Ипотека подстегнула покупателей

Январские продажи на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти превзошли ожидания пессимистов. Из-за прекращения в марте программы господдержки ипотеки покупатели спешат.

Взять ипотечный кредит по ставке с господдержкой – в среднем порядка 11,5% – можно будет только до 29 февраля 2016 года. Этот момент стал определяющим в поведении покупателей на первичном рынке в январе – те, кто планировал брать ипотеку, поспешили сделать это до того, как льготные ставки будут отменены.

Активный январь

Большинство застройщиков, принимая во внимание короткий месяц, половина из которого приходится на праздники и выходные, не закладывают в свой план слишком высокие показатели продаж. Традиционно на декабрь приходится увеличение спроса, а вот в январе наступает плановое и плавное снижение показателей. Тем не менее в текущем году первый месяц зимы выдался достаточно активным.

«В декабре 2015 года объем реализации в объектах, возводимых «Главстрой-СПб», увеличился на 30% по сравнению с ноябрем того же года, – отмечает Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Январь текущего года также показал хорошие результаты, особенно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда продажи у многих застройщиков упали на 50-80%».

Похожие тенденции отмечает и Наталья Луговская, вице-президент по продажам холдинга Setl Group. «В январе мы наблюдали высокую активность покупателей, – говорит она. – В особенности, в последние две недели месяца – увеличилось как число обращений в компанию, так и количество заключенных сделок. Также мы отметили рост объема ипотечных сделок. Сейчас в среднем в сегменте масс-маркет доля ипотеки составляет 60%, а до того, как объявили о сворачивании льготной программы, было 50%».

В группе компаний Normann отмечают активность клиентов, закрывших в конце года депозитные вклады в банках, а также покупателей с уже одобренными заявками на ипотеку. В ГК «Эталон» тоже отметили увеличение доли ипотечных сделок ближе к концу января, а в «ЮИТ Санкт-Петербург» и в «Строительном тресте» наблюдали рост покупательской активности и сокращение времени на принятие решения о покупке. По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании, доля ипотечных сделок в «Строительном тресте» не изменилась, в среднем она составляет 35% от объема продаж. А вот доля заявок на ипотечный кредит с господдержкой в январе увеличилась до 70%.

С деньгами и без

Застройщики, реализующие жилье в менее дорогих сегментах, отмечают, что наименьшее число покупателей приобретает жилье на свободные средства. По словам Марины Мартыненко, руководителя отдела маркетинга ГК «КВС», среди способов оплаты на первом месте по-прежнему ипотека – 50-60% сделок. Еще треть квартир приобретается с помощью рассрочки, наименьшая доля сделок – единовременная оплата.

Тенденция понятна: вторичный рынок, где продают имеющееся жилье, с тем, чтобы купить затем квартиру на рынке новостроек, в январе обычно «на отдыхе». Инвесторов, которые вносят всю сумму сразу, сейчас на первичном рынке немного. А вот зато рассрочки и ипотека – популярный инструмент у тех, кто покупает квартиры для себя и своих родных.

В сегментах чуть более дорогого жилья доля покупателей с «прямыми» деньгами традиционно выше. «Большую долю в общем количестве сделок составляют сделки с единовременной оплатой, доля ипотечных сделок не так высока – в 2015 году она в среднем по группе компании составляла 15%, однако сейчас наблюдается ее увеличение», – говорит Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон». По словам Максима Соболева, директора по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург», основной спрос сейчас приходится на однокомнатные квартиры, которые приобретаются со 100% оплатой.

От старта до готовности

Многие участники рынка – в особенности те, в арсенале которых много объектов на высокой степени готовности, – отмечают интерес покупателей к уже построенным домам. Безусловно, такая покупка менее рисковая, но более дорогая – к моменту ввода в эксплуатацию, напомним, стоимость квартиры может вырасти на треть от момента начала строительства.

Другие застройщики, предлагающие более дешевое жилье в объектах на различных стадиях строительства, отмечают интерес к квартирам в домах, которые только вышли на рынок. Когда продажи начинаются в новом объекте, как правило, действуют так называемые «стартовые» цены. Которые для существенной категории покупателей являются привлекательными.

«Квартиры приобретаются в домах на самой разной стадии готовности, – уверена Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – Решение, в каком доме купить квартиру, клиенты принимают исходя из оценки собственных материальных возможностей и жилищных условий. Одни предпочитают заплатить поменьше и подождать, пока строится дом. Другим проще заплатить большую сумму и сразу же вселиться в квартиру в уже сданном доме».

Предпочтения покупателей, безусловно, связаны в том числе и с наличием возможности приобрести квартиру, не имея на руках всей суммы на ее покупку. Какие сценарии возможны после отмены господдержки? В 2009 году, когда ипотечные кредиты практически не выдавались, застройщики переориентировались и предложили рынку различные варианты рассрочек, призванные заменить исчезнувшую на время ипотеку.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в некоторые месяцы в тот год доля рассрочки в структуре сделок составляла около 70% и даже больше. Тогда многие рассрочки были длительными – не только до конца строительства, но и на 5-7 лет.

Кстати, в январе 2015 года, когда ипотека почти встала из-за заградительных ставок, застройщики сориентировались быстро и предложили рассрочки, которых не было раньше – например, 50%-й первый взнос и возможность внести оставшуюся сумму до конца строительства. Некоторые девелоперы и сейчас могут предложить такие варианты.

Например, в ГК Normann на трехкомнатные квартиры в ЖК «Десяткино» со сроком сдачи в 2016 году предусмотрена беспроцентная рассрочка на три года. Первый взнос при этом составляет 50%, а ежемесячный платеж – 50 тысяч рублей. Максимальная рассрочка по другим жилым комплексам у этого застройщика может достигать шести лет.

«Мы предоставляем рассрочки на квартиры в некоторых объектах, в том числе и на длительный срок, – говорит Ирина Онищенко. – Так, в некоторых корпусах ЖК «Ласточкино гнездо» можно приобрести готовые квартиры в рассрочку до декабря 2025 года. Также мы предлагаем вариативные схемы оплаты для сданных объектов – 5%+95% и 50% + 50%».

ЮИТ, в свою очередь, не планирует запускать рассрочки, заменяющие ипотеку. Тем не менее сейчас у компании имеется предложение по рассрочке (на 2-3 года) для сданных объектов в центре города («Чапаева, 16», квартиры в исторических дома комплекса «Смольный проспект»). В центре Петербурга ЮИТ ведет строительство жилого комплекса Fjord на Малом проспекте Васильевского острова, который будет введен в эксплуатацию в октябре 2017 года. «Предлагаемая нами рассрочка до завершения строительства вполне удовлетворяет наших покупателей квартир в комплексе Fjord», – отмечает Соболев.

Что касается ипотеки уже без господдержки, то, вопреки ожиданиям пессимистов, при сохранении ключевой ставки на уровне 11%, вряд ли процент по ипотеке достигнет прошлогодних январских 20% и выше. «Мы ориентируемся на среднерыночную ставку 14,5%, – сообщили в отделе развития ГК Normann. – Возможно, у тройки лидеров – Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк – ставки будут на 0,2-0,5% ниже рынка».

«По различным прогнозам в случае отмены господдержки ставки могут вырасти на 3-4%, это, конечно, ниже, чем было в 2014 году», – отмечает Анастасия Мельникова, директор по маркетингу и рекламе проекта «На Царскосельских холмах» ЖК «Образцовый квартал». Между тем в Сбербанке – где ставки и в прошлом году в феврале-марте в отсутствии господдержки были одни из самых низких – негласно заявляют, что проценты вряд ли вырастут более, чем на 2-2,5%. Опять же, при условии сохранения ключевой ставки на том же уровне.

Основной же тенденцией 2016 года может стать увеличение времени на выбор объекта и саму покупку у клиентов строительных компаний. «Покупатель стал более осторожно подходить к приобретению недвижимости, сравнивает варианты, особенно внимательно изучает застройщиков, – резюмирует Максим Соболев. – Пока рынок растет, то «живут» все проекты, и зачастую покупателям оказывается не так уж важно, кто строит, если устраивает местоположение и цена. В сегодняшней ситуации, конечно, покупатели будут с еще большей тщательностью изучать способность застройщиков завершить проект».

Александра Ширяева, для «Фонтанки.ру»