Бизнес-класс хочет выйти за пределы кольца

Девелоперам не хватает земельных участков для строительства жилья бизнес-класса в пределах КАД. При этом покупатели квартир в этом сегменте пока не рассматривают пригороды в качестве потенциального места жительства. И если не привлечь покупателей качественной инфраструктурой, то строительство жилья бизнес-класса в городе может практически остановиться.*

Для покупателей квартир бизнес-класса локации за городом – за исключением ряда направлений вроде Зеленогорска или Пушкина – воспринимаются как сплошной массив экономкласса. С учетом ограниченного числа свободных участков в черте города перспективы развития сегмента "бизнес" выглядят весьма туманно. Сами застройщики готовы строить дома качества бизнес-класса и за пределами кольцевой, но опасаются, что их не удастся продать по цене, соответствующей бизнес-классу. "Возможен ли бизнес-класс за КАДом? – таким вопросом задались участники круглого стола, организованного Объединением строителей Санкт-Петербурга и ГК "Ленстройтрест".

Покупатели жилья, в принципе, довольно консервативны. Так, по данным исследования, проведенного компанией "Той Опинион", 80% петербуржцев покупают квартиры в своем же районе. При этом если брать потенциальных покупателей именно в бизнес-классе – имеющих доход от 200 тысяч рублей в месяц на человека – то 89% рассматривают квартиры только в Петербурге, 1% – смотрят на проекты в Ленинградской области, а еще 10% – готовы приобрести жилье в пригороде, говорит директор по маркетингу исследовательской компании "Той Опинион" Алексей Кропотов. То есть потенциальный спрос на жилье бизнес-класса в пригородах есть, вопрос в том, может ли он быть реализован.

Основная проблема заключается в том, что покупатели квартир бизнес-класса меньше привязаны к цене объекта, но больше обращают внимание на инфраструктуру: детские сады и школы, медицинские учреждения, магазины, а также возможности для отдыха – так называемые activitycenters. Также для представителей бизнес-класса – как наемных менеджеров, так и собственников компаний – важен фактор доступности работы, чтобы не тратить на дорогу полдня. И если в обжитых районах города какая-то инфраструктура уже присутствует, то в пригородах ее придется создавать девелоперу, вкладывая значительные средства. Чтобы в расчете на цену квадратного жилья такие затраты оправдались, площадь жилого комплекса должна составлять не меньше 100 га, полагают участники круглого стола.

Проекты комплексного освоения территорий, которые строятся сейчас, преимущественно, на севере города, возникали стихийно – не было ни системы, по которой они возводились, ни взаимодействия между застройщиками, отмечает руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО "Строительный трест" Анзор Берсиров. Поэтому появление в их рамках домов бизнес-класса уже практически невозможно – необходимо изначально закладывать в генплан все объекты инфраструктуры. Кроме того, в застроенных районах сложившаяся социальная среда мешает репутации – а это важный фактор для покупателей жилья бизнес-класса.

Для девелоперов важную роль играет рентабельность проекта. "В чистом поле можно построить что угодно, – говорит исполнительный директор строительной компании "Красная стрела" (МЖК "Неоклассика") Николай Урусов, – но его не купят за цену объекта бизнес-класса, построенного в городе". По его словам, объект такого же качества в пригороде может стоить и в два раза дешевле, чем в пределах КАД, и девелопер должен это учитывать еще до выхода на стройплощадку. При этом, по словам Александра Феофанова, девелоперы сами могут занижать классность объекта для увеличения скорости продаж.

При строительстве ЖК экономкласса девелоперы компенсируют стоимость за счет объемов возводимого жилья. "Бизнес-класс не предусматривает такую плотность застройки, – комментирует заместитель генерального директора по развитию ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург" Александр Феофанов, – здесь должно быть 40-80 кв. м площади на человека".

Таким образом, эксперты пришли к выводу, что появление домов бизнес-класса за пределами кольцевой автодороги возможно в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий. "Глобальные проекты должны быть комбинированными и сочетать в себе дома эконом-, комфорт- и бизнес-класса", – поясняет Александр Феофанов. Понятно, что проект КОТ не может реализоваться на площади 5-10 га, поэтому речь должна идти о 100-150 га.

При этом для упрощения ситуации возможно объединение нескольких девелоперов для создания необходимой инфраструктуры. Но для этого, по словам директора по продвижению ГК "Ленстройтрест" Дмитрия Карпушина, нужно объединяющее звено, которым может быть либо администрация (города или области, в зависимости от того, где реализуется проект), либо кто-то из застройщиков, либо профессиональное объединение. В любом случае, в ближайшие пять лет вопрос о выходе бизнес-класса за пределы кольцевой автодороги будет становиться все более актуальным, и девелоперам придется искать выход из сложившейся ситуации, чтобы строить и продавать квартиры бизнес-класса в пригородах.

* На правах рекламы