На грани демпинга

Продажи двух крупнейших петербургских застройщиков, «Группы ЛСР» и ГК «Эталон», за полгода упали вдвое. Конкуренция растет, девелоперы осторожно снижают цены. И морально готовятся к демпингу.

Средняя цена на жилье в петербургских новостройках уже полгода топчется на месте. И даже немного снизилась с пикового января – со 104 до 101 тысячи рублей, свидетельствует статистика «Бюллетеня недвижимости».

Но это официально. А завуалированно снижение цен уже идет — чтобы привлечь покупателей, застройщики взяли за правило делать скидки. «В среднем все девелоперы предлагают покупателям квартир скидки в 15%. Дисконт может даже превысить этот уровень, если покупатель, например, единовременно оплачивает всю сумму сделки. У тех застройщиков, кто фактически не стал снижать цены, продажи с начала года сократились более существенно», – говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.

Демпинга пока немного. Самые дешевые квартиры в комплексах, получивших разрешение на строительство, предлагает Normann, говорят в КЦ «Петербургская недвижимость». Студию в ЖК «Морошкино» в пригороде можно купить за 1 млн рублей, а в ЖК «На Заречной» в Парголово – за 1,57 млн рублей.

Правда, по мнению других экспертов, связано это в первом случае – с неудачным расположением комплекса, а во втором — с длительной заморозкой строительства.

На втором месте — компания Seven Suns Development со строящимся комплексом «О, Юность» на Крыленко. Но и риски есть — компания пока не построила в Петербурге ни одного дома. Далее идут крупные проекты, только выведенные на рынок, — от ГК «ЦДС» и Setl City. «В районе Парнаса есть несколько объектов с ценой ниже среднерыночной больше, чем на 10%. Такие же примеры можно найти и в проектах в зонах Кудрово и Девяткино, где в первом полугодии было выведено в продажу рекордное число новых объектов и, как следствие, предложение превысило локальный спрос», – добавляет директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина.

Впрочем, едва ли рынок ждет агрессивный демпинг, но до конца лета возможны значительные скидки.

Двойное падение

Скидки и снижение цен легко объясняются резко сократившимся спросом на жилье. Публично раскрывают отчетность в Петербурге только две компании - холдинг «Эталон» и «Группа ЛСР». 15 – 16 июля они опубликовали результаты полугодия. У обеих — падение продаж более чем на половину по сравнению с тем же периодом прошлого года.

У ГК «Эталон» за полгода объем проданных метров упал на 56 % – с 204 до 89 тысяч. Выручка – снизилась с 17 до 8 млрд — на 54 %. «Значительное влияние оказал эффект высокой базы сравнения, наряду с охлаждением после активного спроса в конце 2014 года», – пояснил главный исполнительный директор ГК «Эталон» Антон Евдокимов.

Результаты «Группы ЛСР» лучше, но не кардинально. За первое полугодие в Петербурге компания продала на 53 % меньше жилья — 148 тысяч кв. м. Стоимость контрактов сократилась на 36 % – до 18,1 млрд рублей.

Льготная ипотека помогла не всем

И это вопреки госпрограмме льготной ипотеки, запущенной в конце марта. Она позволила снизить кредитную ставку на жилье в новостройках ниже 12%. Застройщики рассчитывали, что программа подхлестнет спрос. Однако, судя по результатам, чуда не случилось. «Отставание» по продажам «Группы ЛСР» от результатов прошлого года во втором квартале снизилось с 59 до 44%. У «Эталона» и вовсе падение проданных площадей в первом и втором квартале оказалось практически идентичным.

По данным Центробанка, объем ипотеки так и не вернулся на прошлогодний уровень. По статистике за май сумма кредитов снизилась на 45% – до 4,25 млрд рублей.

«Запуск программ государственной поддержки ипотеки – это, конечно, весьма значимое в целом для рынка решение, которое способствовало тогда, в экономической ситуации марта-апреля, возвращению ипотеки на рынок. Однако замечу, что не стоит преувеличивать влияния и этого фактора», – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

По ее оценке, в среднем по рынку объем выводимых на рынок новых проектов и спроса упал примерно на 40% по сравнению с первым полугодием прошлого года. В КЦ «Петербургская Недвижимость» называют близкую цифру. Продажи в Петербурге и пригородах в первом полугодии снизились на 35% по сравнению с январем-июнем 2014-го. Всего покупатели приобрели 1,6 млн кв. м, или 37 тысяч квартир. Это чуть ниже уровня 2013 года. Тогда было продано 1,7 млн кв. м жилья.

Пригороды подешевеют

Кризис разделил компании на успешные и не очень. В лучшей ситуации оказались застройщики, в портфеле которых к началу года оказалось много дешевого жилья — на ранних стадиях строительства или вдалеке от центра. Сейчас, как никогда, покупатели гонятся за ценой. Выиграли и те, кто не так значительно повышал цены перед Новым годом. Судя по статистике «Бюллетеня недвижимости», за два месяца с ноября по январь средние цены на жилье взлетели с 96 до 104 тысяч рублей за «квадрат».

Кроме того, падение не одинаково отразилось на разных классах жилья. «В сегментах "эконом" и "комфорт" на рынке есть некоторый спад, но по более высоким классам, начиная с уровня «бизнес», отсутствует какая-либо «просадка» – и спрос не снизился, и цена не падала», – утверждает Екатерина Гуртовая.

Сокращение спроса в первом полугодии составило 30 – 45% в зависимости от объекта, сообщил Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС». В «Главстрое СПб» падение оценивают в 40% по итогам первого квартала и в 17% – в апреле-июне. А вот в «Ленстройтресте» говорят, что площадь проданного жилья за полгода снизилась всего на 15%.

Застройщики возлагают надежды на традиционное увеличение спроса осенью. «Но серьезного роста ждать не стоит, экономических предпосылок для этого нет. Текущие объемы продаж у петербургских девелоперов – долгосрочная тенденция на рынке», – пессимистичен Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб».

При этом ситуацию с ценами предсказать никто не берется. Как всегда, застройщики прогнозируют постепенное повышение цен — из-за ограниченного вывода в продажу новых объектов и роста себестоимости строительства. Но в некоторых районах жилье может и подешеветь.

Об этом говорит Алексей Гусев: «Мы не исключаем снижения стоимости квадратного метра на 5 – 10% в проектах, расположенных в локациях с большим объемом предложения (высокая конкуренция), недостаточной транспортной доступностью и отсутствием развитой инфраструктуры. Сегодня к таким территориям относятся Кудрово, Девяткино-Мурино-Бугры, Всеволожск».

Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру