоэтажном жилье, то его доля на первичном рынке Петербурга и пригородных территорий Ленобласти составляет порядка 8%, или 837 тысяч квадратных метров. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», еще несколько лет назад малоэтажные жилые комплексы высотой менее 5 этажей строились в основном в престижных районах Петербурга и пригородов, и, соответственно, массовым покупателем даже не рассматривались. Есть такие проекты и сегодня, но их не очень много.

В 2012 году в сегменте малоэтажного строительства появилась новая тенденция. Рынок пополнился малоэтажными объектами класса «масс-маркет» с интересными архитектурными концепциями, такими как Mistola Hiils («Северный город»), «Близкое» («Петростиль»). В 2013 года «ЮИТ Санкт-Петербург» вывел на рынок выполненный в стилистике современной финской архитектуры 5-этажный комплекс комфорт-класса INKERI в исторической части города Пушкин. Чуть позже на рынок вышли новые крупные проекты комплексного освоения территории, такие как «Золотые купола» («РосСтройИнвест»), «Новое Сертолово» («КВС»), «Чистый ручей» («Петрострой»). «Сегодня рынок малоэтажного квартирного жилья наиболее активно развивается на территории пригородной зоны Ленинградской области», – говорит Ольга Трошева.

Так что сегодня у покупателя жилья есть возможность выбора: приобрести квартиру в городской черте или в ближайшем пригороде, но в многоэтажном проекте, либо отдать предпочтение малоэтажному жилому комплексу, но подальше от города. «Выбор, конечно, выше в сегменте среднеэтажных и многоэтажных комплексов, их существенно больше. Девелоперы стараются получить максимальную прибыль и больше заинтересованы в таких комплексах. Малоэтажное строительство прежде всего идет там, где есть ограничение на этажность или на объем возводимых», – говорит руководитель службы маркетинга компании «Норманн» Марина Мартыненко.

Плюсы и минусы

У обоих форматов есть как свои достоинства, так и недостатки. Жителям многоэтажек придется мириться с высокой плотностью застройки и вытекающими из этого недостатками. Есть и приятные моменты – доступная стоимость квартир, экономия на обслуживании дома, высокий уровень развития коммерческой инфраструктуры. "Местоположение комплекса влияет на плюсы и минусы многоэтажного жилья. Например, в высоком ценовом сегменте неоспоримым достоинством высотного жилого дома являются видовые характеристики, например на воду или парк. В сегменте масс-маркет они играют, скорее, второстепенную роль. Здесь важны: цена, наличие рядом станций метро и необходимой инфраструктуры", – говорит руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Достоинства малоэтажного загородного поселка иные. «Это близость природы, здоровая и комфортная среда для семейной жизни, хорошая экология, психологический комфорт, так как здесь меньше плотность населения и нет привычного для города постоянного скопления людей. Например, в нашем малоэтажном поселке Mistola Hills на одну квартиру приходится 60 кв. м зелени, а плотность среды обитания составляет 100 кв. м на человека. Дополнительный плюс – если при этом поселок еще и находится в хорошей транспортной доступности от города (в случае с Mistola Hills поездка до метро займет всего 7 – 10 минут)», – говорит директор по маркетингу холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин.

Если говорить о минусах малоэтажки, то это более высокие затраты на содержание жилья в процессе его эксплуатации, а также необходимость больше времени тратить на дорогу до работы и обратно.

«Поэтому лучше выбирать среднеэтажные комплексы, на которых сейчас и сосредоточилась наша компания, – говорит Марина Мартыненко. – Хотя, где лучше жить, каждый выбирает сам».

Впрочем, все относительно. Сегодня на первичном рынке невозможно отделить преимущества и недостатки мало- и многоэтажных домов от их местоположения. «Станция метро в пешеходной доступности, развитая коммерческая инфраструктура (с социальной не все так просто) – это для жителей многоэтажек, хотя и не всех. Хочешь чистый воздух, природу и размеренную жизнь – добро пожаловать в малоэтажный комплекс в пригороде», – говорит генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.

Каждому свое

По мнению коммерческого директора «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» Юлии Ружицкой, доля покупателей, предпочитающих жить в городе, в окружении развитой коммерческой и социально-бытовой инфраструктуры, с каждым годом увеличивается. «Взять, например, семейных покупателей, для которых наличие детских садов, школ, поликлиник в шаговой доступности от места проживания является одним из ключевых критериев. Для таких клиентов важно и удобное транспортное сообщение, позволяющее без труда добираться в другие районы города, например, на работу или для проведения досуга. Бесспорный плюс современных многоэтажных проектов – большой выбор квартир по различным ценам, поэтому покупатели смогут подобрать нужный вариант, полностью соответствующий их запросам», – говорит Юлия Ружицкая.

По ее словам, современные застройщики, особенно когда речь заходит о крупных и надежных компаниях, уделяют повышенное внимание удобству своих объектов. «Для нас, например, комфорт будущих жильцов является приоритетной задачей, поэтому мы детально прорабатываем каждый проект, чтобы в будущем в нем было комфортно жить, работать и проводить свободное время», – добавляет она.

В свою очередь Сергей Хромов считает, что разница между мало- и многоэтажным жильем проистекает как из рациональных моментов, так и из эмоционального восприятия. «С точки зрения психологии, человек чувствует себя комфортнее в пространстве с соразмерной ему архитектурой (то есть до 4 – 5 этажей). Житель многоэтажного дома может не осознавать эту дополнительную психологическую нагрузку, но она есть. Действительно, приятнее, когда вид из окна на березу и цветущую яблоню, а не на серую панораму спального района», – говорит эксперт.

Подобной точки зрения придерживается член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин: «Высотные здания обязательно будут давить на человека, и если взрослые применительно к себе задумываются о возможном негативном влиянии высоток на психику редко – «ну, мы уж как-нибудь…», то картинка с беззаботным ребенком, полноценно развивающимся во дворе-колодце в окружении многоэтажных монстров, на мысли о счастливом детстве не наводит, не так ли?»

Кроме того, имеет смысл помнить, что высотки редко бывают красивыми, добавляет Дмитрий Карпушин. Все красивые жилые здания в истории архитектуры сопоставимы с 4 – 5-этажным современным жильем. Выше и краше строились только храмы – но у них совсем иное назначение.

В поисках компромисса

Иногда застройщикам удается обеспечить сбалансированное сочетание высоких зданий и среднеэтажной застройки. «Оптимальная комбинация застройки различной этажности может в действительности давать человеку ощущение комфорта. И, в первую очередь, это не должна быть очень плотная застройка – с точки зрения близости домов друг другу», – говорит Екатерина Гуртовая. В качестве примера она привела ЖК «Новоорловский», строящийся по проекту знаменитого испанского архитектора Рикардо Бофилла. «Мы целенаправленно разнесли строительство 25-этажных доминант-башен, располагающихся по периметру участка, и 7-этажных домов, формирующих основную часть новых кварталов. У нас 25-этажные дома построены не в «муравейнике», люди смогут жить вполне комфортно, окна квартир не будут смотреть в окна соседнего дома, – и, фактически, в этих высотных домах все квартиры на средних и верхних этажах являются видовыми. В итоге у нас квартиры в 25-этажных домах стоят ничуть не дешевле, чем в 7-этажных. И подобный продукт крайне востребован, как раз благодаря разумному балансу средне- и многоэтажной застройки», – говорит Екатерина Гуртовая.

Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов считает, что комфортная среда определяется не столько этажностью, сколько наличием нетиповой архитектуры, современных инженерных систем, отдельного машино-места на каждую квартиру, привлекательной отделки мест общего пользования, социальной инфраструктуры и коммерческих помещений, благоустроенной придомовой территории и отсутствием в доме малометражек. Такого предложения на рынке мало.

«Сегодня в городе в основном реализуются проекты точечной застройки, строительство которых ведется внутри уже сформированного района, что ограничивает возможности создания дополнительной инфраструктуры», – считает эксперт. Иногда застройщикам удается обеспечить сбалансированное сочетание высоких зданий и среднеэтажной застройки.

Выбор и цены

Сегодня, когда доходы населения снижаются, а экономика из кризиса выходить не спешит, одним из главных факторов при выборе жилья становится бюджет покупки. «На текущий момент на первичном рынке сложилась ситуация, при которой покупатель имеет возможность при сопоставимом бюджете выбрать квартиру большей площади в малоэтажном жилом комплексе в пригородной зоне вместо небольшой квартиры в многоэтажном доме на границах городской агломерации», – говорит Ольга Трошева.

При этом надо понимать, что при равной цене квадратного метра, при одном и том же классе жилья малоэтажные дома окажутся дальше от центра города, от транспортных узлов, чем многоэтажные. «Однако ориентироваться при покупке надо не только на свои финансовые возможности, но и на образ жизни и состав семьи – выбирать, исходя из того, где и по какому графику работают взрослые члены семьи, где учатся дети, есть ли автомобиль и так далее», – говорит Дмитрий Карпушин.

В свою очередь разница в стоимости квартиры в малоэтажном и многоэтажном объектах, расположенных по соседству, может составлять около 10 – 15%. «В данном случае на цену влияют меньшая плотность населения в комплексе, меньшее количество квартир в доме. Однако малоэтажность – лишь один из факторов цены. В первую очередь стоимость квадратного метра зависит от локации проекта. Например, в центральных районах города квартира в любом высотном жилом комплексе будет стоить дороже, чем в малоэтажном проекте того же класса на окраине», – говорит Петр Буслов.

По словам Михаила Гущина, достаточный выбор есть у покупателя и в том, и в другом сегменте, но финальное решение зависит в первую очередь от того, в какой среде покупатель хочет жить, что для него важнее: экологичность проживания на природе или жизнь в черте города.

Как бы то ни было, выбор того или иного формата зависит от индивидуальных предпочтений клиента и его ощущения личного комфорта. «Если же говорить об идеале, то это место, где малоэтажные форматы соседствовали бы со среднеэтажным жильем, и все это находилось бы в развитом и удобном для жизни районе с хорошей экологией», – резюмирует Сергей Хромов.

© Фонтанка.Ру