Девелоперы взялись за сложное

Более 30 строящихся сегодня жилых комплексов Северной столицы - результат редевелопмента промзон. Свободной земли в Петербурге почти не осталось, поэтому и простых проектов в удачных местах теперь для девелоперов нет.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», около 12% первичного рынка жилья города на Неве – это проекты редевелопмента. То есть раньше, до преобразования, на этих участках располагались заводы, фабрики, склады, трамвайные парки и тому подобная недвижимость. Часть промпредприятий уже не действовала, часть – сдавалась в аренду, часть работала, но производство было выведено на новые площадки на окраины или в область.

Таким образом, на месте чаще всего непривлекательных внешне зданий за забором появятся в итоге новые жилые дома. Многие горожане – вполне обоснованно – хотели бы видеть на месте бывших заводов сады, парки, музеи или другие общественные пространства. Но это история не для бизнеса, а сугубо городская. И посему большинство перепрофилированных территорий превращается в жилую – самую доходную – или в крайнем случае в многофункциональную застройку.

Удачные примеры есть

Стоит отметить, что в городе уже есть ряд реализованных проектов редевелопмента. И своими глазами можно увидеть, как в результате преобразилась территория. Ведь, помимо строительства жилья, девелопер в обязательном порядке осуществляет благоустройство в рамках комплекса. А на ухоженные газоны и детские площадки, согласитесь, смотреть приятнее, чем на разрушенные заводские корпуса.

«В 2015 году мы сдали жилой комплекс «Новомосковский», – рассказывает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Он построен на участках, где располагались производственные ОАО «Петмол». Проект включает три корпуса высотой от 8 до 20 этажей в современном стиле, но в духе «сталинской» архитектуры. Сданный в 2010 году комплекс «Ориенталь», спроектированный известным архитектором Святославом Гайковичем и финским бюро Eagle Group, имеет оригинальную ступенчатую архитектуру. Он построен на участке бывшего трамвайного парка на Барочной улице, приобретенном на торгах Фонда имущества».

Компания Setl City также активно занимается редевелопментом промтерриторий. На счету застройщика несколько жилых комплексов, построенных на месте заводов. Это Lake house в Озерках, The Residence на Васильевском острове, квартал Riverside на Ушаковской набережной и сразу три комплекса в Калининском районе на соседних участках – «Авангард», «Атланта», и «Атланта-2».

Перспективные набережные

Невский район – городской лидер по объему редевеломента. Здесь, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сосредоточена четверть всех реализуемых и перспективных проектов преображения промзон под жилье. Осваиваются территории предприятий вдоль Октябрьской набережной и на Дальневосточном пр., на пр. Обуховской обороны, ул. Седова и Бабушкина и другие. «Цивилизация» станет самым крупным нашим проектом редевелопмента в Петербурге, – уверена Юлия Ружицкая, директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – Площадь застройки – 60 га. Комплекс строится между Октябрьской наб., Дальневосточным пр., ул. Крыленко и проездом, проектируемым в створе ул. Антонова-Овсеенко. К 2025 году здесь будет построено более 800 тыс. кв. м жилья, появятся магазины, детсады, школы. Будет озелененная пешеходная зона с местами для отдыха, оригинально оформленная площадь с круговым движением на пересечении с ул. Дыбенко. Широкий бульвар на территории комплекса протянется вдоль линии набережной на 800 метров. Магазины и офисы, выходящие на него, будут соединены широкими прогулочными зонами и местами для отдыха».

По данным «ЦДС», в 2015 году компания приобрела 6,5 га в том же Невском районе, но на другом берегу Невы – на пересечении улиц Седова и Ольги Берггольц. Там когда-то располагался Энергомеханический завод. На его месте должен появиться жилой квартал на 75 – 80 тыс. кв. м с детсадом и начальной школой. Строительство стартует не ранее 2017 года.

Порядка 20% проектов редевелопмента – будущих и реализуемых сегодня – находится на территории Адмиралтейского района. Так, в рамках крупного городского проекта «Измайловская перспектива» в 2016 году компания «ЛенСпецСМУ» начнет строительство крупного комплекса «Галактика», рассчитанного на 680 тыс. кв. м жилья. Это будет целый микрорайон с детсадами, школами и бизнес-центром. На территории завода «Петмол» у метро «Фрунзенская», помимо «Новомосковского», уже построены «Дом на Фрунзенской» от AAG, частично готов комплекс «Времена года» от «Меридиан девелопмент». Перспективны для освоения промтерритории вдоль Обводного канала.

Притяжение метро

Активное развитие уже получили или еще получат в будущем ряд производственных площадок в популярном и дорогом Московском районе. Строительство сегодня ведется на территории заводов «Электросила» у одноименной станции метро, «ВагонМаш» у метро «Московские ворота», «Самсон» на Московском шоссе, «Пигмент» у станции метро «Московская» и других. В Калининском районе редевелопмент проходит на масштабной территории бывшего Артиллерийского завода в районе пр. Маршала Блюхера, которую осваивает целый ряд девелоперов. В перспективе – не ранее 2017 года – «ЦДС» начнет строительство на участке около 7 га на Пискаревском пр., где размещается недействующий завод «Кулон». На его месте рассчитывают построить 98 тыс. кв. м жилья, два садика и школу на 200 учеников.

В Красногвардейском районе изменения ждут промышленные территории на Свердловской наб., на пр. Энергетиков, в районе Магнитогорской и Республиканской улиц. Ну а Выборгский район – один из самых популярных «спальников» – вообще кладезь промтерриторий в отличных местах. Многие из них уже на стадии изменений – это площадки таких заводов, как «Светлана» у Светлановской площади, «Климов» у станции метро «Лесная», завод им. Карла Маркса, а также территория фабрики «Азарт».

По мнению Евгения Ортина, аналитика СРО НП «Объединение строителей СПб», наиболее перспективными с точки зрения редевелопмента территории сосредоточены в Московском, Адмиралтейском, Василеостровском районах и на Кировских островах. Далеко не все площадки интересны застройщикам, но наличие подведённых инженерных сетей и престижность локации позволяют строить жилье с большей маржинальной составляющей.

Получше и подешевле

«В первую очередь девелоперам будут интересны те площадки, которые требуют на первоначальном этапе минимальных вложений и позволяют максимально быстро запустить проект в реализацию, – рассказывает Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест». – Важное значение в этом вопросе имеет наличие в непосредственной близости развитой социальной и коммерческой инфраструктуры. Учитывая новые правила землепользования и застройки, важно и отсутствие серьезных ограничений по высотности. Также серьезный фактор, который может снизить привлекательность участка, наличие пожарных и санитарно-защитных зон, если в непосредственной близости есть другие промпредприятия». Сейчас компания строит жилой комплекс бизнес-класса OSТROV на Ремесленной ул., 2, на месте бывшей гардинно-кружевной фабрики на Петровском острове. Кстати, эта ранее промышленная территория в будущем сильно изменится – здесь также появится жилой комплекс бизнес-класса от Setl City на 37,5 тыс. кв. м. жилья с детсадом и видом на Малую Неву, неподалеку строится комплекс апартаментов Royal park от ГК «Кортрос», а также вскоре выйдет на рынок крупнейший проект на острове от «Ховард СПб».

По словам Александра Феофанова, заместителя генерального директора по развитию ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», компания ведет переговоры с владельцами большинства предприятий, территории которых могут предусматривать жилую и деловую застройку. Пока же «Пионер» строит жилой квартал LIFE-Приморский на месте складов завода «Редан». В 2014 году был проведен редевелопмент территории. И на месте ветхих промышленных строений будет современный жилой квартал с благоустроенной придомовой территорией и коммерческими помещениями. Рядом, на участке, где располагались корпуса завода, Setl City возводит комплекс премиум-класса Stockholm, в рамках которого, помимо жилья с видом на Большую Невку и Елагин остров, появится благоустроенная пешеходная набережная и медицинский кабинет.

Развитие центра

Преобразуются постепенно и территории центра города. «Элитный комплекс «Смольный проспект» мы создаем на территории, которую в прошлом занимала мебельная фабрика, – говорит Максим Соболев. – В 2011 году ЮИТ приобрел участок площадью 2, 9 га, который был почти полностью занят производственными зданиями. Новые дома комплекса вблизи Смольного создаются на основе проекта бюро знаменитого архитектора Рикардо Бофилла в стиле неоклассики. В трех современных корпусах, помимо квартир (площадью около 45 тыс. кв.м), – подземный паркинг на 754 авто и детсад. А на Малом проспекте Васильевского острова на бывшей территории завода «Экскалатор» ЮИТ возводит жилой комплекс бизнес-класса Fjord (в нем 388 квартир). Фасады нового здания, формирующего застройку по периметру квартала, выполняются в архитектурной стилистике эклектики и модерна. А фасады второго корпуса во внутреннем дворе комплекса – в скандинавском стиле (проект разработан бюро «Архитектурная мастерская Цыцина»). На первом и втором этажах этого корпуса предусмотрены помещения для детсада».

Александра Ширяева для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру