Новостройки - 2017: семь раз подумай, один построй

Покупатели недвижимости в Петербурге не почувствуют, что следующий год будет трудным для рынка: готовятся новые проекты в интересных локациях, сдаются комплексы в разных районах города и области.

По прогнозам чиновников, в 2016 году петербургские застройщики должны были сдать 2,9 миллиона квадратных метров жилья. Между тем за одиннадцать месяцев текущего года в Петербурге было введено в эксплуатацию порядка двух миллионов «квадратов». Учитывая, что в декабре традиционно вводится примерно 600 тысяч квадратных метров, плановые показатели в этом году вряд ли будут достигнуты. В Ленобласти из запланированных 1,7 миллиона квадратных метров жилья с января по ноябрь было сдано 1,4 миллиона.

Большинство застройщиков оценивает уходящий год достаточно оптимистично. Генеральный директор Группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков назвал его хорошим. Компания «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») вывела на рынок масштабный жилой квартал «Галактика», сдала современную школу в составе ЖК «Ласточкино гнездо», завершила строительство одного из самых масштабных проектов комплексного освоения территории в Центральном районе Санкт-Петербурга – ЖК «Царская столица». В декабре было получено разрешение на ввод в эксплуатацию 4 корпуса ЖК «Московские ворота». В течение года ГК «Эталон» были приобретены права на 7 девелоперских проектов в Москве и Петербурге общей реализуемой площадью 586 тыс. кв. м. Кроме того, в 2016 году ГК «Эталон» заключила четыре договора генерального подряда на строительство крупных проектов в рамках реализуемой программы по развитию направления внешнего заказа жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Москве.

Компания «Норманн» ввела третью очередь объекта «Ижора-Парк», первую очередь объекта «Три апельсина» и на днях получила разрешение на ввод первой очереди ЖК «Десяткино». Всего сдано 1847 квартир, что можно считать рекордом застройщика.

Setl City уже ввела в эксплуатацию за 2016 год ЖК «Тhe Residence», два корпуса в ЖК «ЗимаЛето», один корпус в квартале «Лондон» в рамках проекта «Семь столиц», а также завершила проекты ЖК «Riverside» (жилая часть) и ЖК «More». И готовится к вводу еще нескольких объектов.

ЮИТ в Санкт-Петербурге ввел в эксплуатацию в трех жилых комплексах свыше 80 тыс. кв. м. жилья (1,5 тыс. квартир). Сдана первая очередь в жилом комплексе комфорткласса «Новоорловский» (и недавно выведена в продажу третья очередь). В 5-этажном комплексе INKERI в Пушкине сдана первая очередь (9 домов), в ближайшее время будет запущена в продажу третья очередь. Введен в эксплуатацию также комплекс «ТОЙВЕ» около метро «Новочеркасская».

В уходящем году застройщики Петербурга и Ленобласти продали больше жилья, чем построили. По данным «Петербургской недвижимости», за год будет продано около 4 млн кв. метров на первичном рынке, это порядка 93,5 тысячи квартир. Для сравнения: за весь 2015 год застройщикам удалось продать 86,8 тысячи квартир общей площадью 3,78 млн кв. метров. Например, в «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» за девять месяцев 2016 года объем новых заключенных контрактов в Петербурге показал уверенную динамику, увеличившись на 27 % в натуральном выражении и на 16 % в рублевом выражении. Компания открыла продажи в двух масштабных проектах «Цивилизация» и «Цветной город», а также в жилых комплексах «Калейдоскоп» и «Новая Охта. На речке». В жилых комплексах ЮИТ в Санкт-Петербурге объемы продаж выросли почти в два раза к уровню прошлого года. Рост продаж эксперты связывают с действием программы господдержки ипотеки.

Работа с препятствиями

Если сравнивать с показателями 2015 года, уходящий 2016 стал для строителей достаточно успешным. Тем не менее, произошли изменения в законодательстве, которые могут повлиять на развитие рынка. Летом в Петербурге вступили в силу новые Правила землепользования и застройки, которые содержат более жесткие нормативы по высотности и плотности застройки. Кроме того, утверждение нового Генерального плана города на 2019-2043 годы приведет к пересмотру проектов планировки территорий, что может повлиять на объекты, по которым еще не получено разрешение на строительство.

«Главная трудность – отсутствие четких, понятных правил игры в градостроительной сфере. Постоянно меняющиеся законодательные и нормативные акты не дают строителям работать в намеченном русле, опираясь на прошлый опыт. Нововведения, затрагивающие проект на середине его строительного цикла, не могут влиять на него положительно. Строительной отрасли нужна реальная поддержка государства», – говорит Вячеслав Заренков.

Сейчас предложение строящегося жилья не растет такими темпами, как раньше. Логично, что девелоперы выводят новые очереди тогда, когда это актуально. Некоторые компании заявили о переносе сроков сдачи объектов. С подобным заявлением выступила компания «Норманн», хотя застройщик держится очень уверенно. Темпы ввода жилья у компании такие, что опережают темпы продаж.

Стабильный год

«Пессимистичные прогнозы по рынку на 2017 год, связанные с экономической ситуацией, вряд ли сбудутся. Жилье является базовой потребностью, которую всегда нужно будет удовлетворять, да и жизненные стереотипы меняются: молодежь сегодня хочет жить отдельно. Поэтому падения спроса и серьезных колебаний цен на недвижимость мы не ожидаем», – говорит директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город») Вера Сережина. Она также добавила, что на 2017 год у компании намечен ввод двух объектов. Это первый этап проекта Ultra City (Пригородный пр., 4), включающий два жилых корпуса и детский сад, а также «Дом у Елагина острова» (Липовая аллея, 15).

Компания ЮИТ в Санкт-Петербурге недавно завершила сделку по приобретению земельного участка площадью 2,4 га недалеко от станции метро «Черная речка» (на Студенческой улице). «Мы планируем построить здесь комплекс комфорткласса площадью около 40 тыс. кв. м жилых и коммерческих помещений, с детским садом и паркингом. Таким образом, мы наглядно иллюстрируем серьезность намерений и далее развивать деятельность ЮИТ в Петербурге. Не ограничиваясь покупкой лишь этого объекта, мы продолжаем активный поиск на рынке участков, планируя приобрести в следующем году еще несколько участков», – рассказала директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. ЮИТ в 2017 году введет в эксплуатацию, как и планировал, вторую очередь комплекса «Новоорловский», крупный элитный жилой комплекс «Смольный проспект» и комплекс бизнес-класса Fjord на Васильевском острове.

В следующем году готовится к вводу новых объектов и компания «Норманн». «Мы достигли хороших показателей введенных 77 тысяч квадратных метров в этом году и планируем в следующем году вводить примерно такой же метраж в последующих очередях наших жилых комплексов. Кроме того, мы завершаем подготовку трех новых проектов, о которых объявим в 17 году», – добавил председатель совета директоров строительной компании «Норманн» Виктор Сеппенен.

Ожидать новых рекордов по вводу жилья в Петербурге и пригородах в 2017 году не приходится. Но они и не нужны. По мнению Вячеслава Заренкова, в нынешних условиях гнаться за количественным показателем сдачи квадратных метров неправильно. Нужно остро чувствовать рынок, и сдавать столько, сколько он требует. При этом уделять внимание качеству продукта, постоянно его совершенствуя. «В начале года мы оценили ситуацию на рынке и собственные ресурсы и в соответствии с ними скорректировали план развития, поставили цели, которые в итоге были достигнуты. В середине года я вернулся к оперативному управлению, и совместно с советом директоров мы разработали новую стратегию развития компании на ближайшие 5 лет, а также конкретную программу по ее реализации», – рассказал Вячеслав Заренков. Он также добавил, что у ГК «Эталон» огромный опыт в реализации крупных, сложных проектов даже в экономически нестабильные, кризисные годы. Все свои объекты компания сдает в соответствии с заявленными сроками.

Хуже не будет

Отечественный строительный рынок никогда не был простым, но опытные застройщики уже научились работать в условиях неопределенности. По словам Юлии Ружицкой, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», крупные девелоперы с большой историей, пережившие разные этапы жизни нашей страны, всегда готовы к сложностям и стараются идти на шаг вперед, предлагая покупателям такие жилые комплексы, квартиры в которых точно будут востребованы. «Группа ЛСР» всегда внимательно подходит к изучению спроса на объекты, предпочтения клиентов, улучшает качество объекты, сервис и многое другое, что особенно важно, чтобы оставаться лидером рынка. Хорошо и в полной мере выполнять все свои обязательства – это наша работа, которая всегда должна быть выполнена на максимально высоком уровне», – добавила эксперт.

Что касается прогнозов на 2017-й год, то одна из основных тенденций – рост спроса с одновременным сокращением предложения на первичном рынке. По словам Юлии Ружицкой, спрос на качественные объекты по разумным ценам остается и будет оставаться стабильным. «Для многих жителей не только нашего города, но и всей страны, решение жилищного вопроса остается очень важным. Поэтому крупные и надежные девелоперы будут продолжать строить и выводить на рынок новые проекты. А вот средним и малым компаниям нужно будет внимательно оценить свои объекты и их перспективы», – считает она.

В свою очередь Екатерина Гуртовая добавляет, что предложение на первичном рынке уже начинает сокращаться: «Уже сейчас идет динамичное «вымывание» на рынке предложения в наиболее качественных и удачных объектах, которые строятся надежными и профессиональными застройщиками и имеют не очень отдаленные сроки сдачи. Количество выводимых на рынок новых объектов снизилось в 2016 году и, соответственно, сокращается широта возможностей выбора квартир в представленных на рынке объектах».

Екатерина Дмитриева, для «Фонтанки.ру»